常磐線「新松戸」駅徒歩14分 ファミリータイプ


物件概要
- 所在地 :千葉県松戸市新松戸6-210-3
- 交通 :JR常磐線「新松戸」駅 徒歩14分
- 土地権利 :所有権
- 土地面積 :219.47平米(約66.5坪)
- 都市計画 :市街化区域
- 用途地域 :第一種低層住居専用地域
- 建ぺい率 :50%
- 容積率 :100%
- 建物面積 :231.34平米(約70.1坪)
- 構造 :木造瓦葺2階建
- 建築年月 :昭和62年3月(築32年)
- 物件価格 :3,400万円
- 満室家賃収入:3,084,000円(現在満室稼働中)
- 満室利回り :9.07%
- 接道 :南西側 公道 約6.0m
- 間取り :2DK×1戸、2LDK×4戸(満室賃貸稼働中)
- 駐車場 :無
「新松戸駅」について
「新松戸」駅は都内までのアクセスが良く「上野」駅まで29分「東京」駅まで32分でアクセス可能です。

ファミリー層向けの住環境



買い物等の利便性を考慮すると駅の西側が圧倒的に人気です。
(そもそも新松戸駅には西口しかありません)
なお駅から少し離れる本物件の近辺は、
上記図の通り区画整理がされており閑静な住宅街が広がっています。
また、本物件はファミリー層に人気である、つくばエクスプレス「南流山駅」26分という立地でもあります。

つくばエクスプレスは、つくばと東京を繋ぐ線として2005年に開通しました。
つくばエクスプレス沿線の駅では開発が進んでいる地域も多くファミリー層に高い人気を誇っております。
南流山駅のある流山市はつくばエクスプレスによる地域の利便性と、
「母になるなら、流山市。」というスローガンのもと、
子育て支援を積極的に行っていることにより ファミリー層が住みやすい地域になっております。
また下記の図を見てもわかる通り本物件付近は、
人口も増加しているため、高い需要があるといえるでしょう。

高値での出口が見込める”土地”
相続税路線価での評価について
本物件の前面路線価は下の図のように1㎡あたり15万円です。

この物件は建物の耐用年数が切れているので、土地の評価のみで試算します。
150,000円/㎡(相続税路線価)×土地面積(219.47㎡)≒3,292万円
相続税路線価ベースでの土地値が物件価格の 96.82%と非常に高水準であることから、
購入時も、売却時にも金融機関の評価が伸びる物件だと予想が出来ます。
実勢土地値の解説

3,700万円~4,000万円で出口がとれることが見込めるでしょう。
また、以下は現在(2019年10月14日現在)の新築戸建の募集の様子です。

賃料について
本物件は、2DK×1戸と2LDK×4戸のメゾネットタイプとなっております。
ファミリー層に需要のある間取り、かつメゾネットということで他の2DKの物件と比較すると差別化が可能です。
ここでは周辺の賃貸相場について確認していきます。
以下はメゾネットタイプの2DKと2LDKの成約賃料です。
まず、2DKで53,000円です。
①2DK 53,000円×1戸
②2LDK58,000円×4戸
(①+②)×12(ヵ月)=3,420,000
引き直し想定年間収入3,420,000円