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今回は、実勢土地値>売価!資産性が高く収益も見込める、

横浜市南区の木造アパートのご紹介です。

 

物件概要

所在地     :神奈川県横浜市南区別所中里台1-5
交通      :京急本線「弘明寺」駅 徒歩19分・「上大岡」駅 徒歩24分
土地権利  :所有権
土地面積  :80.11㎡(24.27坪)
都市計画  :市街化区域
用途地域  :第二種住居専用地域
建ぺい率  :50%
容積率   :100%
建物面積  :69.27㎡
構  造    :木造瓦葺2階建
建築年月  :昭和55年築(築41年)
物件価格  :1,480万円
想定家賃収入:1,516,800円
想定利回り :10.24%
現況家賃収入:856,800円
現況利回り :5.78%(1/2戸稼働中)
接道    :南側 位置指定道路 6.5ⅿ
間取り   :2K×2
駐車場   :ガレージ有(入居者以外の契約者が使用)
備考    :現況有姿
隣接地の鉄塔に関し東電用地株式会社との借地契約および線下保証契約あり
※本物件は成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

備考欄の解説(東電用地株式会社との借地契約および線下保証契約について)

概要

本物件は、電力設備(送電線鉄塔)が隣接しているため、

設備を所有する東電用地株式会社と以下の契約を締結しております。

・借地契約【電力設備(鉄塔)運営の為の借地契約】

・線下補償契約

借地契約については物件の一部の土地を貸し出す契約です。

線下補償契約については下記で解説をさせて頂きます。

線下保証契約とは

物件の上空を通過する送電線の影響により土地価格が下落する可能性への補償契約であり、

鉄塔が稼働し上空に送電線が通過している限り半永久的に更新されていく性質の契約です。

東電から支払いが行われる理由

不動産売買の現場では【電気的な設備が隣地にあるのは絶対に嫌】という方もゼロではありません。

流動性を悪くしていることへの配慮ということで、東電用地から金員による補償を受けている形です。

ここまで書くと、

「この物件を購入して運用した後、売却して出口を取ることが出来るのか?」と疑問に思われるかもしれませんが、

不動産の売買の現場ではそこまで気にする人は多くない印象を持っています。

しかし、言葉では何とでも言うことができます。

弊社はきちんと売買が出来る土地であるという自信をもって、

同じく東電設備のある隣地の駐車場を購入済みで、自社分譲を行う予定です。


弊社の駐車場部分の販売図面

プロである我々が出口を見据えて仕入れても問題ないと判断したという点でもご安心いただければと思います。

念のため土地値解説ではストレスをかけてご説明いたします。

メリット

上記の補償金として以下の収益が発生します。

・借地契約:97,044円(3年分一括払い)

・線下補償契約:97,650円(3年分一括払い)

上記を合計すると、ひと月に約5,400円(年間で64,800円)の収入を得られることになります。

エリア解説

弘明寺駅について

本物件は京急本線/横浜市営地下鉄ブルーライン「弘明寺駅」から徒歩19分の立地にあります。

京浜急行線の弘明寺駅からターミナル駅である品川駅まで33分・横浜駅まで9分主要駅へのアクセスは良好です。

また、横浜市営地下鉄ブルーラインを利用することで上記ターミナル駅へのアクセスだけでなく、

横浜市内でのアクセスも優れています

弘明寺駅周辺の環境について

弘明寺駅には65年以上続く「弘明寺商店街」があります。

アーケード全長300m超を誇るこの商店街は飲食店を始め、服飾店・小物店、スポーツジムなどがあり、生活には困りません。

参考:近隣駅「上大岡駅」について

本物件の最寄り駅は上記「弘明寺駅」ですが、近隣には「上大岡駅」があります。

弘明寺と異なる点は「快特」「特急」停車駅であり、

スムーズな都心アクセスが魅力です。

また京急のウイング号があります。

全席指定席のため、座れることが確定したうえでノンストップで品川まで行くことが出来ます

職場と住む家は離したいが、利便性は譲りたくないという当てはまるのではないでしょうか。

次に周辺環境についてです。

弘明寺が商店街が盛り上がる下町タイプであること対し、

上大岡は大型商業施設やビルが立ち並ぶ都心的な利便性が魅力です。
10年前に再開発された「大型商業施設 ミオカ」


2003年に再開発された「大型商業施設 カミオ」

駅前の商業施設だけでなく、駅から少し離れれば閑静な住宅街が広がります

住環境と利便性が優れたエリアだと言えるのではないでしょうか。

土地価格考察

ここからは土地値の解説をしていきます。

路線価と積算価格の解説

本物件の前面路線価図は、下記図のように1㎡あたり140,000円です。

この物件は、建物の耐用年数が切れているので、土地の評価のみで試算致します。

140,000円/㎡(相続税路線価)×80.11㎡(土地)=11,215,400円

相続税路線価ベースでの土地値が75.77%と横浜市内の収益物件としては高水準です。

このことから購入時、売却時ともに金融機関の評価が伸びる物件であると考えられます。

実勢土地値の解説

ここからは、
最終的な出口を「戸建て用地」とした場合
の売却を試算していきます。

まず近隣の成約事例は以下の通りです。

上記では概ね18~19万円/㎡で成約しております。

単純に本物件の面積(80.11㎡)を掛けると土地値は1440万円~1520万円と試算することができます。

しかし今回の物件は前述した送電線の件があるのでその部分を考慮して試算していきます。

上記は、2m以上の擁壁、敷地の一部が接道していない地型、備考欄記載の告知事項(内容不明)と、

ネガティブな条件が揃っている中で1,200万円で成約しています。

今回の物件の土地値は、

アッパーで近隣成約事例をベースにした1440万円~1520万円、

固く見ても1300万円~1400万円ほど想定できるのではないでしょうか。

賃料に関する考察

ここからは、全部屋で入れ替わりがあると仮定し引き直し賃料を試算していきます。

固めの賃料設定

まずは同様の立地・駅距離・間取りや築年数を基に、

SUUMOが運営している「賃料チェッカー」で相場感を見ていきます。

概ね、管理費共益費込み53,000円/月だと成約が見込めそうです。

上記はあくまでひとつの指標に過ぎないので、レインズ上での実際の成約事例を確認していきます。


旧耐震アパート、管理費込み4.7万円、和室×2室の2DK


旧耐震アパート、管理費込み5.2万円、和室×2室の2DK


旧耐震アパート、管理費込50,000円、和室×2室の2Kタイプ、外洗濯機置場

本物件の周辺エリアでは4万台中ごろ~5万円台の成約が多く見受けられます。

最低下限の賃料は4.7万円ですので、非常に固く見る際にはこちらの数字を使います。

なお、本物件は弊社負担で以下内容の施工を行います

・玄関扉新規

・砂壁→クロス変更 全室張替え

・和室→洋室への変更(フロアタイル仕上げ)

・間取りを2Kから1LDKへ変更

・浴槽交換

・キッチン交換

・トイレ新規設置、トイレ扉新設

・押入れを和モダン風に変更

・洗濯パン新規

・エアコン新規

・給湯器新規

総額150~200万円分のリフォームを実施します。

概ね上記と近いリフォームを行った成約事例は以下の通りです。


5.5万円成約、洋室+LDKタイプ室内洗濯機置場

リフォーム後賃料は5万円半ばまでの上振れが期待出来そうです。

今回はそれでも固く見て生活保護扶助額で試算します。

以下は神奈川県の住宅扶助上限額です。

横浜市は神奈川県の中でも住宅扶助額に特別な上限額が設けられてある地域であり、5.2万円の上限が設けられています。

5.5万円での成約を狙いつつも最低でも5.2万円ほどでの成約は見込めるものと思います。

引き直しでの利回り計算

固い目線(戸あたり円/月)の家賃で、利回りを試算すると以下のようになります。

①仮に全戸入れ替わったかつ、周辺で最低の金額で成約した場合

アパート部分: 94,000円(賃料47,000円×2室)

ガレージ部分: 17,000円

東電用地の契約:5,400円

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月間想定収入:116,400円

年間想定収入:1,396,800円

➁現在の相場から算出した収益額

アパート1F部分: 49,000円(現在賃貸中部分)

アパート2F部分: 52,000~55,000円(リフォーム後募集想定)

ガレージ部分:  17,000円

東電用地の契約: 5,400円

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月間想定収入:123,400~126,400円

年間想定収入:1,480,800~1,516,800円

想定年間賃料は1,480,800~1,516,800円で表面利回りは10.00~10.24%です。

 

周辺の売買物件情報との比較

あくまで参考となりますが現在の周辺の同様の金額帯での物件情報を掲載いたします。

土地も広く、一見本物件よりも利回りが高いように見えますが落とし穴があります。

シェアハウスなので利回りが高いのは当たり前なのですが、

前面が約3m以上の擁壁に建設され、裏手も擁壁です。

再建築の際には裏手の擁壁から離して建物を建築しなくてはならず、同様の規模の物件が建築できない可能性が高いです。

またこのシェアハウスでは再建築の際に擁壁を組み直す必要がある場合には莫大な費用が発生する可能性もあります。

率直に申し上げると資産性としては概算で5~600万円といったレベルです。

今回の物件は資産性・収益性共に確保されており、

現在の募集事例と比べても優れた物件であることがご理解頂けることと思います。

まとめ

「貴重な小ロット」「資産性」「安定した収入額」

を考えると非常にバランスの取れた物件であると考えられます。

※本物件は成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。