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Club-Nexus物件情報室です!

今日は「豊四季」駅徒歩10分の位置にある木造三棟バルクアパートのご紹介です!

物件概要

  • 所在地:
    千葉県柏市豊四季一本松268-8、
    268-9の一部
  • 交   通:
    東武アーバンパークライン「豊四季」駅
    徒歩10分
  • 土地権利:
    所有権
  • 土地面積:
    536.85㎡(約162.68坪)
    ※現況測量を基に表記しています。確定測量後確定します。
  • 都市計画:
    市街化区域
  • 用途地域 :
    第一種住居専用地域
  • 建蔽率:
    60%
  • 容積率:
    200%
  • 最低敷地面積 :
    120㎡

建物①山崎ハイツA

・構造   木造セメント瓦葺2階建て
・築年数  平成6年(築27年)
・建物面積 168.56㎡(50.99坪)
・間取り  2DK×4世帯

建物➁山崎ハイツB

・構造   木造セメント瓦葺2階建て
・築年数  平成6年 (築27年)
・建物面積 156.18㎡(47.24坪)
・間取り  2DK×4世帯

建物➂テラスハウス

・構造   木造セメント瓦葺2階建て
・築年数  平成2年築 (築31年)
・建物面積 98.54㎡(29.8坪)
・間取り  2LDK×2世帯

  • 物件価格       :69,300,000円
  • 相続税路線価 :49,987,500円
  • 現況家賃収入 :6,240,000円
  • 満室利回り    :9.0%
  • 接道:
    南西側 第42条1項1号道路【間口】約19.8m【幅員】 約9.2ⅿ
    北側  第42条1項5号道路 【間口】約27.2m    【幅員】 約4ⅿ
  • 駐車場 :
    有(テラスハウス2号室入居者に賃料込みで貸し出し中)
  • 備考:
    本物件の正確な地積は確定測量後に決定いたします。
  • 備考2:
    成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。
  • 備考3:
    本物件敷地の一部が計画道路に指定されています。
  • 備考4:
    (開発許可について)
    本物件が500㎡を超過し、
    「宅地性」が認められない場合、開発許可が必要になる場合があります。

【現況レントロール】

 

エリア・周辺環境について

本物件は大宮と船橋をつなぐ、東武アーバンパークライン「豊四季駅」徒歩10分の位置に所在しております。

「豊四季駅」は千葉県最大級のターミナル駅「柏駅」まで1駅、

住宅・不動産専門サイト「オウチーノ」が発表した人気駅ランキング(首都圏版)で

堂々の第2位のつくばEX「流山おおたかの森駅」まで1駅という場所に所在します。

また、都内の主要ターミナル駅「上野駅」まで約26分、

東京の中心である東京メトロ千代田線「大手町駅」まで約49分でアクセス可能です。

地域内での利便性はもちろん、

ターミナル駅を経由した都内アクセスも申し分ないと言えるのではないでしょうか。

 

東武アーバンパークライン「豊四季」駅と周辺環境

豊四季駅周辺はターミナル駅などと比較すると静かな環境ですが、

少し視野を広げてみると生活に必要な施設が非常に充実していることが分かります。

大型スーパーのベルクスをはじめ、

コンビニ、ドラッグストア、リサイクルショップ、ベビー用品店、大手イタリアンチェーン店などがあります。

ファミリー層が暮らす環境としては、

充実していると言えるのではないでしょうか。

資産性の解説

相続税路線価から見た積算評価

本物件の前面道路の相続税路線価は、下記のように1㎡あたり93,000円です。

本物件は、建物の耐用年数が切れているので、土地の評価のみで試算致します。

93,000円/㎡(相続税路線価)×536.85㎡(土地面積)=49,927,050円

となります。

相続税路線価ベースでの土地値が物件価格の72.04%と柏付近の収益物件としては高水準です。

さらに実勢土地値も評価が伸びます。

計画道路(3・4・23一本松向神山線)について

まず土地の金額を考察する前に、本物件は、都市計画道路(計画決定)に位置している箇所があるためご説明させていただきます。

計画道路のデメリットについて

簡易的に言うと、行政が「将来的に道路にしたい」と考えている土地を計画道路と呼びます。

今回の物件でいうと、上記図の斜線部分が「柏市が道路にしようと検討している部分」です

デメリットとしては2点挙げられます。

1.国などの買取対象になってしまう

2.建築に制限がかかる

この計画が実行された場合、該当部分は補償金と引き換えに、地方公共団体などに収用されます。

また、「将来道路になる可能性がある場所」⇒将来取り壊して更地にできるようにしておく必要があるので、

建築の条件や構造に規制がかかります。

計画道路は放置されてしまうことも多い

計画道路が設定されたからと言って、すぐさま土地が収用(国などに土地を渡すこと)されるわけではありません

行政にも予算があり、整備を進めたいエリアの優先順位があります。

総合的に財政状態を考慮しながら順番に少しずつ進めていくのが一般的です。

また、計画を決めたものの、何十年も計画が放置されてしまっているケースも数多くあり、

今回の計画道路(3・4・23一本松向神山線)は、昭和39年に計画決定されてから数十年放置されてしまっております。

(計画決定:昭和39年9月28日)

今後この計画が実行される見通しについて

現在放置されてしまっているこの計画道路ですが、

柏市からは以下内容をベースに実行される可能性はほとんど無いのではないだろうという見解を得ています。

令和8年までの優先整備路線計画に入っていないこと

・3段階の計画を実行する優先順位の中で最も低い「C」に設定されており、令和8年に行われる計画検討会議で優先整備道路に昇格してしまうことは考えづらいこと

・現在、新柏~逆井といった柏市内の整備が遅れている地域に注力しているので、柏の中心地でもなければ整備が極端に遅れているわけではない計画道路にお金も時間もかけられない。そのため現在Cランクである今回の計画道路がAやBに昇格することは考えづらいこと

(柏市 道路整備課 後藤様)

上記から、現実的には計画が実行されることは物理的に考えづらいという認識です。

計画道路が事業決定された場合の買取価格(補償金)について

限りなく可能性が低いとは言え、事業が実施される可能性は完全に否定できません。

そのため念のため、どの程度の金額で行政が買い取ってくれるのか(補償金がどのくらい出るのか)を柏市にヒアリングしてみました。

【土地】

具体的な金額は個別に測量~面積~土地の造成費用を考慮したうえで算出するため一概に言えないものの、

参考値としては路線価以上、公示価格程度とのことでした。

今回の物件で収用される可能性がある面積は、

間口約19.8m×セットバック約7m=約138.6㎡

なので、

収用面積138.6㎡×相続税路線価93,000円/㎡→約12,889,800円

収用面積約138.6㎡×公示価格105,000円/㎡→約14,553,000円

が見込めます。

【建物】

建物の保証は公共保証基準というものを指標にしており、

耐用年数が切れている建物であっても、同規模の建物を再建築した場合の2割は最低でも保証する可能性があるそうです。

仮に、一般的な融資の指標などで利用される木造の再調達価格15万円/㎡を用いると、

150,000円/㎡×98.54㎡=14,781,000円←新築価格

この20%なので2,956,200円ほどと試算することができます。

【土地+建物】

※上記に加えて賃貸物件の場合は賃料総額2か月分も出るようなイメージとのことで、その部分も加えます。

(相続税路線価ベース)

土地:12,889,800円+建物:2,956,200+賃料総額2か月分(210,000円)=16,056,000円

 

(公示価格ベース)

土地:14,553,000円+建物:2,956,200円+賃料総額2か月分(210,000円)=17,719,200円

事業決定された場合1600万円~1770万円ほどの成約が見込めると想定します。

※あくまで目安であり参考価格です。

捉え方によってはメリットとも

皮算用であるものの、

道路側のテラスだけで1600~1700万円で売却することが出来れば、
木造築古物件を表面利回り7.87%~7.11%で出口を取ったことと同義とも言えます。

また、拡幅工事により住環境が整えば地価が上昇する可能性もあります。

捉え方によってはメリットにもなりえると考えられるのではないでしょうか。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を「宅地」とした場合を想定します。

今回は3宅地に分割した場合でのイメージで計算していきます。

【本物件敷地イメージ図】

※(約69㎡)は都市計画道路に含まれている土地です。

上記図で示した①~③では土地値が大きく異なるので、それぞれの土地値で場合分けして検証していきます。

①の土地値考察

建蔽率60%/容積率200%
敷地面積128.4㎡⇒1,660万円⇒㎡あたり128,742円
上記事例は位置指定道路に面しておりますが、建蔽率、容積率ともに同じで約12.8万/㎡の土地値が出ております。
フラットな地形で、本物件と同じく位置指定道路に接道しています。
上記事例と比較し①の土地の方が間口が狭いので、

固く見て12.6万円/㎡の土地値の試算とさせていただきます。

②の土地値考察

建蔽率50%/容積率100%
敷地面積125.61㎡⇒1,500万円⇒㎡あたり119,417円

上記事例は

・前面私道
・幅員4mの物件
・容積率、建蔽率ともに本物件と比較すると劣る

という特徴があります。

加えて上記事例は現況で建物がある事例です。

建物の解体費用に150万円程かかると想定すると、買手は1500万円+150万円で購入したとも言えます。

この事例をもとに、更地の状態であれば1,650万円÷125.61㎡=約13.1万/㎡と試算することが出来ます。

もう一つ事例を見ていきます。

建蔽率50%/容積率100%
敷地面積289.99㎡⇒3,860万円⇒㎡あたり133,108円

こちらの事例は、整形地で接道も良いことなど類似点が多く、約13.3万/㎡土地値が出ています。

本物件の方が優れている部分としては上記事例よりも容積率が高いことが挙げられます。

そのため、事例以上の成約が見込める可能性があります。

上記事例より、固く見ても13.3万円/㎡と試算できるのではないでしょうか。

③の土地値考察

最後に②の考察を基に③の土地考察をさせて頂きます。

③の土地は南西角地です。

2方向が道路になるため陽当たりが良いこと、隣地からの圧迫感がないなどの理由から、

住宅用地では非常に人気の高い傾向にあります。

また、角地の建蔽率の緩和で建蔽率が60%→70%となり、

間取りの自由度が高くなることから、②の土地よりも㎡単価が高く成約するであろうと容易に想像できます。

土地の条件などにもよりますが同じ分譲地で同じ面積の土地と比較すると、

角地は5∼15%ほど高いことが多いようなイメージです。

※下記類似参考図
参考の在庫事例ですが、同じ㎡数ですが①の角地は②の土地よりも約7%ほど高く売り出していることが確認できます。

上記の例をベースに②の13.3万円/㎡の5%増と考慮して、

③の南西側土地は約14万円/㎡の試算とさせていただきます。

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まとめると、

①北東側が12.6万/㎡

②南東側土地が13.3万/㎡

③南西側角地が14万/㎡

で計算していくこととします。

①北東側土地)
126,000円/㎡×174.6㎡=21,999,600円

②南東側土地)
133,000円/㎡×182.1㎡=24,219,300円

③南西側角地)
140,000円/㎡×180.1㎡=25,214,000円

①21,999,600円+②24,219,300円+③25,214,000円=71,432,900円

7000万円程の土地値は出ると言えるのではないでしょうか。

※②③の計画道路が入っている部分の補足

上記では、

②約2400万円、③約2500万円

と試算しました。

都市計画道路の土地値への影響については、

残った部分の土地だけで見ても現在の市場価格と乖離が無ければ、都市計画道路の部分の影響は少ないと考えられると言えます。

②と③には合計で都市計画道路部分が約138㎡(1宅地当たり約69㎡)入っており、
都市計画道路が計画実行された場合の収用される価格は
1600万円~1770万円ほど⇒1宅地あたり800万円∼850万円程となる可能性があるとしました。

残った土地部分の価値については、

②南東側土地
180.1㎡-69㎡=111.1㎡

約2,400万円-(800万円~885万円)=約1,550万円…②’

③南西側角地
182.1㎡-69㎡=113.1㎡

約2,500万円-(800万円∼885万円)=約1,650万円…③‘

②‘約1550万円と③‘約1650万円となり、

その金額以上での成約が見込めることで土地値への影響が想定できます。

②‘1550万円の検証

接道が悪い物件が1500万円で成約しておりました。

②‘1550万円での成約が見込めるものと考えます。

③‘1650万円の検証

接道が悪く、有効宅地が本物件よりも約10㎡ほど小さい物件が1600万円で成約しておりました。

③‘1650万円での成約が見込めるものと考えます。

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上記から、本物件で都市計画道路が実行された場合であっても

ほぼ固めの現在の市場価格で取得できていたこととなるといえるのではないでしょうか。

また、拡幅工事により住環境が整えば地価が上昇する可能性もあるので、非常に魅力あふれる物件ともいえるでしょう。

開発について

柏市によると敷地面積が500㎡を超える場合は開発行為に該当し29条開発許可申請が必要となるとのことです。

開発がかかった場合に制限がかかる内容としては、
区割りをする際の最低敷地面積は120㎡、旗竿地が生じる場合には有効宅地が100㎡になるようにしなければならないそうです。
また、どういったものを開発により作るかにより申請手数料がかかります。

※許可申請手数料早見表抜粋

なお、以下の要件に当てはまれば開発許可は不要とのことです。

①宅地性がある
②新規の道路を入れたり形状の変化なし
③切土盛土50㎝以下で500㎡以下のもの

昭和45年7月31日以前から建物が建っていれば、宅地性が認められ、
それ以降の建築物であっても建築確認と謄本の内容と比較し相違が無ければ認められる可能性が高いとのことでした。

実際に不要かどうかは建築時に判断するものなので、
現段階では確定的なジャッジは出来ませんが、

今回の物件については、宅地性を認められる可能性が高く、高低差もほとんどありません。

新規の道路を入れたり形状を変化させない限りは、上記の要件を満たすであろうと考えており、

満たすという判断がされれば、基本的には許可不要となるとのことです。
(柏市 宅地課 杉浦様ヒアリング)

収益性について

以下が本物件レントロールです。

山崎ハイツA、山崎ハイツB、テラスハウスが3棟全て満室稼働中です。

室内状況の確認をしていきます。

室内状況とリフォームについて

以下が室内の様子です。

山崎ハイツAの室内写真です。

 

 

成約賃料想定(山崎アパートA・B)

SUUMOの賃貸チェッカーでの周辺物件の類似物件の平均賃料は58,000円/月(共益費込み)です。

※賃貸チェッカー参照

上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例① 管理費込み60,000円、1DKアパート、平成6年築、39.74㎡


上記の事例では賃料共益費込みで6万円です。

面積類似、本物件と同築年数、駅徒歩が本物件より遠いですが類似の事例と言えるのではないでしょうか。

成約事例➁ 共益費込み54,000円2DKアパート、1982年築、42.50㎡


上記物件は駅徒歩5分で立地は良いのですが、本物件よりも築10年古く

独立洗面台なし、洗濯機置場無しなので最低でも上記事例の金額よりも高く賃貸付けはできるのではないでしょうか。

成約事例③ 共益費込み55,000円2DKアパート、1992年築、42㎡

上記事例を考慮して山崎ハイツA,Bは堅く見て賃料55,000円は見込めると思います。

成約事例(テラスハウス部分)

次にテラスハウスを見ていきます。

上記写真の物件が本物件のテラスハウスです。

※賃料チェッカー参照

賃料チェッカーで周辺相場を見てみると62,000円(共益費込み)です、

上記はあくまでも一つの指標に過ぎません。

洗濯機置き場が外にある分、その点もストレスかけて見ていきます。
周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例① 2DKアパート、平成2年築、44.71㎡、共益費込み57,000円


上記物件は面積は少し狭いですが築年数が本物件と類似していて、同等の賃料が見込めます。

テラスハウス部分については、外に洗濯機置き場があることを考慮して賃料5万円+隣の駐車場を5,000円⇒5.5万円で考慮したいところですが、

現況を踏まえて5万円で試算させていただきます。

賃料年収想定

 

上記で算出した目線の家賃で、利回りの試算すると以下です。

①現在の賃料の収益額

(山崎ハイツA,B)420,000円/月

(テラスハウス)100,000円/月

→年間収益 6,240,000円

➁SUUMOの賃貸チェッカーで上での平均賃料で算出した収益額

(山崎ハイツA,B)58,000円×8戸=464,000円/月

(テラスハウス)62,000円×2戸=124,000円/月

→年間予想収益 7,056,000円

③周辺事例を見て引き直した賃料で算出した収益額

(山崎ハイツA,B)55,000円×8戸=440,000円/月

(テラスハウス賃料)50,000円×2戸=100,000円/月

→年間予想収益 6,480,000円

想定年間収益は6,240,000円~7,056,000円と試算することができます。

①の最低ライン賃料想定年収での利回りは、9.0%です

①現在の賃料での賃料年収で9.0%、➁平均相場賃料年収で10.1%、③周辺事例を見て引き直した想定年収9.3%

土地値が伸びつつ、利回りも期待できる物件は周辺エリアでもまず出てこないのではないでしょうか。

 

まとめ

上記を踏まえると本物件は非常に稀少性が高いことがご理解いただけるのではないでしょうか。

「豊四季」駅徒歩10分という好立地で安定した賃貸需要が見込め、賃料の大幅に下落も考えづらく安定した運用ができる物件だと思います。

同時に実勢の土地値も伸びることが予想できます。

収益性を得ながら純資産の増加が見込める、

非常に魅力的な物件ではないでしょうか。

是非ご検討下さい!