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今回は柏市高柳で

非常に稀少な土地値以下、想定利回り40%超の”訳アリ”一戸建てのご紹介です。

物件概要

所在地     :千葉県柏市高柳1717番6
交通      :東武アーバンパークライン「高柳」駅 徒歩11分
土地権利  :所有権
土地面積  :82.25㎡
都市計画  :市街化区域
用途地域  :第一種住居地域
建ぺい率  :60%
容積率   :200%
建物面積  :80.31㎡(1F:24.01㎡、2F:38.29㎡、3F:18.01㎡)
構   造   :木造スレート葺3階建
建築年月  :平成4年6月築
物件価格  :198万円
想定家賃収入:636,000~840,000円
満室想定利回り:32.1%~42.4%
接道    :南西側公道
間取り   :3SLDK
駐車場   :2台
備考    :現況有姿、違反建築、告知事項有(2010年に自殺)

前置き:”訳アリ”の解説

本物件は『違反建築』+『告知事項』ありという”訳アリ”物件です。

しかしながら、それを踏まえても破格な金額でのご紹介をさせて頂いております。

”訳アリ”物件は適切にリスクを図る必要がありますので、

まずはその解説をさせて頂きます。

『違反建築』について

本物件は建築確認申請時は、2階建で申請しておりますが、

無断で3階建で建築してしまっているため、『違反建築』となります。

行政から指導が入った場合は是正指示が入る可能性があること、

再建築する際には同規模の物件が建てられないことを予めご確認ください。

しかし、賃貸物件としては延床面積が大きい分高い家賃を受け取ることができるので、

考え方によってはプラスの側面でもあります。

『告知事項(自殺)』について

本物件は告知事項ありで販売させて頂きます。いわゆる事故物件です。

具体的には2010年に2階部分で首つり自殺がありました。

↑上記は事故物件サイト『大島てる』の記載内容です。

すぐに遺体が発見されたこともあり、

物件自体への影響(汚れ、におい、現場の痕跡など)は残っていません。

またその後10年以上、前所有者様が住まれていたので状態は比較的良好です。

軽微な修繕によってこのままでも貸し出せそうな印象でした。

事故物件のリスクは過去の判例を基に推測します

事故物件であっても、

リスクとリワードが合えば非常に効率の良い投資物件になります。

ここからは心理的瑕疵を争う判例を基に、

どうしたら事故物件じゃなくなるのか(なくなりそうか)考察していきます。

17年前の火災事故は土地の瑕疵に該当しないとされた事例

土地購入者が、購入した土地上にあった建物で17年前に焼死者を出した火災事故があったことは土地の隠れた瑕疵に該当し、その事実について調査、説明をしなかった売主と媒介業者に対し損害賠償の支払いを求めた事案において、本件火災事故等の事実は土地の隠れた瑕疵に該当しないとして買主の請求が棄却された事例(東京地裁 平成26年8月7日判決 棄却 ウエストロー・ジャパン)

17年前の火事が起こったことを告知しなかったのは土地の隠れた瑕疵なのではないか!と買主が売主を追求したケースですが、

もう昔のことだし、そもそも建物が残っていないし、と棄却された事例です。

またこういった事例もあります。

二年前の自殺で瑕疵担保責任についての請求が棄却されたケース

これも、そもそも事故が起こった空間が残っていないじゃん、と棄却されたケースです。

これらを見る限り、数年~十数年で風化し瑕疵担保責任の追及を免れるケースもあるようです。

しかし、建物が取り壊されても心理的瑕疵が認められたケースもありますので注意が必要です。

売買の約8年前に取り壊した建物内で殺人事件があったことが心理的瑕疵にあたるとされた事例
(大阪高判.平18・12・19.RETIO.69-52」)

同裁判所の「過去存在した建物で起きた殺人事件につき、約8年以上前に発生したものとはいえ、周辺住民に事件の記憶が少なからず残っていると推測される売買不動産には、居住に適さないと感じることに合理性があると認められる程度の嫌悪すべき心理的欠陥の存在が認められる」とした心理的瑕疵の存否に関する判断、「事件は8年以上前に発生したもので、事件があった建物は既に取り壊されており、売買時点において心理的欠陥は相当程度風化していたことから、売買代金の5%が相当」とした。

建物の有無にかかわらず、近隣住民の記憶に少なからず記憶に残っているようなケースは心理的瑕疵が認められているようです。

自殺と比較し、周辺住民の記憶に残りやすい殺人物件であっても心理的瑕疵による損害賠償額は売買代金の5%でした。

程度をどう考えるかは人によってさまざまだとは思いますが、

・事故が起こってから10年が経過していること

・殺人など印象に残りやすい事件ではないこと

・判例

を考慮すると、これからお話する物件条件、そして得られるリターンはそのリスクを補って余りあるものだと思います。

エリアについて

本物件は東武アーバンパークライン「高柳」駅より徒歩11分の場所に位置しております。

東武アーバンパークライン「高柳」駅

                             ※停車駅
「高柳」周辺は、車がメインのエリアになっており、

電車での都内アクセスはさほど重要ではないエリアと言っても過言ではありません。

しかし、駅がとても綺麗な事にお気付きになられましたでしょうか。

なんと、2020年3月よりダイヤ改正が行われ急行停車駅となります。

※AERAdot.より引用

急行と各駅停車の接続駅となるため、

電車が主な交通手段の居住者層も増えてくる可能性

があるエリアです。

周辺環境について

「高柳」駅周辺はご覧の通り、閑静で喉やかな街並みとなっております。

また、本物件は居住者が多いエリアにあり、
幼稚園や小・中学校も近くに点在しているため
子育て環境も整っております。

さらに、自治体によるパトロールが行われていて、
犯罪抑止につながっているため、治安がとても良いです。

落ち着いた環境で子育てがしたい
都会に疲れてしまったから穏やかな生活がしたい

というニーズの心に刺さるのではないでしょうか。

資産性の解説

相続税路線価について

◇土地◇

本物件の前面道路の相続税路線価は下記のように1㎡あたり45,000円です。


この路線価に面積を掛けると、

45,000円/㎡(相続税路線価)×82.25㎡(土地)≒3,701,250円

となります。

柏市内の物件で、訳ありといえど路線価が売買価格の100%を超えるものはそうそう出てきません。

路線価ベースで売買価格の186%とこの時点で驚異的ですが、

さらに実勢土地値も評価が伸びます。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を「宅地」とした場合を想定していきます。

本物件は、約82㎡です。

今回は、1宅地でのイメージで計算していきます。

↑地型イメージ

本物件エリアの成約事例が以下となります。

①建蔽率50%/容積率100%

②建蔽率50%/容積率100%

②建蔽率60%/容積率200%
上記は比較的本物件に近い物件です。

①②と③の違いは用途地域によるものが大きく、

本物件は③と同じ用途地域となっております。

本物件が用途地域の境目、地型、線路添いにある事を加味すると、

600~800万円程度の土地値は見込めるものと考えます。

ここに非常に強く告知事項ストレスを考慮しても、

400万円ほどの土地値は固いと考えます。

400万円で売却出来る見込みがある物件を、198万円で手に入れることができる。

こんなチャンスは中々無いのではないでしょうか。

収益性について

まず初めに本物件の間取りイメージは下記となります。

本物件類似物件の平均賃料は80,000円/月です。

                             ※賃貸チェッカー参照

ファミリー物件の賃料が伸びるエリアです。

しかし、心理的瑕疵物件というストレスを最大限考慮し、

生活保護受給者の住宅扶助基準額での試算を行います。

住宅扶助基準額での賃料設定

柏市の住宅扶助基準額は以下となります。


生活保護受給者が入居することを仮定し、

想定年間収入を算出すると、下記の収益イメージとなります。

53,000円×12(ヶ月)=636,000円

想定年収:636,000円となり、

住宅扶助基準額の賃料年収でも売買価格からの

算出利回りが32.1%となります。

また、少し強気ではありますが70,000円ほどから募集を行うことによって、

アッパーで表面利回り42.42%も夢ではないと思います。

現金で購入したとしても3~4年で自己資金回収+抵当の無い土地が手に入るという非常に投資妙味のある物件です。

このエリアでというよりも、どこを探してもこのような物件は市場に出回ることは無いと言えます。

最低限補修後の収益性の考察

本物件は現況有姿の為、最低限の補修を施し、

優位性を上げることも視野に入れて試算していきます。

まずは、最低限補修の見積もりは下記となります。

単純計算になりますが、

1,980,000円(売買価格)+587,325円(補修費)=2,567,325円

となり、補修費を加味しても24%強の利回り

想定することが出来るので収益率で見ても安定した運用ができることを

ご理解いただけたことと思います。

まとめ

本物件は非常に稀少性が高いです。

地方で土地値以下建物付き案件も稀に市場に出てくることもありますが、

一都三県で土地値の半値以下の案件を市場で拝見したことはございますでしょうか。

私は、ございません。

さらに、収益性で考慮しても入居させたいターゲットが明確です。

駅も整備されてくるため、見込みの収益性以上を狙える可能性もあるのではないでしょうか。

抽選方式ですので、是非とも、購入して頂ける事を祈っております!

申込フォーム

お申込みはこちらから

https://forms.gle/VksDfFhV5kuhictFA

お申込み期限:2020年5月22日  抽選発表日:2020年5月23日

物件のお引き渡し:2020年6月上旬イメージ