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【満室稼働中】実勢土地値＞売価！常磐線「南柏」駅徒歩15分 2DKファミリータイプの

軽量鉄骨造アパートのご紹介です。

実勢土地値＞売価 常磐線「南柏」駅徒歩1５分 ２ＤＫファミリータイプ

物件概要

• 所在地　　 ：千葉県柏市豊上町30-4
• 交通　　 　 ：JR常磐線「南柏」駅 徒歩15分
• 土地権利　　：所有権
• 土地面積　　：384.65平米（約116.56坪）
• 都市計画　　：市街化区域
• 用途地域　　：第一種低層住居専用地域
• 建ぺい率　　：50％
• 容積率　　　：100％
• 建物面積　　：340.32平米（約103.12坪）
• 構　  造　　 ：軽量鉄骨造陸屋根2階建
• 建築年月　　：昭和63年8月（築31年）
• 物件価格　　：5,000万円
• 想定家賃収入：4,872,000円
• 満室利回り　：9.744％
• 接道　　　　：南西側 公道 約6.0m
• 間取り　　　：2DK×8戸(満室賃貸稼働中）
• 駐車場　　　：4台（全台稼働中）

「南柏駅」について

常磐線の「南柏」駅は、

都内までのアクセスが良く 「大手町」駅まで40分 「東京」駅まで35分でアクセスが可能です。

また、県内でも有数のターミナル「柏」駅までは１駅と、

都内アクセスも千葉県内のアクセスにも優れています。

南柏駅の平均乗降員数は約6.4万人と県内でも有数の乗降員数を誇ります。

ファミリー層向けの住環境

駅前には大きな商業施設が2つあります。

食料品、アパレル、レストラン、家電量販店など、生活に必要なものはすべて駅周辺で揃います。
また、駅周辺にはファーストフード店、レストラン、居酒屋、などの飲食店が豊富にあるため、ご家族でのちょっとした外食には困らない環境だと言えるでしょう。百貨店などがある隣駅「柏」駅と比較すると、落ち着いた街並みが広がっております。

また、今回の物件から徒歩6分の位置に、大規模商業複合施設「イオンモール 柏店」 があり、国道沿いには飲食店が立ち並んでいて周辺施設も充実しております。

駅前、物件周辺ともにファミリー層の継続的な賃貸需要を見込めるといえるのではないでしょうか。

高値での出口が見込める”土地”

路線価と積算価格の解説

本物件の前面の相続税路線価は、下記図のように1㎡当たり99,000円です。

本物件は建物の木造の耐用年数22年を超過しているので、土地の評価のみで計算します。

99,000円/㎡（相続税路線価）×384.65㎡（土地）=38,080,350円

相続税路線価ベースでの土地値で売買価格の約76％が補われており、

購入時も売却時にも、融金融機関の評価が伸びるであろう物件だと予想しています。

立地解説

本物件は「豊上町」に位置しており、
南北に長い形です。

人気は、北側より駅に近い南側に軍配が上がります。

また、人気の高い「新富町」に隣り合っていることから、土地としても高い需要が見込めるでしょう。

土地値解説

ここからは、最終的な出口を『戸建て用地』とした場合の売却想定金額を試算してみます。

まず近隣の成約事例は以下の通りです。

今回は、

・本物件については接面が20メートル以上あること

・エリア的に150㎡～200㎡の戸建用地が人気

であることを考慮すると２宅地として売り出すことが望ましいでしょう。

上記の通り、

1宅地（150～200㎡）あたり2,500万円～2,000万円台後半で取引されているので、

本物件近辺の土地は5,000～5500万円前後での取引が見込めると思います。

賃料に関する考察

本物件の賃料は駐車場を含め平均約5万円です。

周辺類似物件の相場を見ると、賃料4.5万円、管理費0.1万円、計4.6万円の賃料相場となっていることがわかります。

（SUUMO『賃貸経営チェッカー』より）

なお、本物件は2部屋45,000円で貸している部屋がありますが、

先々月まで空室だった部屋が47,000円で成約していることから、

退去した際は1,000～2,000円の賃料アップが見込める可能性が高いです。

全部屋で入れ替わりがあったと仮定し、満室想定賃料を算出すると以下のような収益イメージになります。

賃　料：47,000円×8戸=376,000円…①

駐車場：20,000円　　　　　　　 …②

（①+②）×12（ヵ月）=4,752,000円/年

引き直し想定年間収入：4,752,000円

引き直し賃料でも利回りが約9.504%となりますので、収益率で見ても安定した運用ができるのではないでしょうか。

まとめ

「南柏」駅徒歩１５分という好立地で安定した賃貸需要が見込め、

賃料の大幅に下落も考えづらく、安定した運用ができる物件だと思います。

同時に実勢の土地値も伸びることが予想できます。

収益性を得ながら純資産の増加が見込める、非常に魅力的な物件ではないでしょうか。