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Club-Nexus物件情報室です！
今回は、これぞ湘南！！
首都圏で特に人気の高まる東海道本線「辻堂駅」駅徒歩20分！で
低価格帯の実勢土地値＝売買価格の木造アパートのご紹介です。
物件概要
・所在地 ：神奈川県茅ケ崎市菱沼2丁目19-11
・交通 ：東海道本線「辻堂」駅 徒歩20分
・土地権利 ：所有権
・土地面積 ：91平米（約27.56坪）
・都市計画 ：市街化区域
・用途地域 ：第一種住居専用地域
・建ぺい率 ：60％
・容積率 ：200％
・建物面積 ：106.34平米
・構 造 ：木造スレート葺2階建
・建築年月 ：昭和62年7月（築34年）
・物件価格 ：2100万円
・想定家賃収入：1,909,800円
・満室利回り ：9.09％
・接道 ：私道 一項三号道路
・間取り ：1ＤＫ×4戸（全室賃貸中）
・駐車場 ：無
・備考 ：本物件は成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。
サブリース解除はできないものとしてお考えください。
エリアについて
本物件は 東海道本線「辻堂」駅より徒歩20分の立地に所在します。
ターミナルである「品川」駅まで39分、「渋谷」駅まで49分、「横浜」駅まで23分でアクセスが可能です。
辻堂駅の平均乗降者数は約12万人で県内でも上位の乗降者数を誇ります。
「ＪＲ湘南新宿ライン」、「ＪＲ東海道本線」の2路線の利用ができ主要なターミナル駅まで
乗り換えをすることなく乗車できる非常に人気の駅です。
辻堂駅周辺環境について
駅の北口駅前で「湘南C-X（シークロス）」と呼ばれる再開発事業が行われ、
ショッピングモール「テラスモール湘南」をはじめ、大きな公園や大通りが整備されました。
商業施設「Luz湘南辻堂」のほか、住宅も駅前に並び、利便性の高い街となりました。
駅から自転車で約7分の場所にはプールや芝生広場で遊べる「辻堂海浜公園」があり、
休日などは浜辺でサーフィンをしたり家族と公園でゆったり過ごすこともできとても住みやすい住環境となっております。
資産性の解説
本物件の前面道路相続税路線価は、下記図のように1㎡当たり145,000円です。
この路線価に面積をかけると、
145,000円／㎡（相続路線価）×91㎡（土地）≒13,195,000円
となります。
非常に優れた実勢土地値
ここからは最終的な出口を「戸建て用地」とした場合を計算していきます。
↑成約事例① 252,000/㎡
↑成約事例② 225,000/㎡
近年の上記成約事例、申し込みありの㎡当たりの土地値を算出すると
㎡当たり225,000円～252,000円で成約しています。
今回は㎡あたり24万円を採用し試算していきます。
整形地 240,000/㎡×91㎡≒21,840,000円・・・②
上記より実勢の土地値は、
約2184万円ほどになると予想します。
土地値乖離が起きやすい人気エリアである茅ヶ崎市内、辻堂駅徒歩20分以内で、
実勢土地値が売買価格の104%となるのは驚異的な数字だと言えるのではないでしょうか
賃料について
今回の物件は間取りが1ＤＫ（26.5㎡）が4室あります。
本物件は現状3部屋サブリースを契約しております。契約が解除できた場合できなかった場合を想定して試算していきます。
レントロール上の全室分の賃料を戸数で割った平均賃料は約40,000円です。
ここからはSUUMOが運営している「賃料チェッカー」で相場感を見ていきます。
周辺類似物件の相場を見ると、賃料40,000円、管理費2,000円 計42,000円で成約が見込めそうです。
※尚、本物件がサブリースで契約している部屋が賃料35,000円、管理費4,000円で募集をしております。
固く見ても39,000円が底値賃料と言えるのではないのでしょうか。
引き直しでの収益性
全部屋で入れ替わりがあったと仮定し、サブリースが解除できた場合と、できなかった場合
満室想定賃料を算出すると 下記のような収益のイメージになります。
※原則としてサブリース解除はできないものとしてお考え下さい。
・サブリースが解除できた場合
1ＤＫ 26.5㎡ :39,000円×4戸＝156,000円・・・①
（①）×12（ヵ月）＝1,872,000円
・サブリースが解除できなかった場合
1ＤＫ 26.5㎡ :39,000円×1戸＝39,000円・・・①
1ＤＫ 26.5㎡ :34,000円×2戸＝68,000円・・・②
1ＤＫ 26.5㎡ :33,150円×1戸＝33,150円・・・③
（①+②+③）×12（ヵ月）＝1,681,800円
サブリースが解除できた場合 引き直し賃料利回り 8.91%
サブリースが解除できなかった場合 引き直し賃料利回り 8.01%
収益率でみても安定的な運用ができるのではないのでしょうか。
参考：茅ヶ崎市内の物件在庫について
令和3年3月23日現在に流通している在庫を確認してみます。
最も金額の低いものでは6780万円の在庫があり、本物件はその１/３以下の金額で、
湘南のアパートに投資することができます。
また、利回り感も厳しいものが多く、
上記事例のもののように5%～６％台のものがほとんどです。
あくまで参考情報ではありますが、
本物件のように、
2000万円台、サブリースで引き直して利回り8%以上の物件は非常に希少性の高いものであることが、
お分かりいただけると思います。
まとめ
都心へのアクセスが良く、コロナで都心から藤沢、茅ヶ崎エリアに大きく人が流れてきていくこの状況の中
商業施設が充実し海も近くも閑静な住宅が広がる「辻堂」駅徒歩20分で、
安定した賃貸需要が見込めます。
加えて実勢土地値が売買価格の104％以上が試算できます。
収益性を得ながら純資産の増加が見込める非常に魅力的な物件ではないでしょうか。