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実勢土地値＞売価！常磐線「新松戸」駅徒歩14分 ファミリータイプの
木造アパートのご紹介です。

常磐線「新松戸」駅徒歩14分　ファミリータイプ

物件概要

  • 所在地　 　  ：千葉県松戸市新松戸6-210-3
  • 交通　　 　  ：JR常磐線「新松戸」駅 徒歩14分
  • 土地権利　　：所有権
  • 土地面積　　：219.47平米（約66.5坪）
  • 都市計画　　：市街化区域
  • 用途地域　　：第一種低層住居専用地域
  • 建ぺい率　　：50％
  • 容積率　　　：100％
  • 建物面積　　：231.34平米（約70.1坪）
  • 構造　　      ：木造瓦葺2階建
  • 建築年月　　：昭和62年3月（築32年）
  • 物件価格　　：3,400万円
  • 満室家賃収入：3,084,000円（現在満室稼働中）
  • 満室利回り　：9.07％
  • 接道　　　　：南西側 公道 約6.0m
  • 間取り　　　：2DK×1戸、2LDK×4戸(満室賃貸稼働中）
  • 駐車場　　　：無

「新松戸駅」について

「新松戸」駅は都内までのアクセスが良く「上野」駅まで29分「東京」駅まで32分でアクセス可能です。

また常磐線と武蔵野線の2線が利用可能です。
県内でも有数のターミナル「松戸」駅までは１駅、「柏」駅までは７分と、
都内アクセスも県内のアクセスにも優れております。
新松戸駅の平均乗降者数は約7.6万人と県内でも有数の乗降員数を誇ります。

ファミリー層向けの住環境

駅前にはビルが立ち並び飲食店や居酒屋も多数ございます。
またダイエーなど多数スーパーがたくさんあり買い物も便利で、生活には困らない環境となっております。
また、駅は西側が栄えています。

買い物等の利便性を考慮すると駅の西側が圧倒的に人気です。
（そもそも新松戸駅には西口しかありません）

なお駅から少し離れる本物件の近辺は、
上記図の通り区画整理がされており閑静な住宅街が広がっています。

また、本物件はファミリー層に人気である、つくばエクスプレス「南流山駅」２６分という立地でもあります。

つくばエクスプレスは、つくばと東京を繋ぐ線として2005年に開通しました。

つくばエクスプレス沿線の駅では開発が進んでいる地域も多くファミリー層に高い人気を誇っております。

南流山駅のある流山市はつくばエクスプレスによる地域の利便性と、
「母になるなら、流山市。」というスローガンのもと、
子育て支援を積極的に行っていることにより ファミリー層が住みやすい地域になっております。

また下記の図を見てもわかる通り本物件付近は、
人口も増加しているため、高い需要があるといえるでしょう。

高値での出口が見込める”土地”

区画整理された住宅街で、接道もいいので住宅が立てやすく、土地としても非常に高い需要が見込めると思います。

相続税路線価での評価について

本物件の前面路線価は下の図のように1㎡あたり15万円です。

この物件は建物の耐用年数が切れているので、土地の評価のみで試算します。

150,000円/㎡（相続税路線価）×土地面積（219.47㎡）≒3,292万円

相続税路線価ベースでの土地値が物件価格の 96.82％と非常に高水準であることから、

購入時も、売却時にも金融機関の評価が伸びる物件だと予想が出来ます。

実勢土地値の解説

ここからは最終的な出口を「戸建て用地」とした場合の売却を試算していきます。
本物件近辺の成約事例は以下の通りです。
平米あたり18.6万円で成約しております。
単純に敷地面積を掛けると、
186,000（円）/㎡×219（㎡）≒4070万円
となります。
本物件の敷地を手前と奥で2宅地に分割することを想定し、
旗竿地になる方の敷地にストレスをかけたとしても、

3,700万円～4,000万円で出口がとれることが見込めるでしょう。

また、以下は現在（2019年10月14日現在）の新築戸建の募集の様子です。

大手デベロッパーIグループの新築戸建ですが、
このグループでは基本的に売り出し価格から1,600万円引いたものが完成宅地の代金で計算しています。
4,250（万円）ー1,600（万円）≒2,650（万円）←想定完成宅地の金額
解体から造成までで450万円で想定すると、
成型地で１宅地あたり2,200万円ほどは見込めると想定します。
繰り返しとなりますが、
今回の物件は面積が219㎡なので成型地と旗竿地で出口を考慮します。
旗竿地部分はストレスをかけて1,800万円ほどとみると、
3,700～4,000万円ほどでの成約が見込めると想定します。

賃料について

本物件は、２DK×1戸と２LDK×4戸のメゾネットタイプとなっております。

ファミリー層に需要のある間取り、かつメゾネットということで他の2ＤＫの物件と比較すると差別化が可能です。

ここでは周辺の賃貸相場について確認していきます。
以下はメゾネットタイプの２DKと２LDKの成約賃料です。

まず、２DKで５３，０００円です。

こちらは2ＬＤＫで５８，０００円の賃料となっております。
相場から見ても先ほどご覧頂いたレントロールの現賃料は、
相場と比較して安く貸していることがわかります。
今後退去した際には大幅な賃料アップが見込めるのではないでしょうか。
参考までではありますが、
仮に全部屋で入れ替わりがあった場合の、満室賃料を算出していきます。

①２DK  ５３，０００円×１戸

②２LDK５８，０００円×4戸

（①＋②）×１２（ヵ月）＝３，４２０，０００

引き直し想定年間収入３，４２０，０００円

引き直し賃料で考えると利回りが上がり、10％以上になる可能性があります。
賃料収入があがるとアパートとしての出口の資産価値も向上するので、
そういった意味でも魅力的な物件といえるでしょう。

まとめ

本物件は、積算価格が売価の約96.8% 実勢土地値は売価をはるかに上回ると想定でき、
利回りアップも期待できます。
新松戸14分という好立地で現在満室。
安定した賃貸経営を行うことが見込めつつ、
土地値が伸びて純資産の増加も狙える物件ではないでしょうか。