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Club-Nexus物件情報室です！

今回は都内で貴重な土地値戸建のご紹介です。

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物件概要

所在地　　　   ：東京都八王子市高尾町2035‐24
交通　　  　　 ：JR中央線/京王線「高尾」駅　徒歩17分
土地権利　　　：所有権
土地面積　　　：68.3㎡
都市計画　　　：市街化区域
用途地域　　　：第一種低層住居専用地域
建ぺい率　　　：40％
容積率　　　　：80％
建物面積　　　：49.7㎡（1F:27.32㎡、2F:22.35㎡）
構　　 造　 　 ：木造スレート葺2階建
建築年月　　　：昭和51年7月新築
物件価格　　　：350万円
想定家賃収入　：5～5.9万円
満室想定利回り：5万円で成約時17％、5.9万円で成約時20.2％
接道　　　　　：西側市道
間取り　　　　：3LDK
駐車場　　　　：無し
備考　　　　　：現況有姿、土砂災害特別警戒区域内

エリアについて

本物件は京王線、中央本線「高尾」駅より徒歩17分の場所に位置しております。

高尾駅はJR中央線と京王本線の2路線の利用が出来ます。

山のイメージが先行して、利便性が低く捉えられがちですが、

どちらも特別快速や急行など在来線が全て停車する主要駅なので、

各方面へのアクセスが容易です。

西東京エリアの主要駅である「八王子」駅までは6分、「立川」駅までは17分、

西東京エリアの主要駅へは抜群のアクセスです。

また、ターミナルである「新宿」駅まで約45分と、

始発駅であることを生かし都心へも座って移動できるので一定の需要があります。

京王線/JR中央線「高尾」駅の周辺環境について

「高尾」駅周辺は上記でご説明した通り

山のイメージが先行し、長閑な印象を持たれるケースも少なくないですが、

商業施設が非常に充実しており、住環境の良さと利便性を兼ねそろえた珍しい駅です。

まず駅前には京王ストア、グルメシティ高尾店があり、日常品の買い物には困りません。

また、駅徒歩4分圏内には大型の商業施設があります。

まず、イーアス高尾は八王子市最大級の商業施設です。

「ユニクロ」「トイザらス」「ニトリ」などスーパーでは揃わない日用品に関する店舗が充実しており、

高尾周辺に住む人々のみならず、八王子市民にとって重要な商業施設です。

また、同じく徒歩4分ほどに所在するスーパーバリュー八王子高尾店は非常に大規模なホームセンターです。

高尾駅だけで何でもそろう環境が揃っていると言っても過言ではないのではないでしょうか。

また、本物件の近くには幼稚園や小・中学校も近くに点在しているため
子育て環境も整っております。

補足：高尾山について

周辺に、若者にも大人気の「高尾山」があります。

高尾山は、東京都心から電車で約1時間という交通アクセスの良さや、

良く整備されている登山道、ケーブルカーなどを使って気軽に登山できることなどから、

老若男女問わず登山者数が多く年間の登山者数は約260万人を超え、世界一の登山者数を誇っています。

高尾山が直接的な入居条件になるかどうかはわかりませんが、

落ち着いた環境で自然や四季を感じながら子育てがしたい、
都会に疲れてしまったから穏やかな生活がしたい、
でもそこまで利便性は捨てたくない。

というニーズに刺さるのではないでしょうか。

資産性の解説

相続税路線価について

◇土地◇

本物件の前面道路の固定資産税は下記のように1㎡あたり55,000円です。

この路線価に面積を掛けると、

55,000円/㎡(固定資産税路線価)×68.3㎡(土地)≒3,756,500円

となります。

東京都内物件で、路線価が売買価格を超えるものはそうそう出てきません。

路線価ベースで売買価格の107.3％とこの時点で申し分ないと思いますが、

実勢土地値も評価が伸びます。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を「宅地」とした場合を想定していきます。

本物件敷地は約68.3㎡です。

今回は、1宅地でのイメージで計算していきます。

↑地型イメージ

本物件エリアの成約事例が以下となります。

①建蔽率40%/容積率80%

580万円　÷　75.01㎡　≒　㎡単価　77,323円

②建蔽率40%/容積率80%

800万　÷　92㎡　≒　㎡単価　86,956円

①の土地は本物件から徒歩1分の場所に位置しており、今は建物が建ってます。

また周辺に築年数が浅めの物件も多く、出口を考えたときに土地の需要があると考えられます。

①の土地は角地であり、➁本物件より土地が広いです。

そのため、今回の物件にはストレスをかける必要がありますが、

固く見ても㎡あたり60,000円以上、400万～450万円程度の土地値は見込めるものと考えます。

収益性について

まず初めに本物件の間取りイメージです。

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次に類似物件の成約事例を見ていきます。

こちらの戸建てが直近で53,700円/月で成約しております。

また、少しエリアを広げてみると、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

こちらの物件で令和1年6月に50,000円で成約しております。

比較物件の室内状況は確認できていないので何とも言えませんが、

本物件は2018年～2019年にかけてキッチン、独立洗面台、トイレ水回りを交換をしています。

浴室の水栓も交換されており非常少し手直しするだけで十分戦える物件だと思います。

以下は本物件の水回りの画像です。

どんなに低く見積もっても50,000円は堅いのではないでしょうか。

正直55,000円から生活保護ターゲットの59,000円も見込めると思います。

収益性の考察

上記50,000円で成約した場合、

約17％の利回りとなります。

東京都内で、こういった高利回りの物件は、

・再建築不可

・事故物件

などがほとんどですが、今回の物件はどちらも当てはまりません。

再建築も出来て土地値も売買価格に近く、

59,000円で成約した場合は20.22%と更に驚異的な利回りとなります。

修繕について

本物件は現況有姿の為、最低限の補修を施して頂く必要があります。

主にやって頂くべきは、

ダイニングキッチン床部分の補修、

クロス交換が主であとはクリーニング費といったイメージです。

現在、詳細な金額は見積もり中ですが、

補修費を概算で70万円で見積もると以下のような試算となります。

3,500,000円（売買価格）＋700,000円（補修費）＝4,200,000円

補修費を加味しても賃料5万円で成約した場合14.28％の利回りとなり、

賃料5.9万円で成約すれば16.85％。

手直し後の利回りとしては非常に魅力的ではないでしょうか。

まとめ

再建築も可能な東京の物件で土地値と乖離の少ない

物件など滅多にでないので、本物件は非常に稀少性が高いです。

室内状況や設備に関しましても、キッチンやトイレは1年前に変えたものであり

築40年を経過している物件には見えません！！

抽選方式ですので、是非とも、購入して頂ける事を祈っております！

申込フォーム

お申込みはこちらから

https://forms.gle/7ASoQHjE7gufRcKh8

締め切り：令和2年12月12日