人気エリア「千葉」「西千葉」「西登戸」駅！ 3駅利用可能物件実勢土地値＞売値！2004年築軽量鉄骨造アパート！

レオパレス施工物件の問題について

まず初めに本物件はレオパレス施工の物件という事をご説明させていただきます。

賃貸アパート大手の株式会社レオパレス21は2018年4月に界壁施工の不備が発覚し大きな問題となりました。その後も施工不良となる箇所が確認され、アパートのオーナーや居住者に転居など急な要請を受けることが起きています。

界壁問題について

レオパレス物件は界壁がない事で問題になりました。問題になった部分と、今回の物件に関して詳細をご説明させていただきます。

界壁とは

界壁とは共同住宅など各住宅の間を区切る壁の事を言います。
界壁は、「防火」「遮音」について建築基準法等、関係法令の技術的基準に基づく性能を満たし、小屋裏・天井裏まで達するように設ける必要があります。

上記の界壁のうち、一部無いなどの問題があり、遮音性、また防火性に問題がある物件をたくさん建築してしまったようです。

本物件の界壁の有無について

上記の通り、本物件は調査時空室だった3部屋に関して調査済みで界壁ありという調査報告書が発行されています。
本物件のシリーズはハイブリッドシリーズと言われる全国でも展開されているシリーズです。
このシリーズは全国的に展開させているシリーズです。
本物件も3部屋調査済みですが、問題はありませんでした。

レオパレス側が積極的に施工不備の調査を優先している物件はこの6シリーズです。

この6シリーズはレオパレス側が優先的に調査をしなければいけないシリーズとして挙げられております。

本物件のハイブリッドシリーズはレオパレスの中でも比較的新しいシリーズです。

ハイブリッドシリーズだから絶対安心とは言えませんが、3部屋界壁問題実施の上で問題がなく、積極的な調査対象になっていないことからも、比較的に安全なシリーズなのではないかと考えられます。

補修工事の実施についても、施工を行ったレオパレスが、特定行政庁と協議を行った上で費用負担と責任において実施するため今後のアフターフォローも厚いと考えられるのではないでしょうか。
※サブリース期間中に調査に入るとの事で、空室になった場合すぐに調査に入れるのかは未定です。レオパレス21社員　東京支店　越智様より）

エリア・周辺環境について

本物件は、閑静な住宅街にあり利用できる駅が3駅あります。

総武線快速「千葉」駅

言わずと知れた千葉県最大の駅です。

千葉駅（千葉県）

【1日の乗降者数≒242,000人】

1日の乗降客数も上記の通り多く人気駅となっており

本物件からは徒歩13分で到着いたします。

食べる、飲む、遊ぶすべての娯楽が集結している場所になるため、千葉駅周辺は昼夜を問わず賑わいを見せます。

それでいて本物件周辺は閑静な住宅街であるためかなり戸建需要の多いエリアです。

また千葉駅は東京までのアクセスも非常によく「千葉」駅→「東京」駅は総武線快速で40分で到着します。

JR総武緩行線「西千葉」駅

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写真は「西千葉」駅の本物件側である南口周辺の写真

「西千葉」駅は総武緩行線が通っているためこちらも東京の各所への移動に便利です。

本物件は「西千葉」駅まで徒歩6分とかなり利便性の高い場所に位置しています。

西千葉は、商店街が南口側に集結し、北口側に教育施設が集まっている文教地区で大変人気のエリアです。

また、西千葉は千葉市の一番古くからある高級住宅地です。
駅の目の前にある千葉大学は並木も立派で雰囲気も良く、明るい学園都市のイメージを作り上げています。
千葉大付属幼稚園にも通わせることができるため、医者が土地を買って家を建てるケースも多いです。
北口側には幼小中高大すべての教育機関がございます。
教育施設が多い環境は子育て世代においても良い環境であると言えるのではないでしょうか。

千葉大学西千葉キャンパス

※参考情報として、あのIT企業との連携を町ぐるみで進めており、その創業者も周辺に豪邸を建築しました。

最近ではZOZOの前澤前社長が西千葉駅周辺に豪邸を建てたことから、地元では話題となっています。

西千葉エリアはZOZOTOWN、千葉市、千葉大学の三者による包括的提携によりZOZOTOWN本社を構える経済の重要エリアとなりました。
三者による包括的提携は地域の活性化、市民のサービス向上を促し、より多くの人口流入や地域の活性化が期待されております。
このことを受け当該物件は将来的な土地としての更なる付加価値を生み出す可能性を持っていると考えられます。

京成電鉄千葉線「西登戸」駅

「西登戸」駅は京成電鉄千葉線というローカル路線が通っております。

しかし、この京成電鉄千葉線ですが上の路線図の通り「千葉中央」駅、「京成津田沼」駅等の主要エリア近くの駅ともつながっております。

移動の際に路線を選べることも強みではありますが利用客数が約2,400人/日と少ないため街としては閑静な住宅街となっております。

実際に現地に行った際、近隣で戸建てやアパートの建築が行われておりました。

エリアのまとめ

本物件周辺は、昔ながらの土地ではありますが、今でも土地としての需要は色濃く、賃貸での需要も多いと判断できます。
周辺には土地200㎡越えのRC戸建てが多く、富裕層の方が好むエリアと考えられます。

本物件は上記の通り3駅が徒歩圏内にありますが主要駅前の喧騒とは遠縁な閑静な住宅街に位置しております。

住環境と利便性が共に優れており、

・利便性を保ちつつ閑静な住宅街に住みたい！

というエリア・周辺環境であると言えるのではないでしょうか。

資産性の解説

相続税路線価から見た積算評価は下記です。

本物件は、建物の耐用年数が1年残っているので、土地と建物の評価で試算致します。

相続税路線価：

240,000円×299.57㎡=71,896,800円

建物価格：

150,000円×278.24㎡（延床面積）÷19年（耐用年数）×1年（残耐用年数）=2,165,052円

積算価格：

71,896,800円+2,165,052円=74,061,852円

です。

売買価格と比較して積算価格の76.35％と千葉中心エリアの収益物件としては高水準です。

さらに実勢土地値も評価が伸びます。

実勢土地値の考察

最終的な出口を「宅地」とした場合を想定していきます。

本物件は、約299.75㎡です。

今回は、1宅地でのイメージで計算していきます。

【本物件敷地イメージ図】

本物件エリアの成約事例が下記です。

成約事例①

成約価格：9800万円
建蔽率60％/容積率200％
地籍：301.99㎡
㎡単価：32.5万円

上記①の物件は、本物件と地積・間口が類似しています。

道路幅員は本物件より狭く、定期借家契約で居住者がいるのにも関わらず
9,800万円(325,000円/㎡) で成約しております。

また、本物件は上記事例と比較して道路幅員が広く、字型が良好です。
相続税路線価も本物件の方が評価が高く、立地としても千葉駅寄りに位置しているため上記事例よりも資産性のある土地と考察できます。

成約事例②

成約価格9600万円
建蔽率60％/容積率200％
地積:272.75㎡
㎡単価：35.2万

上記②の物件は、本物件と同等の地積・字型・間口が類似しています。
千葉駅へは上記②の物件の方が近いですが、道路幅員は狭いです。

アクセス面で考えますと、本物件は3路線、上記②物件は2路線。
本物件が上記②物件と比較しても引けをとらないことが考えられます。

また、相続税路線価も本物件の方が評価が高いです。
この事例をもとに現況の状態であれば9600万円÷272.25㎡≒35.2万円/㎡
上振れの土地値として35.2万円/㎡は狙える土地ではないでしょうか。

成約事例③

成約価格4100万
建蔽率：60％/容積率：200％
地積：125.5㎡　有効宅地：121.7㎡
有効宅地㎡単価：33.7万

上記③の物件は、地積は本物件よりも小さいですが、本物件と地形が類似しています。

道路幅員は、本物件より狭く、上下水・ガスの引き込みの費用が発生する土地です。
また上記③の物件はセットバックが必要になり有効宅地ですと121.7㎡になります。

有効宅地での㎡単価は33.7万と本物件よりも場所が劣っていますが、周辺エリアはやはり土地値が伸びるエリアだと判断できます。

エリアで考えても上記③の物件は西登戸駅に近く、2路線利用。

本物件は3路線かつ、何より春日町という高級住宅街に位置しております。
このことからも、本物件の方が資産性に優れていると言えるのではないでしょうか。

成約事例④

成約価格8720万円
建蔽率：60％/容積率200％
地積：279.83㎡
㎡単価：31.2万

上記④の物件は本物件と地型、間口が類似していますが、本物件に比べると前面道路幅員は狭いです。

アクセス面で考えても、上記④の物件は2路線。
本物件は3路線です。

また、本物件と相続税路線価にも差があり㎡/5.5万も差があります。
相続税路線価は土地の積算価格を出す際に使われます。

銀行は融資をする際に積算価格をベースに融資をすることが多いです。
本物件と上記④の物件を同じ地積と仮定して考えた際(※地積は本物件の299.75㎡を基準に考えます)

上記物件④：55,453,750円
本物件：71,940,000円

積算ベースで16,486,250円もの差が出ます。

土地の価値は積算価格が全てではないですが、銀行の評価は積算を評価することが多く本物件の方が高い評価を得れる可能性が高いため上記事例よりも実勢土地値が伸びることは容易に考えられます。

このような点も踏まえて、本物件の方がより資産価値が高いと感じられるのではないでしょうか。

最終的に本物件の土地値としては、

固く見た実勢土地値

325,000円/㎡×299.57㎡≒9,700万円

上振れが期待できる土地値

352,000円/㎡×299.57㎡≒10,500万円

と試算します。

この事例からも実勢土地値≒売買価格と言えます。

希少な立地で土地値に限りなく近い物件は市場にまず出てこないのではないでしょうか。

収益性について

本物件のレオパレスとのサブリース契約中であり、次回更新時期までは解除することが出来ません。

現況のレントロールと間取りは下記です。

サブリースレントロール

◇サブリース契約について

サブリース契約とは、所有している賃貸物件を不動産管理会社（サブリース会社）に一括管理してもらい、さらに毎月定額の家賃保証を受けられるのがサブリース契約です。
賃貸物件を購入して運用する場合、常に空室リスクと向き合っていく必要がありますが、サブリース契約を活用すれば、空室リスクに対する不安をやわらげることができます。

本件契約内容は下記です。

◇一括賃貸料について

上記契約書の通り2021年10月1日から賃料が大幅に変更されております。
通常、減額は市況の変動などが原因で下がります。
後ほど、周辺賃料の成約事例でもお伝えしますが、本物件のサブリース賃料は下がりきっていると考えられます。
築年数が経過し、入居者様が負担している賃料が底値に近づいてるからこそ、大幅な減額は考えられないと感じます。

サブリース管理会社は先賃料とオーナー様に支払う賃料の差額が利益となっております。
オーナー様の賃料を下げることで差額が大きくなり、利益が生まれます。
賃料の相場感を理解しておけば、減額の交渉の際にもしっかり話すことができ大幅な減額は考えづらいと考えられます。
減額が絶対にないとは言い切れませんが、底値に近付いてるからこそ大幅な減額には繋がらないのではないかと考えられます。

◇期間について

サブリース契約期間は、
平成16年10月12日～平成46年10月11日(令和16年10月11日)です。
レオパレス21社員　東京支店　越智様によると期間満了時にサブリース契約を解除することができるとの事です。
以降の管理形態は自由になる見通しです。

◇サブリースのメリットとデメリット

メリット

・賃貸経営の手間を大きく軽減。安定収入が見込める

・管理業務の手間を軽減。専門業者の経験に頼れる

デメリット

・保証される家賃は、入居者が支払う家賃よりも安い

・不動産会社の倒産による債務不履行

・礼金や更新料を受け取ることができない

・入居者を選ぶことができない

デメリットの中で最も懸念すべきは受け取ることができる家賃がサブリース会社の利ザヤが発生するため低いことですが、その分割り引いた金額で購入することが出来ればヘッジできるものと考えます。

本物件はサブリースで安定した賃料収入を得りつつ、管理が外れた際に収益性も非常に高くなる可能性を秘めています。

先程も書きましたがサブリース契約とは、所有している賃貸物件を不動産管理会社（サブリース会社）に一括管理してもらい、さらに毎月定額の家賃保証を受けられるのがサブリース契約です。

賃貸物件を購入して運用する場合、常に空室リスクと向き合っていく必要がありますが、サブリース契約を活用すれば、空室リスクに対する不安をやわらげることができます。

全室空室になったとしても土地値が見込めるので安心して不動産賃貸経営ができる物件となっております。

ランニングコストについて

一括賃貸料：577,892円

☆ランニングコスト

・家具家電総合メンテナンスサービス・・・家具家電を常に良好な状態に保つためのメンテナンス制度。「保守業務」と「レンタル業務」から構成されています。
「保守業務」はオーナー様所有の家具・家電の保守を行う期間となり、初回交換以降レンタル業務へと移行します。「レンタル業務」はレオパレス所有の家電をオーナー様が賃借する期間となり、建物賃貸借契約終了まで続きます。将来必ず発生するご負担を平準化して毎月一定額をお支払いいただくため、毎年の経費の予測が可能となります。

レオネット・・・LEONETとは、レオパレスが提供しているインターネット環境及びコンテンツのことを指します。オンラインショッピングや入居者専用アプリ、WEOKBサイト等様々なコンテンツを用意し、皆様のひとり暮らしライフを応援しています。

・家具家電総合メンテナンスサービス料・・・30,800円

・レオネット関連費用・・・23,100円

合計　約53,900円/月額

上記を加味し、実質年間収入は下記です。

【実質収入】

577,892円/月（一括賃貸料）ｰ約53,900円/月（レオパレスサービスランニングコスト）

523,992円/月

6,287,904円/年

一見ランニングコストが高いのではないかと思われますが、上記でご説明させていただいた通り手厚いサービスが充実していると考えられます。

サブリースが外せた場合の収益性について

本物件はサブリース契約中ですが、将来的にサブリース契約を解除できた際の想定で、周辺の賃料の考察をさせて頂きます。
書類がないため確実なお話しではございませんが、
担当レオパレス社員（市川様）より先賃料をヒアリングした結果、
平均賃料5.2万円とご回答いただきました。
下記はそれを基に作成したレントロールです。

賃料728,000円/月、8,736,000円/年

サブリースで安定して実利6.48％の利回りを確保でき、サブリース解除後の賃料で考えるとより収益が見込めます。

周辺成約賃料の想定

ここからはサブリースが外れた後、空室になった際の賃料を想定していきます。

まず本物件の間取図は下記です。

間取り

19.87㎡の１Kタイプです。
お風呂・トイレが別の2点ユイットタイプとなっております。
全14部屋このタイプの部屋となっております。

周辺物件の類似物件平均賃料は50,000円（共益費込み）です。

上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

◇周辺賃貸成約事例

下記2点ユニット周辺賃料成約事例です。

①１Kアパート、2004年築、19.28㎡、共益費込み53,000円、
JR総武中央線「西千葉駅」徒歩3分

②１Kアパート、1994年築、22.35㎡、共益費込み48,000円、
JR総武線「西千葉駅」徒歩5分

この事例から賃料48,000円～53,000円が成約賃料相場と考えられます。
下で考えて、成約賃料48,000円で引き直し賃料を考えます。

◇引き直し賃料レントロール

48,000円×14室＝672,000円
年間想定賃料：8,064,000円/年

引き直し賃料で考えても高い収益性が見込めます。

賃料年収想定

算出した目線の家賃で、利回りの試算すると以下のようになります。

①サブリース賃料での収益性

賃料　41,278円×14戸＝577,892/月

年間表面収益　6,934,704円

年間実質収益　6,305,712円

②サブリース解除後の収益性

賃料　52,000円×14戸＝728,000

年間収益　8,736,000円

③引き直し賃料での収益性

賃料　48,000×14戸＝672,000

年間収益　8,064,000円

年間収益は約6,900,000円～8,700,000円です。

サブリース賃料実質利回り：6.48％

先賃料利回り：9.0%

引き直し賃料利回り：8.3％

資産性が高いかつ安定しているのにも関わらず、様々な方向性から考察した賃料でも6.5%∼9%の収益性を見込めます。

これだけの収益性が見込め資産性のあるアパートはこのエリアではまず市場には出てこないのでしょうか。

参考：アパート成約事例

下記事例は１Kアパート、2008年築、23㎡～28㎡、サブリース賃料49,680円、本物件と類似エリアです。

成約事例は本物件より各戸の専有面積が大きいですが、土地値と乖離しているのにも関わらず、6.8%で成約しております。

土地面積は本物件の方が大きく、収益性に関しても資産性に関しても本物件の方が遥かに優位性のある物件だと考えられます。

まとめ

上記を踏まえると本物件は非常に稀少性が高いことがご理解いただけるのではないでしょうか。

土地値以下のアパートは昨今ほぼ市場に現れず水面下で取引されることが多く現れた瞬間蒸発したように売れてしてしまうため、
まず購入する事自体が非常に難しいです。

「3駅利用可能物件」
「安定した土地としての資産性」
「賃貸需要の安定性」
「東京アクセス良好」

を考えると非常に投資妙味のある物件であると考えられるのではないでしょうか。

是非ご検討下さい！！