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Club-Nexus物件情報室です！

今回は、積算価格>路線価>売価！東京23区の葛飾区立石にある、3駅徒歩圏内利用可能の築浅ファミリータイプアパートのご紹介です。

建物は、大手ハウスメーカー「ミサワホーム不動産株式会社」施工です。

物件概要

• 所在地          ：東京都葛飾区立石五丁目320番30
• 住居表示       ：東京都葛飾区立石5丁目19番17号
• 交   通          ：京成電鉄本線 「お花茶屋駅」 徒歩10分・京成押上線 「京成立石駅 」徒歩13分・京成電鉄本線「青砥駅」徒歩15分
• 売買価格　　 ：68,000,000円
• 土地権利       ：所有権
• 土地面積       ：302.55㎡（91.5坪）※確定測量後確定します。
• 都市計画       ：市街化区域
• 用途地域       ：第一種中高層住居専用
• 建蔽率          ：60％
• 容積率          ：200％
• 物件名          ：メゾン・ボヌール
• 構　造          ：木造スレートぶき2階建て
• 築年数          ：2006年8月築（築15年）
• 延床面積       ：217.15㎡（65.6坪）
• 間取り          ：1LDK×2室・2DK×2室
• 接　道          ：南側公道　1項1号道路幅員6.0ｍに接道　間口3.0ｍ
• 駐車場          ：2台
• 想定家賃収入 ：4,560,000円
• 想定利回り　 ： 6.7%
• 現況家賃収入 ： 4,245,600円
• 現況利回り　 ：6.24%
• 路線価格       ：83,201,250円
• 建物価格       ：8,883,409円
• 積算価格       ：92,084,659円
• 備考             ：※成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

【現況レントロール】

【サブリース解除後レントロール】

エリア・周辺環境について

本物件は、利用できる3駅の中心にあり閑静な住宅街に位置しています。

京成本線「お花茶屋」駅について

まず最寄り駅である、京成押上線 「お花茶屋」駅について。
本物件からは徒歩10分です。

【お花茶屋駅前】

お花茶屋駅は葛飾区宝町に位置する京成本線の駅です。

京成線の各駅列車のみが停車する駅の中では2番目に利用人数が多い駅です。

駅周辺には「まいばすけっと お花茶屋駅前店」や「いなげやお花茶屋店」があり、買い物にも便利です。

京成押上線「京成立石駅」について

次に、今後の急成長が見込める京成押上線 「京成立石」駅 についてです。
本物件からは徒歩13分と最寄りの駅とさほど変わりない距離に位置しています。

下記が、京成立石駅についてのご説明です。

【京成立石駅前】

駅前の街並みは昔ながらの商店や飲み屋が多数営業しており、 下町の風情が残る街です。

京成立石駅のアクセスについて

「京成立石」駅は都内までのアクセスが良く「新橋」駅まで約20分「品川」駅まで約24分「上野」駅まで、35分でアクセス可能です。

※（エアポート快特に乗り換える必要あり）

2017年の調査によると、1日平均乗降者数は38,856人で、京成線の全69駅の中で10番目です。

【立石駅通り商店街】

駅徒歩1分圏内の場所に、「ヨークフーズ」と「まいばすけっと」というスーパーが2件あります。ヨークフーズは駅前の南側にあり、21時まで開いています。
駅前にあるので、帰りが遅くなってもすぐ買い物でき、暗い夜道を歩く必要もありません。

駅前には「立石駅通り商店街」があり、「てんや」などの飲食店や100均ショップ「キャンドゥ」など、さまざまなお店が軒を連ねています。
必要なものが駅前で揃っているため生活に不便はありません。

京成立石駅の犯罪発生率（2019年データ）

犯罪手口	件数
ひったくり	0件
空き巣	0件
暴行	2件
自転車窃盗	4件

出典：警視庁

上記の通り、京成立石駅周辺は葛飾区内でも犯罪件数の少ないエリアで治安状況は良好です。

京成立石駅北口地区再開発について

※上記写真はイメージパースの為、異なる場合があります。

本地区は令和3年4月28日に東京都より組合設立の認可がなされ、5月23日に組合設立総会が開催されました。

上記の図のように、再開発が進められる予定です。

再開発が進むと、土地値が大幅に上がる可能性があります。

将来的なことを考えると、より需要が増える可能性が有り、人口も増加し、土地としての資産価値の増大も見込めることが容易に想定できるのではないでしょうか。

京成押上線「青砥」駅について

最後に、徒歩15分に所在する京成押上線「青砥駅」についてです。

押上線のほかに、本線も乗り入れている駅で、京成線の駅の中でも多くの人が利用する駅です。

空港へは乗り換えなしでアクセスができるほか、東京駅や新宿駅など都心にも約20分ほどでアクセスすることができ、非常に便利です。

1日の平均乗降者数は、49000人以上です。

これは京成線全69駅の中で7番目に多い数字です。

駅周辺は色々なお店があり、深夜まで営業しているスーパーなどもあります。
帰宅時間が遅い人も安心して生活ができます。

【ユアエルム青戸店】

【ドン・キホーテ】

【アリオ亀有】

青砥駅は「ユアエルム青戸店」というショッピングパークが直結していて、国道6号線沿いには「ドン・キホーテ」もあります。

また、大型ショッピングモール「アリオ亀有」も青砥駅入口から無料バスが出ているため小さいお子様を持つ家族、お年寄りも不便なく生活ができます。

多彩なショップや利便施設が集中している駅と言えます。

エリアのまとめ

京成電鉄本線 「お花茶屋駅」 徒歩10分・京成押上線 「京成立石駅 」徒歩13分・京成電鉄本線「青砥駅」徒歩15分と3路線からアクセスが可能で、主要駅前の喧騒とは遠縁な閑静な住宅街に位置しています。

また「京成立石駅」は再開発が進むため、将来的な需要も見込め、資産価値の増大にも可能性を見出すことができるのではないでしょうか。

さらに、東京の主要な駅にもアクセスが良好で、住環境と利便性が共に優れており、

・利便性を保ちつつ閑静な住宅街に住みたい！

というエリア・周辺環境であると言えると考えられます。

また、葛飾区は子育て支援のサポートも手厚く、ファミリー層も安心して居住することが出来ます。

これは本物件がターゲットにしている「子育て世帯」に喜んでいただける施策なので、世帯数にも良い影響を与えそうです。

このことからも本物件周辺は、戸建用地としての需要も、賃貸での需要も高いと言えるのではないでしょうか。

資産性について

相続税路線価から見た積算評価

本物件の前面道路の相続税路線価格は、下記のように1㎡あたり275,000円です。

2006年築の建物ですので、耐用年数も残り7年残っているため建物の価値も見ることが可能です。

路線価格：275,000円/㎡(相続税路線価)×302.55㎡(土地面積)=83,201,250円

建物価格：8,883,409円

積算価格  ：路線価＋建物価格＝92,084,659円

上記は積算価格の試算です。

本物件は通路部分が長い旗竿地の物件ですが、積算価格が売買価格の約135％となり、東京23区内のアパートでここまで積算評価の出る物件は希少ではないでしょうか。

実勢土地値の考察

【本物件敷地イメージ図】

本物件は、旗竿地の物件です。そのため敷地面積約302.55㎡に対して有効宅地が約257.5㎡と減ります。
間口が約3ｍの為、2宅地などに区割りして土地売りすることは出来きないため、

最終的な出口を「アパート用地」として試算していきます。

200㎡をこえる共同住宅用地自体が稀少なエリアのため、下記範囲の成約事例で考察させていただきます。

①成約成約価格：4,100万円　「四つ木」駅　徒歩5分
建蔽率60%/容積率200%
地積:204.12㎡
㎡単価:200,862円
有効宅地面積㎡単価：276,094円

上記物件は、旗竿地の物件で面積が大きい為アパート用地に適している物件です。
間口が4ｍある為、2つに割って土地売りが出来ますが、有効宅地面積が148.52㎡の為、2つに割って売ると窮屈になり現実的ではありません。

本物件は旗竿地の物件の為、有効宅地部分面積について試算させて頂きます。

1宅地のアパートとして、検討させて頂くと、成約価格4,100万円÷有効宅地面積148.5㎡＝㎡単価276,094円になります。

➁成約成約価格：3,900万円　「堀切菖蒲園」駅徒歩7分・「お花茶屋」駅徒歩9分
建蔽率60%/容積率200%
地積:163.85㎡
㎡単価:238,022円
有効宅地面積㎡単価：291,262円

上記物件の間口は、約2.1ｍと短い物件であり、有効宅地面積は133.9㎡です。

「お花茶屋」駅まで徒歩9分と、本物件との距離感が類似している物件です。

有効宅地部分面積は、約133㎡であり成約価格3,900万円÷有効宅地面積約133.9㎡＝㎡単価291,262円です。

本物件の間口は3.0ｍですので、これよりも土地値は伸びてくる可能性があります。

③成約成約価格：4,950万円　「堀切菖蒲園」駅徒歩5分・「お花茶屋」駅徒歩12分
建蔽率60%/容積率200%
地積:230㎡
㎡単価:215,217円
有効宅地面積㎡単価：275,000円

本物件は、公道約6.0ｍ、間口2.91ｍの旗竿地の物件で、「お花茶屋」駅徒歩12分と、本物件と類似している物件です。

有効宅地部分は約180㎡であり、成約価格4,950万円÷有効宅地面積約180.7㎡＝㎡単価273,934円です。
また、6年前の事例の為、高騰が続く不動産市況を考慮すると現在では土地値は伸びている印象です。

④成約成約価格：5,100万円　「青戸」駅徒歩3分
建蔽率60%/容積率200%
地積:247.12㎡
㎡単価:206,377円
有効宅地面積㎡単価：260,869円

 

上記物件は、公道幅員約6ｍに、間口が3.0ｍと本物件と類似している物件です。

有効宅地部分面積は、約195.5㎡であり成約価格5,100万円÷有効宅地面積約195.5㎡＝㎡単価260,869円です。

上記④成約事例は9年前の事例ですので、高騰が続く不動産市況を考慮すると現在では土地値は伸びている印象です。

上記①～④の有効宅地面積㎡単価は、約260,000～290,000円ですので、こちらで試算させて頂きます。

【有効宅地部分による固い試算】

260,000円/㎡の場合

260,000円/㎡×約257.5㎡≒66,950,000円

290,000円/㎡の場合

290,000円/㎡×約257.5㎡≒74,675,000円

上記より66,950,000円～74,675,000円と試算します。

また、単純比較は出来ないあくまで参考程度の数字となりますが、過去30年間遡って、

葛飾区立石アドレスの同様な面積（旗竿ではない）売地の成約事例が下記となります。※【東日本不動産流通機構（REINS）】参照

 

上記を考慮しても売買価格6,800万円は割安感があるのではないでしょうか。

収益性について

下記が、本物件のレントロールです。

【現況レントロール】

 

また、本物件はサブリ―ス契約をしていますが所有者が変更されたタイミングで契約が解除されます。
下記が解除後のレントロールです。

【サブリース解除後レントロール】

 

102号室は、12月中の退去予定ですが原状回復後のお引渡しです。

101号室は、現在の売主様が居住しており、102号室と同賃料でのリースバック予定です。
（リースバックとは、売主様が売却後も居住を続けられるサービスです。決済時賃貸借契約締結予定。）

101号室・102号室（1LDK）約41.16㎡の考察

間取りは下記になります。

 

 

※suumo賃貸チェッカーによる、専有面積41.16㎡前後の参考相場賃料

ファミリー層に需要が見込め、2006年築ということもあり、まだまだ室内状況も良好です。
下記に、周辺の賃貸相場を掲載致します。

①1LDKアパート、2006年11月築、41.16㎡、共益費込み80,500円※今回の物件の直近の成約です。

 

令和1年8月5日に成約しているので、当面はこの賃料での成約が見込めそうです。

➁1LDKアパート、2008年築、43㎡、共益費込み98,000円

 

本物件の専有面積は、41.16㎡ですが、こちらの成約事例の物件は39㎡と少し小さい事例です。
駅の距離、築年数はさほど変わらない似ている成約事例です。

本物件はサブリース解除後の賃料が共益費込みで80,500円の為、

上記の成約賃料86,000円を見るともう少し高く貸し出せる可能性があるように感じますが、

収益を試算するうえでは固く見積り、80,500円で試算することとします。

201号室・202号室（2LDK）約50.51㎡の考察

間取りは下記となります。

 

※suumo賃貸チェッカーによる、専有面積50.51㎡前後の参考相場賃料

①2LDKアパート、2006年築、50.01㎡、共益費込み94,500円※本物件の成約事例です

 

1LDKと同様に、2LDKの部屋でも成約事例がありました。

平成29年、令和2年とどちらも同様の賃料での成約があるので当面はこの賃料での貸し出しが見込めるのではないでしょうか。

②2LDKアパート、1998年築、51.84㎡、共益費込み105,000円

 

本物件と似たような立地にある物件ですが、105,000円と1万円近く高い金額で成約しております。室内のスペックも遜色ありません。

家賃が増額できる可能性はありますが、ここでは直近の本物件の成約賃料をもとに試算していきます。

賃料年収想定

上記で算出した目線の家賃で、利回りの試算すると以下です。

①サブリース解除後利回り計算

賃料78,000円＋共益費2,500円×2戸=161,000円/月

賃料92,000円＋共益費2,500円×2戸=189,000円/月

駐車場15,000円×2台＝30,000円

年間予想収益4,560,000円

年間予想収益4,560,000円、表面利回り（6.7％）となります。

なお、現在の本物件の賃料は共益費込みで1LDKは80,500円、2LDKは94,500円です。
スーモチェッカーによる周辺類似物件の相場を見ると、1LDK賃料86,000円、2LDKは100,000円のためサブリース解除後賃料よりも高く貸せる可能性があり、利回りを上げられる可能性があります。

相場と比較して、本物件の賃料は相場賃料よりも安価で貸し出されている≒退去後は利回りがあげられる可能性があると言えるでしょう。

都内23区で6.7％を超えつつさらなる収益性が見込め、路線価格以下で購入出来る物件は、なかなか市場に出回りません。

収益性で見ても安定した運用が見込める物件といえるのではないでしょうか。

周辺の収益物件について

次に、このエリアのアパートの事例を見ていきます。

【在庫】

①売買価格：3,500万円　1982年6月築、木造アパート
現況利回り2.33％、満室利回り4.6％、積算価格22,774,050円

 

現在、こちらの物件はレインズ上で申し込みありです。

現況利回り2.33％、満室利回り4.6％と低い利回りでもお申し込み済みです。また、積算価格は22,774,050円です。

1982年の木造アパートで耐用年数は切れておりますが、売買価格が積算価格に近いことから、お申込みとなっているものと考えられます。

➁売買価格：7,700万円　1994年3月築、木造アパート
現況利回り6.85％、満室利回り6.85％、積算価格27,809,300円

 

こちらは、「お花茶屋」駅徒歩3分「京成立石」駅徒歩19分の木造アパートの物件です。

利回りは6.8％とぱっと見の利回りは悪くないように感じますが、

積算評価額が27,809,300円です。売買価格と積算価格に大きな乖離があるため、成約に至っていない印象です。

上記事例からは、

売買価格と積算価格に乖離がなければ、利回りを度外視しても成約することができるエリアだと言え、

そういった意味でも積算価格＞＞＞＞売価である本物件は非常に魅力が溢れると考えられるのではないでしょうか。

まとめ

本物件は、積算価格が9,000万円を超える物件で実勢の土地値も入居率も安定しているエリアの印象です。

売買価格が、積算価格の脅威の135%越えと、市場には出回りずらい物件です。

本物件は2006年築と土地以外にも建物の価値も見ることができ、なおかつ資産性のある物件で路線価以下で購入ができる23区の中では希少だと言えるのではないでしょうか。

まだまだ、建物も築浅で賃貸需要も見込め、収益性を見込める立地に位置していることはお分かり頂けたかと思います。

繰り返しにはなりますが、路線価格275,000円×302.55㎡＝83,201,250円、建物価格8,883,409円、積算価格92,084,659円と

銀行評価が伸び、好条件の融資も期待が出来ると思います。

京成立石駅まで徒歩13分という好立地で現在満室。

安定した賃貸経営を行うことが見込めつつ、将来性があり、土地値が伸び、建物もまだまだ使え、純資産の増加を狙える物件ではないでしょうか。