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Club-Nexus物件情報室です!

今日は千葉県の中でも人気の高い「柏」駅のひとつ隣の「豊四季」駅徒歩10分の位置にある三棟アパートのご紹介です!

山崎ハイツA

山崎ハイツB

テラスハウス

物件概要

  • 所在地           :千葉県柏市豊四季一本松268-8、268-9の一部
  • 交   通          :東武アーバンパークライン「豊四季」駅 徒歩10分
  • 土地権利       :所有権
  • 土地面積       :545.45㎡(165坪)※確定測量後確定します。
  • 都市計画       :市街化区域
  • 用途地域       :第一種住居専用地域
  • 建蔽率          :60%
  • 容積率          :200%

建物①
・物件名  山崎ハイツA
・構造   木造セメント瓦葺2階建て
・築年数  平成5年(築28年)
・建物面積 168.56㎡(50.99坪)
・間取り  2DK

建物➁
・物件名  山崎ハイツB
・構造   木造セメント瓦葺2階建て
・築年数  平成5年 (築28年)
・建物面積 156.18㎡(47.24坪)
・間取り  2DK

建物➂
・物件名  テラスハウス
・構造   木造セメント瓦葺2階建て
・築年数  平成2年築 (築31年)
・建物面積 98.54㎡(29.8坪)
・間取り  2LDK

  • 物件価格       : 円
  • 相続税路線価 :50,694,300円
  • 想定家賃収入 :6,400,000円
  • 満室利回り    : %
  • 接道             :南西側 第42条1項1号道路 【間口】 約19.5m 【幅員】 約9.1ⅿ
  •         :北側   第42条1項5号道路   【間口】 約4m    【幅員】 約4ⅿ
  • 駐車場          :有(テラスハウス入居者に賃料込みで貸し出し中)
  • 備考             :本物件の正確な地積は確定測量後に決定いたします。
  • 備考2     :成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

【現況レントロール】

エリア・周辺環境について

参考:教育施設が周辺に多数ある地域が人気を集める6つの理由

良好な住環境や景観、そして利便性が両立しているだけでも人気を集める理由としては申し分ありません。

しかしそこから派生する魅力を含めると例えば以下のような6つの人気の理由が考えられます。

  • 子育て世帯が多く必要な施設やサービスが充実している
  • 教育熱心な親が多い傾向のため、塾などの教育施設が整っている
  • 教育熱心な家庭が多い傾向のため、公立学校での学級崩壊リスクが低い
  • 風紀に悪影響を及ぼす施設がないため、治安が良い
  • 騒音が少ないため、閑静な環境になりやすい
  • 全体的に利便性の高い地区が多く立地条件に恵まれている

不動産投資を進めるうえでは、魅力的な立地に

東武アーバンパークライン「豊四季」駅

駅前の様子

豊四季の駅周辺は閑静な住宅街です。
駅前の様子
駅前の様子

南口のバスロータリー沿いはマンションが建ち並んでいます。
駅周辺の買物施設
駅周辺の買物施設

南口から徒歩9分の場所にスーパー「ベルクス」があります。
駅前の様子

北口側はすぐに住宅街に入ります。
県道278号

北口に県道が通っていて、通り沿いにスーパーや飲食店があります。

豊四季駅の交通アクセスについて

千葉県最大の駅「柏駅」までひと駅約3分で着く好立地に位置しています!

隣の柏駅は1日の利用者数が多い駅の千葉県ランキング2位となっております!

柏駅(千葉県)
【1日の乗降者数≒
398,533人】

1日の乗降客数も上記の通り多く人気駅となっており

本物件最寄り駅から約3分で着きます。

柏駅は食べる、飲む、遊ぶすべての娯楽が集結している場所になるため、柏駅周辺は昼夜を問わず賑わいを見せます。

豊四季は閑静な住宅街

豊四季は閑静な住宅街です。

買い物施設は「ベルクス・マツモトキヨシ・ジェーソン・マルエツ」などのお店があります。

駅前の街道沿いに集まっているので、その点は便利です。

治安はとても良いので、女性や子供にも安心な地域と言えます。

電車は東武アーバンパークラインが利用でき、柏駅まで約3分、船橋駅まで約40分、大宮駅まで約63分です。

また、隣駅の流山おおたかの森でつくばエクスプレス線に乗り換えると、秋葉原方面に好アクセスです。

エリアのまとめ

本物件周辺は、昔ながらの土地ではありますが、今でも土地としての需要は色濃く、賃貸での需要も多いと判断できます。

本物件は上記の通り柏駅が最寄の豊四季駅からひと駅となっておりますが、主要駅前の喧騒とは遠縁な閑静な住宅街に位置しております。

住環境と利便性が共に優れており、

利便性を保ちつつ閑静な住宅街に住みたい!

というエリア・周辺環境であると言えるのではないでしょうか。

相続税路線価から見た積算評価

本物件の前面道路の相続税路線価は、下記のように1㎡あたり93,000円です。

本物件は、建物の耐用年数が切れているので、土地の評価のみで試算致します。

93,000円/㎡(相続税路線価)×545.45㎡(土地面積)=50,726,850円

となります。

相続税路線価ベースでの土地値が〇〇と柏付近の収益物件としては高水準です。

さらに実勢土地値も評価が伸びます。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を「宅地」とした場合を想定します。

今回は2宅地でのイメージで計算していきます。

【本物件敷地イメージ図】

本物件エリアの成約事例が以下となります。

成約価格:2,200万円
建蔽容積60%/容積率200%
地積:174.82㎡
㎡単価:125,843円

上記①の物件は、本物件と同様角地で、2200万(約12.6万/㎡)で成約しております。

本物件は上記と比較して間口、幅員が広く、地型が良いので同様の水準で成約することが見込め、

どんなに堅く見積もっても126,000円/㎡の土地値はでるのではないでしょうか。

更に近隣の成約事例を見ていきます。

成約価格:1,750万円
建蔽率60%/容積率200%/
地積:137.63㎡
㎡単価:127,152円/㎡

上記の事例は2宅地に分かれてて、右側の物件は形、接道が良くない状態でも約12万/㎡ほど出てますので

本物件2宅地割りを想定した際の右側は上記物件よりも土地値が出ることが考えられます。

成約価格:1,980万円
建蔽率70%/容積率150%
地積:160.70㎡
㎡単価:123,210円

成約価格:3,860万円
建蔽率50%/容積率100%
地積:289.99㎡
㎡単価:133,108円

上記の事例は、整形地で接道も良く、本物件に似てて約13.3万/㎡も土地値が出ています。

成約価格:1,660万円
建蔽率60%/容積率200%
地積:128.94㎡
㎡単価:128,742円

上記物件は前面位置指定道路となっておりますが、約12.8万で成約されています。

成約価格:1,500万円
建蔽率50%/容積率100%
地積:125.61㎡
㎡単価:119,417円

上記物件では、前面私道となっておりますが、土地値約11.9万で成約されています。

上記の事例たちを参考に見てみると、接道が良い角地は土地は13万/㎡以上は出て、角地じゃない接道が良い土地でも12.5万/㎡は出ると見込めます。

本物件は2宅地に割るので、どんなにストレスをかけても角地の右側が土地値12.5万/㎡、左側は接道は良いため12万/㎡は見込めるのではないでしょうか。

この数字で精査していきたいと思います。

125,000円/㎡×273㎡=34,125,000円    120,000円/㎡×273㎡=32,760,000円

34,125,000円+32,760,000円=66,885,000円以上は土地値が出ると予想されます。

この事例からも出口が取れる物件で安定的な運用を行える物件と考えられるのではないでしょうか。

豊四季の最低敷地

上記資料の通り、本物件の最低敷地は120㎡となっております。

本物件は約545.45㎡あるので最大4宅地作れる計算になります。

※計画道路(3・4・23一本松向神山線)について

本物件は、都市計画道路(計画決定)に位置している箇所があります。

しかしながら、下記図の通り令和8年までの優先整備路線に入っておらず、向こう5年は事業決定されない事が確約しております。(柏市役所都市計画課中村様よりヒアリング済み)


更に、路線についてもランク付けがされており、柏市役所道路整備課後藤様より、事業決定の見通しも立っておらず向こう○○年は事業決定されない路線の可能性が高いとヒアリングしております。
理由としては、柏市の財政状況、他の必要路線の優先順位を考慮すると容易に想定できるとの事です。

計画段階では売買が可能で、もし事業決定になった場合行政の買取が行われるため、該当の土地の出口はすでに見込める状態です。(市況により買取価格は変動します)

また、再建築時には、都市計画法第53条の許可と都市計画法第54条許可基準に適応する事が必要になります。

※下記参照


制限がかかりますが、建築ができないわけではございません。

実は、都市計画道路予定地は買主にメリットもあります。

不動産取得税・固定資産税・都市計画税などの税金が通常の宅地に比べて低いことです。

なぜなら、固定資産税評価額を計算するときに、都市計画道路予定地には地区区分、容積率、地積割に応じた一定の補正率が適用される軽減措置の制度があるからです。

補正による減額割合は、売却対象の土地に対して都市計画道路予定地の面積が大きいほど高くなります。同様に相続税評価額も減額されるため、相続税額も少なくなります。

また、事業決定となり幹線道路ができれば接道条件もよくなって価値があがるので、地価の上昇を期待できるかもしれません。

収益性について

以下が本物件レントロールです。

テラスハウスと山崎ハイツBが満室で、山崎ハイツAが1部屋空室となっております。

まずは室内状況の確認をしていきます。

室内状況とリフォームについて

以下が室内の様子です。

山崎ハイツAの空室の室内写真です。

室内写真の通り空室になっている部屋は綺麗です。
そのため修繕費用をほぼかけないですぐに賃貸募集を行う事が可能です。

成約賃料想定

周辺物件の類似物件の平均賃料は58,000円/月(共益費込み)です。

※賃貸チェッカー参照

上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例① 1DKアパート、平成6年築、39.74㎡、管理費込み60,000円

成約事例


上記の事例では賃料共益費込みで6万円となっております。

面積類似、本物件と同築年数、駅徒歩が本物件より遠いですが近い事例となります。

成約事例➁ 2DKアパート、1982年築、42.50㎡、共益費込み54,000円


上記物件は駅徒歩5分で立地は良いのですが、本物件よりも築10年古いので最低でも上記事例の金額では最低でも賃貸付けはできるのではないでしょうか。

上記事例を考慮して山崎ハイツA,Bは堅く見て賃料55,000円は見込めると思います。

次にテラスハウスを見ていきます。

上記写真の物件が本物件のテラスハウスです。

※賃料チェッカー参照

賃料チェッカーで周辺相場を見てみると62,000円(共益費込み)になります、

上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、洗濯機置き場が外にあるのでここはストレスかけて見ていきます。
周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例① 3Kアパート、平成5年築、47.74㎡、共益費込み55,000円

上記の事例は駅徒歩4分と立地もよく、築年数も本物件よりも3年ほど築が浅くなっており

この賃料よりは賃料が低くなる事が想定出来ます。

成約事例② 2DKアパート、平成2年築、44.71㎡、共益費込み57,000円


上記物件は本物件と同じ駅徒歩4分で、面積は少し狭いですが築年数が類似しています。

本物件は山崎ハイツA,B棟と比較して外見の見劣りと築年数の古さが懸念されるため、㎡数が広いですが賃料設定が低くなる想定ができます。
上記成約事例を踏まえて、外に洗濯機置き場があることを考慮して賃料5万円、隣の駐車場を5,000円、併せて5.5万円で考慮したいですが、
現況を踏まえて5万円(駐車場込み)で試算させていただきます。

賃料年収想定

上記で算出した目線の家賃で、利回りの試算すると以下のようになります。

①現在の賃料で全室埋めた場合の収益額

山崎ハイツA,B=420,000円/月

テラスハウス=105,000円/月

年間予想収益 6,300,000円

➁SUUMOの賃貸チェッカーで上での平均賃料で算出した収益額

山崎ハイツA,B賃料 58,000円×8戸=464,000円/月

テラスハウス賃料  62,000円×2戸=124,000円/月

年間予想収益 7,056,000円

③周辺事例を見て引き直した賃料で算出した収益額

山崎ハイツA,B賃料 55,000円×8戸=440,000円/月

テラスハウス賃料  50,000円×2戸=100,000円/月

年間予想収益 6,480,000円

想定年間収益は6,300,000円~7,056,000円と試算することができます。

①の最低ライン賃料想定年収での利回りは、%です

現在の賃料での賃料想定年収で %、平均相場賃料年収で %、周辺事例を見て引き直した想定年収 %

という安定した物件は周辺エリアでもまず出てこないのではないでしょうか。

周辺の収益物件について

まとめ

上記を踏まえると本物件は非常に稀少性が高いことがご理解いただけるのではないでしょうか。

「豊四季」駅徒歩10分という好立地で安定した賃貸需要が見込め、

賃料の大幅に下落も考えづらく安定した運用ができる物件だと思います。

同時に実勢の土地値も伸びることが予想できます。

収益性を得ながら純資産の増加が見込める、

非常に魅力的な物件ではないでしょうか。