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Club-Nexus物件情報室です!

今回は東京23区の台東区!「南千住駅」「浅草駅」エリアの満室稼働中の木造アパートのご紹介です!!

物件概要

  • 所在地          :台東区橋場1丁目24-14
  • 交   通          :JR 常磐線(快速)、東京メトロ 日比谷線、首都圏新都市鉄道 つくばEX『南千住駅』徒歩19分
  •                     :東京メトロ 銀座線、東武鉄道 東武スカイツリーライン/伊勢崎線/日光線、都営地下鉄 浅草線『浅草駅』徒歩22分
  • 売買価格    : 40,800,000円
  • 土地権利       :所有権
  • 土地面積       :101.61㎡(公簿)※要セットバック約4.6㎡
  • 都市計画       :市街化区域
  • 用途地域       :近隣商業地域
  • 建蔽率          :80%
  • 容積率          :400%(前面道路規制により240%)
  • 物件名      :田村荘(登記簿上に記載無し)
  • 構造     :木造瓦葺2階建
  • 築年数          :不詳
  • 延床面積   :167.42㎡(約50.7坪)
  • 間取り    :2K×1室、4K×1室、4LDK×1室確認中
  • 接道             :北側42条2項道路 幅員約3.5m
  • 駐車場      :無
  • 現況家賃収入 :2,856,000円
  • 現況利回り  :7%(満室稼働中)
  • 路線価格   :22,797,350円
  • 建物価格   :-
  • 土地積算価格 :22.797.350円
  • 備考       :※建蔽率がオーバーしています。
    ※成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

【現況レントロール】

「南千住」駅とアクセスについて

本物件はJR 常磐線、東京メトロ 日比谷線、首都圏新都市鉄道 つくばEXの三路線が乗り入れる『南千住駅』が最寄り駅です。
下記は南千住駅の説明です。

【南千住駅前】

【アクセス】

上図の通り、

「上野駅」や「秋葉原駅」、「浅草駅」
等の都内主要駅に乗り換えせずに行くことが出来ます。

また、南千住駅自体も複数の路線の乗り入れがあり都内各所への移動を円滑に行えるエリアです。

エリア・周辺環境について

現地は「南千住駅」と「浅草駅」の間に挟まれた場所に位置しております。
本物件の目前には区立の幼稚園と図書館があり、周辺にも教育施設が複数あるため子育て世代の需要も見込めます

商業施設に関しては南千住駅に隣接したBIVIをはじめ、浅草駅周辺にも昔ながらの商店街があり買い物に困ることはありません。

商業施設に関しては下記で改めてご説明させていただきます。

※南千住駅付近は「山谷地域」と呼ばれる俗にいう「ドヤ街」が形成されているエリアがあります。
山谷地域については別項目で改めてご説明させていただきます。

商業施設について

【BIVI南千住(ショッピングモール)】徒歩22分

【松屋浅草(百貨店)】徒歩22分

【新仲見世通り(商店街)】徒歩25分

このように、南千住駅、特に浅草駅周辺には商業施設をはじめ、昔ながらの商店街が広がっています。

買い物に行く際は南千住駅方面に向かい、飲みに行きたいときは浅草の方面に向かうなど様々な生活様式に合わせた生活が出来るエリアといえます。

「山谷地域」の影響について

「山谷地域」とは

本物件が隣接している山谷地域は俗にいうドヤ街と呼ばれる場所になります。
ドヤ街とは「日雇い労働者が多く集まり、それに伴って労働者が寝泊まりする簡易宿泊施設が多く開設されている地域」の呼称です。

高度経済成長期に交通が発達した上野駅を中心に多くの労働者が流入しました。
それに伴って山谷地域には日雇い労働者が増加したという背景があります。

南千住駅周りには安価な宿が多く、従来は「日雇い労働者のための宿」があるエリアでしたが、現在は外国人観光客向けの宿がある観光地に様変わりしつつあります。

また、新築のタワーマンションなども建設されて環境の改善が図られております。

東京都は下記のエリアを山谷地域に指定しております。

厳密に言うと、本物件が位置する橋場一丁目は都が指定する山谷地域に該当しませんが、

隣接しているため本項では詳細について解説していきます。

■山谷地域の現状

山谷地域を取り巻く現状は近年変わってきています。
上図の通り日雇い労働者の数、宿泊者数ともに大幅に減少しています。

その理由については都の施策とこれからの住環境の改善が考えられます。

■都の施策

都は山谷地域に対して「東京都山谷対策本部」を設立し、令和2年度~令和4年度にかけて行われる「東京都山谷対策総合事業計画」を打ち立てています。

施策内容としては下記の3つになります。

①「高齢者の日常生活の安定化及び健康の維持・増進のための仕組みづくり」
②「日雇い労働者の高齢化を踏まえた就労支援」
③「地域環境の更なる改善の取組を推進」

都としては上記のような施策をし、山谷地域に対して対策を立てております。

■山谷地域のこれから

歴史的背景から現在においても多くの簡易宿所がありますが、
山谷地域の近辺には浅草をはじめ、スカイツリーなどの観光地が複数あります。

また、交通の利便性が良いことから、東京の広域的な拠点としても発展が予定されています。

新型コロナウイルスの流行前までは年間の観光客数は右肩上がりに上がっておりました。

近年においては新築マンションの建設や駅前の再開発等が進み、地域の景観やそこに住む人々の様相は大きく変化し続けていると言えます。

現在はスカイツリー、浅草、隅田川沿いの観光施設の整備が進み国内観光客のみならず外国人観光客も多く訪れる事になったことから今後さらに発展していく事が期待されます。

都としても今後さらなる発展させていきたい地域だと言えるのではないでしょうか

台東区について

上図の通り台東区は近年人口の増加が顕著に表れている地域です。

人口増加の理由としては
・2000年以降に分譲マンション、新興住宅地の形成が進んだ
・千代田区、中央区に隣接する台東区は交通の要所として交通網が発展し住みやすい街になった
・教育施設や文化施設、医療機関が多い

上記のような理由が人口増加につながりました。

人口の増加が顕著な台東区は住みやすい街であることが考えられます。

エリアのまとめ

本物件周辺は、23区の主要エリアへのアクセスも良く物件自体は駅から離れてはいるものの賃貸物件としての安定した需要があると考えられます。
また、戸建の需要も多く出口を想定した際に戸建て用地としても検討できる魅力的なエリアです。

住環境としては閑静な住宅街が広がっているものの、少し歩けば浅草の賑わいを感じられ、南千住駅周りの再開発事業も進む中、行政サービスの更なる向上や地価上昇も期待できるエリアといえるのではないでしょうか。

資産性について

相続税路線価から見た積算評価

本物件の前面道路の相続税路線価は、下記のように1㎡あたり235,000円です。

本物件は、建物の耐用年数が切れていると予想されるため、土地の評価のみで試算します。

235,000円/㎡(相続税路線価)×97.01㎡(セットバック後公簿面積)=22,797,350円

上記の通り販売価格が相続税路線価ベースで売価の55.87%ですが、23区内は実勢の土地値が伸びる傾向にあります。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を「宅地」とした場合を想定します。

本物件は間口が約9.5mです。今回は2宅地として分けた場合で想定していきます。
下記図のような2宅地イメージでの試算を行います。

【本物件敷地イメージ図】

成約事例①
成約価格:2,080万円

建蔽容積:80%/400%(道路幅員制限により容積率約288%)
地積  :40.01㎡
㎡単価 :519,870円/㎡

こちらの物件は宅地割した後の規模・駅までの距離が類似していたため事例として採用しました。
上記事例は物件の所在の記載がなかったため場所をGoogle Mapで特定し道路幅員を概算で計測いたしました。

【マイソク上の写真】

【特定した場所】
上記の写真の戸建が一致致しましたので場所はこちらだと考えられます。

こちらの物件の前面道路は大きく見積もって約4.8m程と考えられます。
前面道路を加味し容積率は約288%に制限されます。

上記事例も本物件と同じ丁目にあり、比較的近い場所に位置しています。
容積率の制限がかかるうえ、40㎡の狭小の土地でありますが㎡単価は約520,000円/㎡で成約しております

2020年の新しい事例で条件等も類似していて、上記のことを加味すると相場が上がりつつあり戸建需要も増えていると考えられます。

現在の市況を踏まえると52万円/㎡も狙える立地であると言えるのではないでしょうか。

【成約事例②】

成約価格:3,100万円
建蔽容積:80%/400%(道路幅員制限 容積率約360%)
地積  :57.37㎡
㎡単価 :540,352円/㎡

上記事例は6.0m公道に接しており、成約事例1と同様に前面道路付けとしては本物件より良いです。
また、南側接道のため本物件と比較すると好条件だと言えるでしょう。
容積率に関しても本物件よりも大きいので、
事例として用いる際にはストレスをかける必要があります。

固めな土地値を算出するため、
①,②の成約事例にストレスをかけても最終的な試算としては、
本物件は㎡あたり46万円/㎡∼49万円/㎡は出るのではないかと考えられます。

土地値考察による固い試算
460,000円/㎡×50.00㎡=23,000,000円
460,000円/㎡×47.01㎡=21,620,000円
────────────────────
合計:44,620,000円

見込める土地値金額
490,000円/㎡×50.00㎡=24,500,000円
490,000円/㎡×47.01㎡=23,030,000円
────────────────────
合計:47,530,000円

合計の土地値としては、44,624,600円∼47,534,900円と試算します。

23区の中でも希少性の高い台東区で土地値が伸びる物件だと言えるのではないでしょうか。

収益性について

以下が本物件のレントロールになります。

上図の通り本物件は現在満室稼働中のため室内の詳細状況に関しては未確認です。

各部屋の間取りは下図の通りです。(前所有者からのヒアリングベース)

101号室 2K 約26.4㎡ 風呂無し

102号室 4K 約54㎡

201号室 4LDK 約83㎡

成約賃料想定

本物件は部屋ごとに間取りが異なるので一部屋ずつご説明させて頂きます。

101号室 2K 風呂無し 約26.4㎡

スーモの賃料チェッカーを参考にすると周辺類似物件の平均賃料は86,000円/月(共益費込み)です。※風呂有も含みます。


※賃料チェッカー参照

上記は風呂有の事例が含まれてしまうので周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例①
成約賃料:53,000円(共益費3,000円含む)
専有面積:18.00㎡(風呂無し)
築年数:1968年築

成約事例②
成約賃料:50,000円
専有面積:29.74㎡(風呂無し)
築年数:1969年築

上記の事例⓵,➁はともに風呂なしの賃貸事例です。
賃料が50,000円∼53,000円で成約しております。
成約事例①,②ともに室内状況もお世辞にも綺麗とは言えないためこちらの物件が101号室の引き直し賃料になると考えます。

また物件公開から1ヶ月程度で成約しているため風呂無しの部屋についても賃貸需要があることが分かります。
引き直し賃料としては50,000円ですが、現況賃料の48,000円で試算致します。

102号室 4LDK 約54㎡

スーモの賃料チェッカーを参考にすると周辺類似物件の平均賃料は121,000円/月(共益費込み)です。

※賃料チェッカー参照

上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例⓵
成約賃料:80,000円
専有面積:42.03㎡
築年数:1960年築

上記物件は2Kで本物件の102号室より10㎡以上も狭い事例になります。
また、シャワー室のみのお部屋になります。

50㎡超えのアパートの賃貸自体が周辺では希少なため、事例が少ないですが本物件のほうが専有面積も広く、お風呂もあるため上記よりも引き直し賃料は伸びることが想定されます。

成約事例➁
成約賃料:100,000円
専有面積:55.30㎡
築年数:1970年築

上記事例は戸建ての事例ですが、築年数が古く㎡数が類似しております。
戸建の事例の為需要が異なりますが同規模㎡数の賃貸としては参考になります。

上記事例より引き直し賃料としては85,000円ですが、現況賃料80,000円で試算させていただきます。

201号室 4LDK 83㎡

※賃料チェッカー参照

スーモの賃料チェッカーを参考にすると周辺類似物件の平均賃料は203,000円/月(共益費込み)です。
※専有面積が広いため戸建て賃貸も含まれています。

上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

周辺で83㎡前後の事例が少ないため下記範囲で考察致します。

成約事例①
成約賃料:125,000円
専有面積:50.15㎡
築年数:1963年築

上記物件は駅距離は近いですが、都が山谷地区に指定しているエリアなので、入居希望者はネガティブにとらえる可能性が高いです。
築年数が古く2LDKで125,000円で賃貸付けされています。
本物件は間取りが4LDKで上記物件よりも㎡数が広く、昨今の都内の地価上昇を考慮すると同等以上の賃料を見込めます。

周辺に同等の大きさの賃貸在庫も少ないため80㎡以上の賃貸はかなり希少と言えます。

上記⓵を考慮して、引き直し賃料は固く見ても125,000円以上は狙えると想定しますが、現況賃料110,000円で試算させていただきます。

すべてを踏まえ下記が現況満室賃料収入です。

・現況賃料年間収入(満室稼働中)
101号室 48,000円/月 + 102号室 80,000円/月 + 201号室 110,000円/月=2,856,000円

現況の賃料が弊社が考える最下限に近い賃料で賃貸付けされています。

前オーナー様が相場から安めに家賃を設定していたため、入居者の入れ替えの際には賃料増加を見込めるのではないでしょうか。
その場合の賃料想定は下記です。

【101号室】 50,000円/月
【102号室】 85,000円/月
【201号室】 125,000円/月
年間賃料年収 3,120,000円/年

すべて入れ替えが起きた際に、3,120,000円まで賃料を伸ばせる可能性があります。

ただし上記はあくまでも可能性にすぎませんので、現況満室賃料の年間収入 【2,856,000円/年】 で試算致します。

土地値に近く、現況満室利回り7%はこのエリアで高水準といえるのではないでしょうか。

まとめ

上記を踏まえると本物件は非常に希少性が高い事がご理解いただけるのではないでしょうか。
築年数が不詳、内装状況が不明という不確定な要素もありますが、
23区内の1棟アパートで南千住エリア・浅草エリアに隣接する本物件は好立地で土地の出口が見込め、また安定した運用に期待が出来る物件だと思います。

またエリアとしても借地の収益物件事例が多く所有権で出口として2宅地割りの可能な本物件はかなり希少価値がある言えます。

各部屋の間取りは違いますが、ファミリー層にも単身層ともに需要が安定しており
所有権で市場に出てくることが中々ない希少立地の物件の勝ち確不動産を是非ともご検討下さい!