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今回は、首都圏で特に人気の高い田園都市線/小田急線「中央林間」駅徒歩6分

実勢土地値以下のS造マンションのご紹介です。


物件概要

・所在地     :神奈川県大和市中央林間2丁目10-17
・交通      :田園都市線「中央林間」駅 徒歩6分
・土地権利  :所有権
・土地面積  :346.94平米(約105.13坪)
・都市計画  :市街化区域
・用途地域  :第一種中高層住居専用地域
・建ぺい率  :60%
・容積率   :200%
・建物面積  :486平米(約147.27坪)
・構   造   :鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺3階建
・建築年月  :昭和61年2月(築34年)
・物件価格  :12,000万円
・想定家賃収入:10,848,000円
・満室利回り :9.04%
・接道    :角地 公道
・間取り   :2K×15戸(14戸稼働中)
・駐車場   :5台(5台稼働中)
・備考    :本物件は成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

エリアについて


本物件は 小田急江ノ島線、田園都市線「中央林間」駅より徒歩6分の希少性の高い立地に所在します。

ターミナルである「渋谷」駅まで35分、「新宿」駅まで38分、「横浜」駅まで22分でアクセスが可能です。

中央林間駅の平均乗降者数は約20万人で県内でも上位の乗降者数を誇ります。

「小田急江ノ島線」(急行停車)、「田園都市線」(急行停車)と2路線の利用ができます。

始発駅という点でも非常に人気の駅です。

中央林間駅周辺環境について



駅直結で、上記写真の「エトモ中央林間」、下記の「東急スクエア」があります。

東急スクエアは地域に密着した東急電鉄が運営するショッピングセンターです。

「エトモ中央林間」飲食物と雑貨が中心

「東急スクエア」は東急ストアをはじめ生活に必要なものが揃います。

また、少し視点を広げてみると、

車で10分圏内には大型のホームセンター「カインズ」

大型ショッピングモール「イオンモール座間」

2019年11月にオープンした最新の商業施設「南町田グランベリーパーク」があります。

本物件がターゲットにしたいDINKSやファミリー世帯には非常に喜ばれる住環境と言えます。

(参考)

物件がある大和市は2015年に合計特殊出生率が神奈川県内19市内の中で1位になりました。

子育て世代が増加しているエリアであり、なかでも中央林間は、

2015年10月に策定された「中央林間地区街づくりビジョン」において、

大和市北部の重要な地域拠点と位置付けられています。

(抜粋:中央林間地区街づくりビジョン)

今後も継続して課題解決をしていくエリアとして開発が進んでいく予定であることが確認できます。

資産性の解説

本物件の前面道路相続税路線価は、下記図のように1㎡当たり210,000円です。


この路線価に面積をかけると、

210,000円/㎡(相続路線価)×346.94㎡(土地)≒72,857,400円

となります。

非常に優れた実勢土地値

ここからは最終的な出口を「戸建て用地」とした場合を計算していきます。
本物件敷地は約346㎡と比較的大きな物件です。
今回は、下記のように115㎡×3宅地に割れるイメージで試算していきます。

↑区割りイメージ


↑①成約㎡単価 399,527/㎡

↑②成約㎡単価 378,682/㎡

③↑申込あり 申込㎡単価 403,896/㎡

近年の上記成約事例、申し込みありの㎡当たりの土地値を算出すると
㎡当たり403,896円~378,682円で成約しています。

③の申込ありの土地が(あまりよくない地型にも関わらず)現在申込が入っていることを考慮すると
固く見ても㎡あたり40万円前後の成約が予想できます。

角地の接道が南東接道ですので戸建を立てるには最高の立地です。

今回は堅めに試算して角地400,000/㎡整形地375,000/㎡を採用し
試算していきます。

角 地 400,000/㎡×115㎡≒46,000,000円

整形地 375,000/㎡×115㎡≒43,125,000円

合計の土地値

角地を4600万円
整形地を4280万円×2宅地で土地値を算出します。

角地  46,000,000円・・・①

整形地 42,800,000×2宅地≒85,600,000円・・・②

①+②≒131,600,000円

上記より実勢の土地値は 約1億3160万円ほどになると試算できます。
売買価格の109.7%は驚異的だと言えるのではないでしょうか。

賃料について

今回の物件は間取りが2K(33㎡)が15室あります。

レントロール上の全室分の賃料を戸数で割った平均賃料は約57,000円です。

ここからはSUUMOが運営している「賃料チェッカー」で相場感を見ていきます。

周辺類似物件の相場を見ると、賃料52,000円、管理費2,000円 計54,000円で成約が見込めそうです。

※尚、本物件は50,000円で貸している部屋があります。

旧所有者に確認したところ、

「募集の時期も悪かったため早期で決めることを優先し、当時の管理会社の言い値で募集した」

ため、賃料が安いとのことでした。

上記は中央林間2丁目の賃貸成約事例です。

令和2年に本物件が3件成約しており、直近だと55,000円で成約しています。

固めに見ても53,000円での成約は堅いと考えます。

引き直しでの収益性

全部屋で入れ替わりがあったと仮定し、

満室想定賃料を算出すると 下記のような収益のイメージになります。

2K 33㎡ :53,000円×15戸=9,540,000円・・・①

駐 車 場  :10,000円×5=50,000円・・・②

(①+②)×12(ヵ月)=10,140,000円

引き直し賃料でも利回りが8.45%を超えます。

収益率でみても安定的な運用ができるのではないのでしょうか。

まとめ

都心へのアクセスが良く、

商業施設が充実しつつも閑静な住宅が広がる「中央林間」駅徒歩6分で、

安定した賃貸需要が見込めます

加えて実勢土地値が売買価格の109%以上が試算できます。

収益性を得ながら純資産の増加が見込める非常に魅力的な物件ではないでしょうか。