Club-Nexus物件情報室です!

今回は東京23区-足立区!「北千住駅」徒歩7分の満室稼働中の木造アパート2棟のご紹介です!!

物件概要

  • 所在地   :東京都足立区千住 5 丁目 25 番 13
  • 交通    :東京メトロ日比谷線、千代田線「北千住駅」徒歩7分
  •        JR常磐線快速、常盤線各駅停車、常盤線「北千住駅」徒歩7分
  •        東部伊勢崎線、つくばエクスプレス「北千住駅」徒歩7分
  • 売買価格  : 円
  • 土地権利  :所有権
  • 土地面積  :276.69㎡(公簿)
  • 都市計画  :市街化区域
  • 用途地域  :第1種住居地域
  • 建蔽率   :80%
  • 容積率   :240%
  • 物件名   :村山ハイツ 村山荘
  • 構造    :軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 2 階建
  • 築年数   :1986年 築36年(村山ハイツ) 1972年 築49年(村山荘)
  • 延床面積  :121.92㎡(村山ハイツ) 127.92㎡(村山荘)
  • 間取り   :1K×6室(村山ハイツ) 1K×6室(村山荘)
  • 道    :北側42条2項道路 セットバック未了(想定セットバック7.93㎡)
  • 駐車場   :無
  • 現況家賃収入:8,700,000円
  • 現況利回り :%(満室稼働中)
  • 路線価   :115,493,700円(近隣相続税路線価)
  • 備考
    ※再建築時は7.93㎡のセットバックが必要となります。

    ※現在調査中にはなりますが、公共Wifiインターネットランニング費用で0~約10,000円/月かかる可能性がござます。

    ※敷地内に電線(小柱線3本)ある為、NTTに申し込み後敷地使用料6,000円/年頂けます。

    ※成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

    ※現在町会費1世帯200円/年、納入依頼が来ております。前所有者と元所有者含め支払っておりませんが、今後支払いの必要がないことを保証するものではございません。

    ※前所有者が更新時退去を防ぐために、現入居者は全室自動更新となっております。

    ※土地境界確認の立ち合い未了箇所がある(近隣の方でご協力頂けない方がおりました)為、地積測量が不調に終わっております。ご協力頂けない方がいる場合、筆界特定制度、境界確定訴訟を用いることで、時間はかかりますが筆界確定が可能となる見通しです。
    (上記筆界確定が完了すれば地積測量、地積更正登記、分筆登記が可能となります。)

現況レントロール

アクセスについて

「北千住駅」は足立区の南西部に位置するターミナル駅です。

4社5路線が乗り入れており、その他バス会社も4社入っております

各線相互間の乗り換え客が多く、

1日あたりの乗降客数(2018年度)は「約160万人」と世界6位の利用者数を誇り、

当駅は足立区のみならず日本有数のターミナル駅です。

物件はそんな「北千住駅」から徒歩7分に所在します。

▼東武スカイツリーライン路線図

「上野駅」や「秋葉原駅」、「大手町駅」等の都内主要駅に乗り換えせずに行くことが出来るため、

首都圏の主要エリアへのアクセスは良好だと言えます。

路線図をご覧いただければすべての路線がいわゆる「ローカル線」ではなく、

主要エリアをつなぐ路線であることがご確認頂けると思います。

またバス会社も下記の通り4社入っています。

・都営バス(足立清掃工場、竹ノ内駅、駒沢病院、王子駅)
・東武バス(西新井大師、西新井駅西口、花畑車庫、六郷駅、江北駅、羽田空港)
・京成バス(南千住駅東)
・コミュニティバスはるかぜ(北千住駅西側地域循環、鹿浜5丁目団地、古台宮城循環)

昼夜問わず行列ができるほど利用されていました。

電車を用いた主要エリアへの利便性の高さだけではなく、

バスで短い距離の移動もカバーできます。

短距離~長距離のどちらの利便性を兼ねそろえた、

「かゆいところに手が届く」駅だと言えるのではないでしょうか。

参考:さらに発展する路線について

北千住駅は既に発展している路線だけでなく、

今後まだまだ発展していくであろう路線が通っており、非常に楽しみな駅です。

たとえば、つくばエクスプレス沿線は子育て世帯に大人気です。

「北千住駅」や「秋葉原駅」から流山市・柏市・守谷市・つくば市をつなぎ、乗り換えなしで行けることで注目されている路線です。ファミリー世帯への行政の施策も相まって、爆発的に利用者が増えております。八潮駅など、開発が予定されている駅もあり、つくばエクスプレスの各駅の開発が進むことにより間接的に北千住の魅力向上につながるのではないでしょうか。

また、北千住駅始発の「日比谷線」は新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が2022年度に最終完成予定です。1964年に日比谷線が全線開通して以来、56年ぶりに誕生した新駅です。影響がどれほどになるかは分かりませんが、いい影響を生む可能性がありそうな楽しみな話題ではないでしょうか。

周辺環境について

商業施設に関しては北千住駅ビルのルミネ北千住、さらに西口北側には北千住マルイがあり、利便性が非常に高いです。日常生活から特別な日まで買い物に便利な街です。

商業施設について

2005年に足立区が定めた「足立区文化産業・芸術新都市構想」があり

足立区の新たな戦略構想として文化や芸術などの新産業誘致に力を入れ始めています。

それに伴い建てられたのが「東京芸術センター」です。

22Fの最上階に天空劇場を構え、そのほか映画館「シネマブルースタジオ」や撮影スタジオ「ホワイトスタジオ」があるなど様々な芸術の創作と発信の地となっています。

地域住民が利用可能なフィットネスジムも入っています。

北千住駅には東側と西側にそれぞれ商店街があり、

古くから地元住民に親しまれてきました。

その中でも「千住旭町商店街」は北千住駅東口から延びている商店街で、

実に128もの店舗が集まっています。

食料品はもちろん、気軽に休憩ができるカフェの有名チェーン店や、

1度は立ち寄ってみたいこだわりの個人経営の飲食店のほか美容室やクリーニング店、歯科、銭湯まで揃っており、日常生活で困ることはないでしょう。

北千住駅の人気について

住みたい街ランキングランクイン!

足立区南西部に位置する「北千住」。実は今、北千住は住みたい街ランキングにも選ばれるほど人気エリアです

有名大学誘致や駅周辺の大開発により、特に近年ファミリー層や学生の人口が増加

昔ながらの趣を残しつつ、大規模商業施設やタワーマンションが立ち並ぶ街へと変貌しています

上記ランキングは「SUUMO住みたい街ランキング2022 首都圏版」の最新のものです。

人気の理由のひとつとして「北千住駅」を大学誘致先にするよう街づくりをしてきた点があげられます。

2005年に、北千住地域を中心にした区の新たなまちづくりを標榜する「足立区文化産業・芸術新都心構想」を示しました。

それ以降、東京藝術大学、東京電機大学、放送大学、帝京科学大学、東京未来大学と、立て続けに5大学の誘致に成功しており、2020年には文教大学の進出も決まっております。

足立区は、北千住という街そのものを、”子どもたちの未来を支える教育の場”ととらえ、街に大学があるからこそできる取り組みを通じて、区の未来を担う人材を育成したいと考えております。

こうした取り組みは、街のブランド力を押し上げる効果があることは言うまでもありません。

タワーマンションが新築され、今後の開発も期待されます

他にも駅周辺の大規模開発で、足立区で初の100m以上のマンションが完成しております。

上記マンションだけでなく、駅直結型複合施設入マンションの大規模開発も現在進行中です。

上記のような、複数の開発がまだまだ予定されており、
今後の人口増加、地価上昇も期待し続けられる街と言えるのではないでしょうか。

エリアのまとめ

北千住駅周辺は、23区の主要エリアへのアクセスがよく

区の政策としても大学誘致を積極的に行っていること、

また積極的な開発事業から駅周辺自体に雇用が生まれることから、

本物件がターゲットとする単身世帯への需要は安定して見込めると考えます。

また大学誘致等の取り組みにより、

足立区がもつ負のイメージとは一線を画す「北千住ブランド」とも言えるブランディングが進んでいます。

今後も地価上昇し続けることが期待できるといえるのではないでしょうか。

積算評価について

本物件の令和3年度の近隣相続税路線価は、1㎡あたり430,000円です。

本物件は、建物の耐用年数が切れているため、土地の評価のみで試算します。

430,000円/㎡(隣地相続税路線価)×268.59㎡(セットバック後有効宅地)≒115,493,700円

上記の通り相続税路線価での積算評価が売価の約    %であり、

23区ターミナル駅の駅距離7分でここまで売価に対して積算が伸びる物件はかなり希少です。

比較のため、以下にて実際に事例を見ていきます。

【一棟成約①】

売買価格:約328,800,000円に対して積算:約171,047,677円(積算評価割合:約52.02%)

【一棟成約②】

売買価格:約178,000,000円に対して積算:約84,330,900円(積算評価割合:約47.38%)

【一棟成約③】

売買価格:約72,700,000円に対して積算:約28,299,709円(積算評価割合:約38.93%)

上記は直近での周辺成約事例です。

成約事例上は積算評価割合:約38.93%~52.02%とかなり乖離しているものばかりだということがお分かりいただけると思います。

今回の村山ハイツ・村山荘は積算評価割合:約   %であり実際の成約事例と比べても、

土地の部分の相続税路線価の評価額の割合が高いことから、

資産性が高く底堅い物件であると言えるのではないでしょうか。

資産性について

上記の通り、本物件の近隣相続税路線価は直近6年で約34%上昇しております。

なお、急激な路線価の上昇の要因の一つとして、建ぺい率と容積率、高さに関する規制についての大幅な緩和が関係していると考えられます。

平成28年3月25日より適用。足立区中南部一帯地区において、形態規制を緩和しました。

これにより一定の耐火性をもつ建築物を建築する際には規制を緩和し、従来よりも大きな建物が建てられるようになりました。

その影響からか下記のような相続税路線価の上昇がみられています。

平成27年:320,000円/㎡→令和 3年:420,000円/㎡ 

ここ6年で約34%の変化は都内でも有数の上昇率です。

次に実勢の土地値を試算していきます。

実勢土地値の考察

北千住駅周辺には、

平成初期から遡っても駅距離7分で250㎡を超える【土地】はもちろん、

【戸建て】も【共同住宅】についても市場で取引された類似の事例はありませんでした

そのことからもその希少性についてご理解頂けるのではないでしょうか。

単純に戸建用地等との比較は困難であったため、比較的まとまった面積での「共同住宅用地」の成約事例と比較することとします。

将来境界確定が完了し、下記図のように2宅地として分けられた場合として想定していきます。

※確定測量未実施の為、仮測量図での敷地面積での想定となります。

東京都では3階以下、延床200㎡以下、12戸以下の共同住宅であれば、間口2mでの建設が可能です。本物件は間口が約5.6mですので共同住宅としての利用も検討頂けると考えます。

土地成約事例①

面積としては上記事例が今回の売買対象物件に2宅地入るイメージです。

今現在、この成約事例の土地には3階建木造アパートが新築されております。

売買対象物件と比較すると、間口が広いことと接道が良く車が入れる点は優れた点ですが、

栄えている西口ではなく東口の物件であり、㎡あたりの相続税路線価も低く

有効宅地でみると約15㎡ほど本物件より小さい土地です。

また、この成約事例は平成29年のものなので、その時点から地価は上昇していることを考慮していきます。

▼成約事例物件の相続税路線価の推移

平成29年270,000円/㎡→令和3年310,000円/㎡(4年間で14.81%上昇)

相続税路線価は公示地価(≒国土交通省の評価による一般に取引が成立するであろうとされる金額)に影響を受けています。

そのため、この事例に対してはその上昇率も考慮して試算させて頂きます。

68,000,000円×2宅地×114.81%(路線価上昇率)≒156,141,600円

この成約事例の面積が小さいかつ、栄えていない側の事例ということで、

上昇率を加味せずとも高く成約できる可能性はありますが、

今回は固く見積り、本物件敷地に対して上記のように試算しました。

もう1つ成約事例を見ていきます。

成約事例➁

一つ目の事例と同様、今現在は3階建鉄骨アパートが建っている共同住宅用地です。

接道は良く車も通ることが出来ますが、

「北千住駅」徒歩10分と売買対象物件よりも遠く

なおかつ駅から見て国道4号線を渡らないとたどり着けない点を考慮すると、

売買対象物件よりも立地が劣る物件だと考えられます。

上記事例を本物件に当てはめていきます。

成約事例➁ 98,000,000円÷160.09㎡≒612,155円/㎡

敷地1 612,155円/㎡×130.7㎡≒80,000,000円

敷地2 612,155円/㎡×137.9㎡≒84,416,174円

合 計 164,416,174円

※前面相続税路線価は平成31年320,000円→令和3年350,000円/㎡とこちらも上昇しておりますが、

成約事例の年数が比較的新しく、金額に反映されている可能性があるため、こちらは相続税路線価の上昇を加味しないこととします。

2宅地想定の固く見た試算

上記より約156,141,600円∼164,416,174円と試算致します。

前述のとおりまだまだ開発が進み、

今後の値上がりも期待でき、実勢の成約等と比較しても十分な資産性を有していると考えられるのではないでしょうか。

収益性について

以下が本物件のレントロールになります。

上図の通り本物件は現在満室稼働中のため室内の詳細状況に関しては未確認です。

各部屋の間取りは下図の通りです。

村山ハイツ 1K 約20㎡ 風呂トイレ別 洋室
村山荘   1K 約21㎡ 風呂トイレ別 洋室

※村山荘は5年ほど前にリフォームしております。(上記内容は売主様情報提供)

※図面と現況が異なる場合は現況を優先します。

※村山ハイツ203号室はバランス釜を利用していると思われます。

成約賃料想定

スーモの賃料チェッカーを参考にすると周辺類似物件の平均賃料は72,000円/月
(共益費込み)です。

※賃料チェッカー参照

上記は築浅アパートも入っている為、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例①

成約賃料:64,000円(共益費1,000円含む)  専有面積:21.05㎡ 
築年数:54年 シャワールームのみ 「北千住駅」徒歩14分

成約事例①は村山荘より少し古い物件であり、「北千住駅」徒歩14分である点と、シャワーのみである点を考慮するとリノベーション済みであることを考慮しても、本物件と比べると需要が低いと考えます。

成約事例②

成約賃料:65,000円(共益費2,000円含む)  専有面積:22.69㎡ 
築年数:29年 トイレ風呂別 「北千住駅」徒歩15分、「千住大橋駅」徒歩5分

成約事例②は築年数は少し新しいですが、京成本線のみの「千住大橋」までもグーグルマップの道のりだと徒歩5分であり、「北千住駅」徒歩15分である点を考慮すると、同等以上は狙えるのではないでしょうか。

成約事例

成約賃料:70,000円(共益費2,000円含む) 専有面積:20.00㎡ 
築年数:27年 トイレ風呂別   「北千住駅」徒歩10分

※女性限定アパート

成約事例②は築年数が新しいですが、室内状況は本物件と同じ程度になります。
また「北千住駅」徒歩10分という点を考慮すると、本物件と需要は同等程度と考えられます。

「北千住駅」徒歩10分圏内で在庫で見ますと3点ユニットがとても多く、また専有面積が狭い物件が多数です。

それに比べ本物件がバストイレ別であり、専有面積約20㎡、駅距離徒歩7分という点を考慮すると、需要が高いといえるのではないでしょうか。

賃料年収想定

現況賃料(満室)
725,000円/月→年間収益 8,700,000円

全室入れ替わりがあった場合の賃料
64,000円~70,000円×12戸≒768,000円~840,000円/月
→年間収益 9,216,000円~10,080,000円

もし全室入れ替わりがあった場合は9,216,000円∼10,080,000円の年間収益が見込めると想定します。

現況満室利回り%
全室入れ替わりがあった場合の利回り%

全室入れ替わりの場合はあくまで参考ですが、今後入れ替わりが起こった場合には現況よりも収益が見込める可能性があるのではないでしょうか。

参考:建蔽容積未消化の可能性

本物件は現況、敷地の面積に対して小ぶりな物件が建っております

要因の一つとしては、本物件は前述の規制緩和前に建築確認を取得して建築された建物であることが挙げられます。

規制緩和の変更点は以下の通りです。

形勢規制の緩和前後の変更点※平成28年3月25日より

建蔽率: 60%→ 80%
容積率:160%→240%
道路斜線制限の勾配 1:1.25→1:1.5

上記に対して現在の村山荘、村山ハイツの建物の割合については以下の通りです。

▼建ぺい率

村山ハイツ:建蔽率80%に対して敷地面積に対する建築面積の割合 約44.20%

村山荘:  建蔽率80%に対して敷地面積に対する建築面積の割合 約48.94%

▼容積率

村山ハイツ:容積率240%に対して敷地面積に対する延床面積の割合 約88.40%

村山荘:  容積率240%に対して敷地面積に対する延床面積の割合 約97.89%

上記から、

現在の規制に則って新築する際には既存建物よりも大きな建物が建てられる可能性があります

足立区の建築審査課中村氏に確認した所、高さ10m以内であれば日影規制がなく、高さ制限等が特に無い点を考慮すると延床面積200㎡2棟であれば、十分建つのではないでしょうかとのことでした

(令和4年6月30日 足立区建築審査課中村氏ヒアリング。設計士では無いので参考情報です)

うまくいけば大幅に収益性が上がることが期待できる物件ではないでしょうか。

まとめ


23区内の2棟アパートで「北千住駅」徒歩7分の本物件は好立地で土地の出口が見込め、単身の需要が尽きずに安定した運用に期待が出来る物件だと思います。

また、現在の建物は規制緩和前の建物のため、現在の建ぺい率と容積率に則り建築を行うことで収益性が上がることも期待できます

加えて、土地値が十分伸びることを考慮するとまず市場に出回ることの無い希少な物件だといえるのではないでしょうか。

是非ともご検討下さい。