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Club‐Nexus物件情報室です!

今回は、埼玉県八潮市にある、新耐震木造アパートのご紹介です。

令和7年には区画整理事業が完了予定かつ角地なので購入後の資産性アップも楽しみな物件です。

物件概要

・所在地    :埼玉県八潮市鶴ケ曽根1389-50

         https://goo.gl/maps/rB1kHnCZ9tSHb5849
・住居表示   :埼玉県八潮市鶴ケ曽根1389-50
・交通     :つくばエクスプレス「八潮駅」徒歩28分
・売買価格   :26,600,000円
・土地権利   :所有権
・土地面積   :118㎡(39坪)(登記簿)
・土地面積   :105㎡(34坪)(区画整理後)
・都市計画   :市街化区域
・用途地域   :第一種中高層住居専用地域
・建蔽率    :60%
・容積率    :200%
・物件名    :サーベハイツ(登記簿上に記載無し)
・構 造    :木造スレート葺2階建
・築年数    :築34年 
・延床面積   :141.22㎡
・間取り    :2K×4
・稼働状況   :2/4 賃貸中
・接 道    :北側  6m 東側 6m 
・駐車場    :無
・想定家賃収入 :2,485,668円/年
・想定利回り  :9.34%
・現況家賃収入 :1,225,672円/年
・現況利回り  :4.60%
・路線価価格  :9,660,000円
・備考     :本物件は成約時に正規仲介手数料額を申し受けます。
         線下補償料あり(77,016円/3年)
         東京電力との架設送電線路に関する契約の承継が必要 
         草加都市計画事業鶴ケ曽根・二丁目土地区画整理事業 施工中
         土地区画整理事業完了時に清算金のお支払が必要です
         (概算約43,000円~約56,000円前後)

【現況・満室想定レントロール】

※102号室令和4年5月17日∼普通賃貸借契約にて入居予定です。

エリア・周辺環境について

本物件最寄りの「八潮」駅は、つくばエクスプレス沿線の駅です。

下記がつくばエクスプレスの路線図です。

近年つくばエクスプレス沿線には「流山おおたかの森」、「柏の葉キャンパス」など、注目を集めているエリアが多くあります。
しかしこれらの駅周辺は、すでに街並みやマーケットができあがっており、なかでもファミリー物件は特に人気が高く、手が届きにくいのが現状です。

これに対し「八潮」は、上記エリアより都心に近い立地にも関わらず、今まさに開発が進んでいる段階であり、今後ますます注目を集めるエリアです。

【流山おおたかの森】駅、【柏の葉キャンパス】駅周辺が人気が高い理由について

流山おおたかの森駅周辺では、2019年5月に換地処分が公示され、大規模な商業施設の開発が進んでいます。

また、柏の葉キャンパス駅周辺でも2030年を目途に駅周辺を中心に”暮らしやすさ”を追求した開発事業を行っています。

※流山おおたかの森駅周辺区画整理図

※柏の葉キャンパス駅周辺区画整理図

上記図の通り、つくばエクスプレス沿線にある駅で発展を続けています。

また、開発が進むにつれ、人口の増加が顕著に現れています。
開発が多く行われている流山市に視点を当ててみると、全国792市で4年連続1位という驚異的な人口の増加です。

首都圏では、2022年以降特に人口減少傾向が顕著になっているまたは、人口増加の傾向が横ばいに変化したエリアも少なくない中流山市では時期に関係なく右肩上がりで人口が増加し続けています。

行政が策定する都市開発は成果を上げてると言えるのではないでしょうか。

開発完了における公示地価の上昇

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が、地価公示法に則って定めた地点(標準地)1㎡当たりの土地の価値のことで、「正常価格」とも言われています。

上記図をみると、過去6年で17万円/㎡以上の公示地価上昇が確認できます。

地価上昇についても開発行為、行政の手厚いサービスによる賜物ではないでしょうか。

開発都市では、ファミリー層が住みよいエリアにするために子育て支援が手厚いです。

具体的な行政の子育て支援

流山おおたかの森は、開発が進むにつれ都内へのアクセスも良好になり、子育て世代から人気を集めている街に変貌を遂げました。


・送迎保育システム
・ファミリー・サポート・センター
・子育て応援マンション認定制度
・女性向け総業スクール
・児童手当や子供の医療費支援制度
・地域密着型保育
・学童クラブ
・こども図書館やイベント

引用元
https://www.homes.co.jp/life/cl-spot/cm-city/8899/

上記のように、開発に伴い行政のファミリー層を集める施策に対する熱い想いが感じられます。

流山おおたかの森や柏の葉キャンパスは人気が高く、ファミリー層の競争率が高く今後も発展が続いていく事が考えられます。

同じように【開発途中】【つくばエクスプレス沿線上】で今後発展していく本物件エリア、【八潮市】の将来像と言えるのではないでしょうか。


今後の発展に期待できる八潮市

本物件エリアの八潮市も全面的に八潮駅を中心に【流山おおたかの森】【柏の葉キャンパス】に負けず劣らずの開発を進めています。

かつ、【流山おおたかの森】【柏の葉キャンパス】に住む事が出来なかった層が流れてきている傾向があり今後の発展に期待できるのではないでしょうか。

八潮駅

八潮駅周辺は、商業施設や公園がありファミリー層が過ごしやすい環境が整っております。

下記周辺施設のご説明です。

50以上のテナントが揃う大型ショッピングモール「フレスポ八潮」

駅前には大型商業施設「フレスポ八潮」があります。24時まで営業している大型スーパーマーケットですあり、
「フードスクエアカスミ」を中心に、家電量販店やアパレルショップ、クリニック、ファミリーレストランをはじめとした飲食店など、約50の専門ショップが揃っています。

平日休日問わず、八潮市民だけでなく近隣からも多くの買い物客で賑わいます。

クリニックや学習塾まである都市型ショッピングセンター「BiVi八潮」

南口の駅前には、2階を飲食店フロアとした3階建ての都市型商業施設『BiVi八潮』があります。
郵便局、美容室、クリニック、学習塾、フィットネスまで、多世代に向けた様々な施設を揃えています。

やしお駅前公園

平成27年4月に開園した、約1.4haの面積を有する駅前公園です。
園内中央には、シンボルとなる築山があり、子供たちの憩いの場です。

また、八潮市についても人口の増加が見受けられます。

※引用元
http://yashio-rekinavi.com/reki-navi/index.php?title=%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%83%AB:Jinko-kakunen.jpg

上記図のように人口も世帯数も増加しています。

子育て支援に関しても手厚くしているようで、今後開発が進むにつれ【流山おおたかの森】のように発展が見込めるエリアと考えられるのではないでしょうか。


やはり、下記のように八潮市も子育て支援を厚くしファミリー層人口の流入を促進する事に力を入れているようです。


八潮市は人口も増加し、尚且つ開発中のエリアが多いため、これからに期待できるエリアと言えます。

上記を加味したうえで本物件についてご説明させていただきます。


本物件最寄り駅【八潮駅】のアクセスについて

本物件は、つくばEX「八潮」駅徒歩28分の閑静な住宅街の位置に所在しております。

また、「八潮」駅は、筑波エクスプレスタウンの中で最も東京に近い場所です。

つくばエクスプレスタウンとは、独立行政法人都市再生機構が進めるプロジェクトで「つくばエクスプレス」沿線に誕生する7つの地区のことです。「八潮南部中央地区」は、その中で最も都心寄りに位置しています。

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上記の通り都内の

各主要ターミナル駅「北千住駅」「秋葉原駅」「大手町駅」「東京駅」

まですべて30分以内でアクセスが可能です。

地域内での利便性はもちろん、都内アクセスも申し分ない駅と言えるのではないでしょうか。

エリアまとめ

「八潮駅」は盛んに開発が進み、

駅周辺には【フレスポ八潮】や【BiVi八潮】があり、環境に恵まれている為、ファミリー層に人気のエリアです。

さらに、東京の主要な駅にもアクセス良好で、住環境と利便性が共に優れており、

・利便性を保ちつつ閑静な住宅街に住みたい!

というエリア・周囲環境であると言えると考えられます。

資産性について       

ここからは、本物件の資産性について解説していきます。

資産性を説明するに際して、まず土地区画整理事業について説明させて頂きます。

土地区画整理事業について

本物件は八潮市鶴ケ曽根・二丁目土地区画整理事業内に位置しています。

土地区画整理とは
・上記図のようにきれいな区画の街にする事業です。
古くからの市街地は道路が狭く、複雑に入り組んだ街となっています。土地区画整理事業とは、このような市街地の区画を整理し、道路を拡幅し街区(道路に囲まれた区域)をきれいに整備し、整然とした新たな市街地をつくる事業です。

土地区画整理を行うメリット
・区画も道路もきれいに整然となる。
土地の評価(地価)が上がる。

土地区画整理を行うデメリット
・土地の評価が上がることで、固定資産税も上がる可能性がある。
・換地証明書に記載される地積通りの換地の場合、清算金が発生する。

などがあげられます。

◇清算金について

上記図は換地後の清算金の図です。
本物件は566ポイントという数字付けをされており、換地後1ポイント/○○円という形で清算金を支払う必要があります。

金額は現段階では定まっておりませんが、
周辺事例をもとに考慮すると77円∼100円/ポイント程と考えられます。
そのため、約43,000円~約56,000円の清算金が発生し、購入後はご負担いただく必要があるのでご確認ください。

換地の進捗について

本物件につきましては、下記の通り区画がすでに整備され仮換地証明書が発行されています。



換地前後で地積は約13㎡減少しますが、事業完工後は周辺環境も整い、土地自体も整形地となるので土地の評価が上がる事が予想されます。

なお区画整理施工状況としては、99%完了しております。残りの1%の箇所は以下の通りです。


八潮市によると
令和7年までには完了する予定で滞りなく進んでおり、予定通り区画整理事業が竣工する見通しとのことです。

土地区画整理後の実勢土地値の上昇の事例

上記図は、別エリアでの事例ですが、直近令和3年度に換地処分が行われたさいたま市岩槻区の参考図です。
この区画整理事業をもとに区画整理後の土地値の上昇について考察していきます。

【区画整理前】

 売買価格:2,750万円 
 土地面積:175.32㎡ 建蔽率・容積率:60%・150%
 駅距離:埼玉高速鉄道【浦和美園駅】徒歩20分 ㎡単価:約156,000円

上記物件は、近隣で行われた別の土地区画整理換地前の角地土地成約になります。
北西角地で㎡単価約156,000円で成約しています。

土地区画整理換地後の同エリアの事例は下記です。

【区画整理事業後】

売買価格:3,150万円
土地面積:151.20㎡ 建蔽率・容積率:60%・150%
駅距離:埼玉高速鉄道【浦和美園駅】徒歩17分 ㎡単価:約208,000円


上記事例は同エリアの土地です。

区画整理換地後の成約で約208,000円/㎡で成約しています。

上記事例をもとに単純比較した事例ではあるものの、
換地前:156,000円/㎡

換地後:208,000円/㎡

となっており、土地区画整理事業後に52,000円/㎡前後上昇する可能性があります。

ですが、可能性の話ですので固く見て40,000円/㎡前後の上昇と考察致します。

その点についても念頭に、資産性の確認をしていきます。


相続税路線価から見た積算評価

本物件の前面道路の路線価は、下記のように1㎡あたり92,000円です。

本物件は、建物の耐用年数が切れているので、土地の評価のみで試算致します。

路線価格:92,000円/㎡(相続税路線価)×105㎡(土地面積)=9,660,000円

となりますが後述する通り土地値は伸びますので、
首都圏の物件にありがちな実勢土地値>>>路線価物件と乖離がある印象です。

また、本物件は前述のとおり区画整理事業が施工中です。その為完工後には実勢の土地値の高騰が見込めます。

そういった想定も含めて以下に実勢土地値を試算していきます。

実勢土地値の考察

【本件敷地イメージ図】

本物件は角地の物件です。

建蔽率を10%加算することができ再建築する際周辺の土地と比較しても自由度が増します。
さらに、カーブアピールが良好ですので市場でも割り高で取引される事が非常に多いです。

かつ、土地区画整理事業が施工中ですので完工後は土地値の上昇が見込める可能性があります。

現在の八潮市周辺成約土地事例

【本物件敷地の概要】

 土地面積:105㎡
 建蔽率:70%、容積率200%
 駅距離:つくばEX【八潮駅】徒歩28分

まず、本物件エリアの八潮駅周辺事例をもとに考察させていただきます。

■成約事例

売買価格:1,580万円
土地面積:100.34㎡ 建蔽率・容積率:60%・200% 駅距離:つくばEX【八潮駅】徒歩34分
㎡単価:157,464円

上記事例は、本物件よりも八潮駅から離れているかつ、土地区画整理が行われていない成約事例です。

現況の建物がある状態での引き渡し事例なので、解体費用に200万円、確定測量に50万円程かかると想定できます。

その場合、1,580万円+250万円=1,820万円で上記土地を購入したと考えられます。

ですので、1,820万円÷100.34㎡≒181,400円/㎡の実勢土地価格と想定できます。

本物件の方が立地が優れており、上記事例よりも㎡単価が伸びる事が考えられます。

■成約事例

売買価格:2,400万円
土地面積:117.02㎡ 建蔽率・容積率:60%・200% 
駅距離:つくばEX【八潮駅】徒歩18分 ㎡単価:206,000円

上記の通り、成約事例➁は本物件と比較的近い場所に位置しております。

本物件よりも駅距離は優れていますが、本物件は角地のため本物件の方が優位性があると考えられます。

また、上記事例も現況の建物がある状態での引き渡し事例なので、解体費用に200万円、確定測量に50万円程かかると想定できます。

その場合、2,400万円+250万円=2,650万円で上記土地を購入したと考えられます。

そですので、2,650万円÷117.02㎡≒226,400円/㎡の実勢土地価格と想定できます。

同等近い㎡単価を見込む事が出来ますが、本物件土地単価は固く見て200,000円/㎡、上振れした場合220,000円/㎡の土地単価が見込めると考察できます。。

上記事例より区画整理換地前の土地値は、

土地㎡単価→200,000円∼220,000円/㎡

と考察します。

資産性まとめ

上記の周辺事例および土地区画整理事業地の値上がりを考慮すると、

区画整理換地前:20万円∼22万円/㎡×105㎡≒19,950,000円∼23,100,000円

区画整理換地後:(20万円∼22万円/㎡+4万円/㎡)×105㎡≒25,410,000円∼27,300,000円

となり、非常に固く見て2,000万円

土地区画整理事業後のプラス補正をかけた場合、

2,700万円近くまで土地値が伸びるとも考えられるのではないでしょうか。

収益性について

下記が、本物件レントロールです。
【現況・満室想定レントロール】

102号室令和4年5月17日∼普通賃貸借契約にて入居予定です。

現在現況の状態で賃貸募集中です。

室内状況とリフォームについて

本物件の間取図は下記です。

室内写真

101号室は現況空室ですが原状回復(和洋転換・クロス張替・設備品交換※エアコン、トイレ等)をおこないます。

101室・102号室 (2K) 約35.3㎡の成約賃料の想定

リフォーム後の間取りは下記です。

周辺物件の類似物件平均賃料は55,000円/月前後です。

※suumo賃貸チェッカーによる、専有面積35㎡~40㎡前後の参考相場賃料


上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。


◇周辺賃貸成約事例

① 2DKアパート、1987年築、40.42㎡、共益費込み55,000円 つくばEX「八潮駅」バス10分 

上記の物件はバストイレ別で㎡数も若干大きいお部屋ですが、和室が残っており、本物件よりも駅距離が遠い事例です。55,000円で成約しています。

➂2Kアパート、1987年築7月、37.19㎡、共益費込み60,000円、つくばEX「八潮駅」バス9分

上記物件は、本物件エリアと隣接しているエリアの成約事例です。
駅距離が本物件よりも遠く和室部屋ですが、60,000円で成約しています。

本物件は和室を洋室にするリフォーム・表層リフォーム・備品交換のリフォームを施して賃貸募集を行います。

①・②の物件より駅距離が近いこともあり、3点ユニットというネガティブポイントはあるものの、上記リフォームを施すことで50,000円~55,000円の賃料は取れるのではないでしょうか。

また、ご紹介ページ作成の最中に現況50,000円/月で申し込みが入り来月入居予定です。

この事からも、引き直し50,000円での成約は固く、若干上振れる賃料での成約は十分可能性があると言えるのではないでしょうか。

賃料年収想定

上記で算出した賃料で、利回りの試算すると以下です。

①現況の最低賃料部屋45,000円ですべて引き直した場合の収益額

101号室:45,000円 102号室:45,000円 201号室:45,000円 202号室:45,000円
月間予想賃料 180,000円 年間予想収益 2,160,000円

➁空室部分を50,000円で埋めた場合の収益額
101号室:50,000円 102号室:50,000円 201号室:55,000円 202号室:45,000円
→想定賃料200,000円/月、2,400,000円/年

➂上記リフォームを施して空室部分(101号室)を55,000円で埋めることができた場合の収益額
101号室:55,000円 102号室:50,000円 201号室:55,000円 202号室:45,000円
月間予想賃料 205,000円 年間予想収益 2,460,000円

想定年間収益は2,160,000円~2,460,000円と試算します。

その場合の利回りは、

①現況の賃料の最低賃料で引き直した賃料 2,160,000円/年 で8.12%
➁空室部分を50,000円で引き直した場合 2,400,000円/月 で 9.02%
➂リフォームを施して空室部分を55,000円で成約させた場合 2,460,000円/月 で 9.34%

です。


土地値との乖離は多少ありますが、区画整理事業地内で安定して8%~9%という物件は周辺エリアでもまず市場には出てこないのではないでしょうか。

参考:周辺の収益物件の事例について

最後に、近隣エリアで売り出されているアパートの事例をご紹介します。
■八潮市大字二丁目一棟アパート

売買価格:4,900万円 2004年5月 軽量鉄骨造アパート
現況利回り:6.85% 満室利回り:6.85%

上記事例は現在ステータスが「申込有」になっているアパートです。

実勢土地値で3,000万円前後に着地するようなイメージです。

本物件と比較して築年数は新しいものの、

土地値と売買価格から乖離があり、全室1Kタイプ、サブリース利回り6.85%で申込有になっております。

上記市場で成約している物件と比較して、本物件は35㎡のファミリーも住める間取りで、実勢土地値≒売価で利回り9.24%という物件は非常に優良な物件と言えるのではないでしょうか。

備考欄補足:近隣の鉄塔と線下補償契約について

本物件は、電力設備(送電線鉄塔)が隣接しているため、

設備を所有する東京電力パワーグリッド株式会社線下補償契約を締結しております。

線下補償契約については下記で解説をさせて頂きます。

線下保証契約とは

物件の上空を通過する送電線の影響により土地価格が下落する可能性への補償契約であり、

鉄塔が稼働し上空に送電線が通過している限り半永久的に更新されていく性質の契約です。

東電から支払いが行われる理由

不動産売買の現場では【電気的な設備が隣地にあるのは絶対に嫌】という方もゼロではありません。

流動性を悪くしていることへの配慮ということで、東電用地から金員による補償を受けている形です。

また線下にある土地のデメリットにのひとつに『建築制限』が挙げられますが、
(東京電力パワーグリッド株式会社 Tel:048-770-3238  山内様)によると
本物件は上空の送電線の一番下の線からの屋根からの距離が28.4ⅿ、地面からの距離が32ⅿあるため再建築の際に建築に係わる制限がかかることはないとの見解を得ています。

なお、所有者と東京電力パワーグリッド株式会社との間にて平成30年8月22日付「架設送電線路に関する契約書」(別紙参照、承継必須)が締結頂く必要があります。この契約を締結することにより、線下補償料を受領することができます。(77,016円/3年)
(次回の「架設送電線路に関する契約」は、令和6年10月1日にです。)


まとめ

本物件は、近隣に市役所や小学校・中学校があり閑静な住宅街に位置しています。

最寄り駅の【八潮駅】も大きな複合施設があり、ファミリー層にも人気なエリアで入居率も安定し、さらに土地区画整理地の角地に位置するため実勢土地値も安定する印象です。

収益性を見込める立地に位置していることはお分かりいただけたかと思います。

安定した賃貸経営を行うことが見込めつつ
土地区画整理が換地すれば土地値が上がる将来性があり
純資産の増加を狙える物件ではないでしょうか。