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Club-Nexus物件情報室です！

今回は、東京23区内で実勢土地値≒売買価格かつ高利回り！

東京メトロ南北線・JR京浜東北線『王子』駅へ徒歩10分圏内かつ複数路線利用可能な、

1Rタイプアパートのご紹介です！

物件概要

• 所在地        ：東京都北区栄町11-48
• 住居表示    ：東京都北区栄町11-16
• 交   通         ：東京メトロ南北線・JR京浜東北線 「王子」駅　徒歩8分
  JR京浜東北線「上中里」駅 徒歩8分
  都電荒川線 「梶原」駅、「栄町」駅　徒歩5分
• 売買価格　：42,400,000円
• 土地権利    ：所有権
• 土地面積      ：64.46㎡（19.5坪）
• 都市計画      ：市街化区域
• 用途地域      ：準工業地域
• 建蔽率          ：60％
• 容積率          ：200％
• 物件名          ：ハイツ山栄
• 構　造          ：木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
• 築年数          ：1966年9月築（築56年）
• 延床面積      ：99.14㎡（30坪）
• 間取り          ：1K×6部屋
• 接　道          ：南東側私道　42条2項道路幅員2.8～3.2ｍに接道　間口約6.5ｍ
• 駐車場          ：無
• 現況家賃収入： 3,504,000円（現況満室）
• 現況利回り　： 8.26%
• 現況実質年収： 3,478,200円
• 現況利回り　：8.2%
• 路線価格       ：18,773,600円（セットバック想定後）
• 建物価格       ：無
• 積算価格       ：18,773,600円（セットバック想定後）
• 備考              ：
  ※建蔽率が20%前後オーバーしています。(詳細については謄本を参考にしているため現況と相違がある場合があります。）違反について建築基準法に基づき行政より是正のための措置が取られる可能性があります。
  ※上記土地面積にはセットバック面積約3.9㎡が含まれます。
  ※前面道路が私道ですが、通行掘削の取得は必要なく都市ガスが引き込めます。
  ※成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

現況レントロール

東京メトロ南北線・JR京浜東北線『王子』駅について

本物件は、東京メトロ南北線・JR京浜東北線『王子』駅より徒歩8分の場所に位置しております。

▼東京メトロ南北線 路線図

▼JR京浜東北線 路線図

駅前の様子

王子駅は東京メトロ南北線・京浜東北線の駅です。

1日の平均乗車人員は年々上昇しており、利便性の高さが伺えます。

アクセスについて

上記図のとおり、「池袋駅」へ11分「秋葉原駅」12分など、

主要駅へのアクセスが良好であり、通勤通学に便利です。

また本物件近くには徒歩5分に所在する都電荒川線というローカル線の「梶原駅」があります。

梶原駅周辺には東京福祉大学のキャンパスがあり、街には学生の姿も多く見られます。

エリア・周辺環境について

本物件は、

東京メトロ南北線・JR京浜東北線「王子」駅 徒歩8分、

JR京浜東北線「上中里」駅　徒歩8分、

都営荒川線「梶川」駅「栄町」駅 徒歩5分とすべて徒歩10分圏内という交通の便が良好な場所に位置しております。

最も利用者が多い王子駅周辺の環境をご説明させていただきます。

王子駅東側

東側は北本通りと明治通りが交差していて、交通量も人の通行量も多いです。
駅前は広いバスロータリーとタクシー乗り場があります。このバスロータリーからは北千住、新宿、池袋、赤羽など多方面に行けます。

さらに、駅前から少し離れた場所に高速バスの乗り場もあります。高速バスは、盛岡、羽田空港、京都、大阪、神戸、名古屋方面が出ており遠方へのアクセスも便利です。

また、老朽化に伴い北区新庁舎の建設に向けた取り組みが進められています。

具体的な計画については2022年度末めどに基本計画を策定すると伝えられています。

平成26年4月より国立印刷局王子工場用地の一部取得について、国立印刷局との間で交渉を行ってまいりましたが、この度、取得に向けた合意の見込みが立ったようです。

新庁舎が建築されれば、さらなる盛り上がりに期待できるのではないでしょうか。

また、王子駅東側には日常に必要なものが買える施設が多くスーパーマーケットのある駅前のサンスクエアや住宅街に佇むコーナンが快適な暮らしを支えます。

サンスクエア

駅前の歩道橋を渡った場所に、深夜2時まで営業しているスーパーの東武ストアがあります。

東武ストアだけでなく居酒屋・漫画喫茶・ゲームセンターもあるため老若男女楽しめる環境が整っております。
それだけではなく、バッティングセンター・ボウリング・フットサル・テニス・ゴルフが楽しめます。
王子駅前で大抵のスポーツができ、スポーツ好きな人にとっては嬉しい商業ビルではないでしょうか。

その他周辺施設

王子駅西側

にぎやかな東側と対照的に、西側には豊かな自然があります。

飛鳥山公園

飛鳥山公園は広大な敷地を有し、ジョギング等利用者も多いスポットです。

桜の名所としても有名です。

音無親水公園

全国の都市公園の模範たる公園として“日本の都市公園100選”に選ばれている公園です。

夏には水遊びをする子供たちで賑わいます。

上記の通り、都心に近い街でありながら随所で豊かな自然がある点は住みよい環境を支え、ファミリーにも単身であっても需要のあるエリアと言っても過言ではないのでしょうか。

参考：王子駅まちづくりガイドラインについて

王子駅周辺では、前述した北区役所の新庁舎建設に加えて、『東京の北の交流地点』として、さらに街が活性化するようなまちづくりの計画が進められています。

それぞれ、交通機能や防災・防犯性の向上や自然や文化、歴史資源を活かした街として活性化を図る目的があります。下記画像は『王子駅周辺まちづくりグランドデザイン』の抜粋です。

『都市機能集積ゾーン』、『次世代住・工複合ゾーン』、『自然・歴史・居住共存ゾーン』の3つのエリアに分けて、それぞれの地域の特徴を活かした再開発事業を行う予定です。

本物件は『次世代　住・工複合ゾーン』に所在します。

次世代 住・工複合ゾーン

住・工の混在した地域としての特性を活かしながら、防災性の向上を図りつつ豊かなコミュニティに根ざした次世代の居住・産業の場として再生を目指すゾーン

再開発が進むことで今後のさらなる発展が期待できるのではないでしょうか。

エリアのまとめ

東京メトロ南北線・京浜東北線「王子駅」徒歩8分・都電荒川線「梶原駅」徒歩5分と

3路線からアクセスが可能で、利便性が高いです。

また、駅に近すぎず、賑やかすぎない立地にあることから、

利便性を保ちつつ閑静な住宅街に住みたい！！

という需要に応えられるエリア・周辺環境であると考えられます。

加えて「王子駅」は今後開発が進む可能性が高いことから、

将来的な需要はもちろん、資産価値の増大にも可能性を見出すことができるのではないでしょうか。

資産性について

本物件敷地イメージ図

本物件は前面道路が2項道路のため、道路中心線から2mセットバックが必要です。

概算ですが約3.9㎡が道路後退部分となるので、

64.46㎡-約3.9㎡＝約60.56㎡

がセットバック後の有効宅地となります。試算にはこの60.56㎡を用いていきます。

※道路中心線は私道部分の所有者との協議が必要です。

※上記は、同じ道路に接する近隣物件が新築時にセットバックしていることから想定した参考数値です。

相続税路線価から見た積算評価

本物件の前面道路の相続税路線価は1㎡あたり310,000円です。

1966年築の建物なので、耐用年数は残っていないため土地のみで試算していきます。

積算価格：310,000円/㎡(相続税路線価)×約60.56㎡（セットバック後）≒18,773,600円

23区内の好立地物件は実勢土地値が重要です。

ここからは実勢の土地値を考察していきます。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を1宅地の「住宅用地」とした場合を想定していきます。

周辺の成約事例

下記は今回試算に用いる成約事例と駅、本物件の関係を示しています。

成約事例①

面積：約39.58㎡
成約価格：2,680万円
建蔽率：60％　容積率：200％
㎡単価：677,109円　※建築条件付き

上記②の物件は、間口約7.1ｍとやや本物件よりも広く、前面道路は私道と本物件と類似しております。

成約価格2680万円÷有効宅地面積約39.58㎡≒㎡単価677,109円

上記を本物件面積に当てはめると

677,109円/㎡×60.56㎡≒41,005,721円

売買対象面積の㎡が小さければ小さいほど㎡あたりの土地値は高くなりますが

反対に建築条件付きの土地は、建築条件が無い土地と比較して価格が安くなる傾向にある（※）ので、

上記事例の優れた点、劣っている点を考慮すると、

上記土地値は十分見込めると言えるのではないでしょうか。

※建築条件付き土地について

建築条件付き土地とは「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」という条件がついた土地のことです。敷地利用の自由度が下がるので、建築条件が無い土地と比較して安価で取引されます。

成約事例➁

有効宅地面積：57.72㎡
成約価格：3,680万円　「王子駅」徒歩9分
建蔽率：60％　容積率：200％(160％)
㎡単価：637,560円
有効宅地面積㎡単価：707,556円　

上記物件はセットバックが必要であり、本物件の間口より狭い物件です。

有効宅地面積は52.01㎡です。

「王子」駅まで徒歩9分と、本物件と駅までの距離感、土地の地型が類似している物件です。
有効宅地部分面積は、約52.01㎡なので

成約価格3680万円÷有効宅地面積約52.01㎡≒㎡単価707,556円

上記を本物件面積に当てはめると、

707,556円/㎡×60.56㎡≒42,849,591円

事例➁も①同様に建築条件が付けられている土地です。

そのことも考慮すると、本物件は間口、土地の広さ含めて上記➁の物件より優れており、

この事例よりも土地値が伸びる可能性も考えられます。

しかし、あくまで試算上は固く見てこの数字を用いることとします。

成約事例③

敷地面積：51.77㎡
成約価格：3,850万　「王子駅」徒歩12分
建蔽率：60％　容積率：200％
㎡単価：743,673円

上記事例③と本物件の位置関係は上記の通りです。
前面道路が公道かつ、幅員約4.5ｍと約0.5ｍ広い点は本物件と比較し優れていると言えます。

しかしながら、本物件は間口が約6.5mと広く、

成約事例と比較すると採光が取りやすいこと、

また住宅を建築する際の間取りの自由度が高いと考えられるため、

比較しても遜色がないと言えるのではないでしょうか。

上記の㎡単価を用いると、

成約価格3,850万円÷宅地面積約51.77㎡≒㎡単価743,673円

743,673円/㎡×60.56㎡≒45,036,836円

と試算することが出来ます。

－－－－－－－－

上記3つの事例より実勢の土地値は、

㎡あたり677,000円~743,000円と想定します。

固く試算した土地値として

有効宅地面積　60.56㎡×677,000円/㎡≒41,000,000円

上振れした場合の土地値

有効宅地面積　60.56㎡×743,000円/㎡≒45,000,000円

の土地値と考察させていただきます。

収益性について

以下が本物件レントロールです。

満室のため、室内は確認できません。

15㎡と12.8㎡の部屋があるので成約賃料も別で考察します。

現況利回り8.26％です。

※201・202・203に関しての水道代・共用部分の電気代はオーナー様負担です。

※水道メーターが2階には１つしかなく、賃料に水道代を上乗せしてオーナー様が払う形をとっています。ご了承ください。

間取イメージ図

※前管理会社からの情報なので現況と相違する場合があります。

成約賃料想定

ここからは入れ替わりがあった場合の成約賃料を想定します。

本物件は１Rタイプのお部屋です。
周辺物件の類似物件の平均賃料は59,000円/月（共益費込み）です。

※suumo賃貸チェッカー参照

上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

まずは15㎡付近の部屋の賃料成約について考察していきます。

▼15㎡前後の部屋の賃料想定

【成約事例①】
成約賃料：55,000円(管理費2,000円含む)
専有面積：16.52㎡
築年数：1980年築

上記の事例では賃料共益費込みで55,000円です。

本物件よりも若干築年数が浅く、駅からの距離は4分です。間取り、専有面積が類似しております。

【成約事例➁】
成約賃料：55,000円(管理費2,000円含む)
専有面積：17.36㎡
築年数：1974年築

上記の事例でも、賃料共益費込みで55,000円で成約しております。

本物件と王子駅までの駅距離、専有面積、間取り、旧耐震基準と類似しております。

【成約事例➂】
成約賃料：53,000円(管理費4,000円含む)
専有面積：17.40㎡
築年数：1980年築

上記の事例は賃料共益費込みで53,000円で成約しております。

本物件と専有面積、間取り、旧耐震基準と類似しておりますが、

王子駅より13分と駅距離が離れている為賃料が低く本物件の方が優れている印象です。

なお、下記が①➁③の位置図です。

上記成約事例①②➂は、すべて周辺エリアの事例で、

本物件と3点ユニット・専有面積・旧耐震基準と類似しております。

固く見積もっても➂の事例同等前後の賃料成約が見込めるものと想定し、
賃料は51,000円/（共益費込み）と試算させていただきます。

次に面積が小さい12.8㎡付近の部屋の考察をしていきます。

▼12.8㎡前後の賃料想定

【成約事例④】
成約賃料：50,000円(管理費含む)
専有面積：13㎡
築年数：1988年築

上記の事例は賃料共益費込みで50,000円で成約しております。
本物件と専有面積、間取り、築古である点が類似しておりますが、

駅徒歩の距離が近いので、参考賃料を設定する際には少しストレスをかけ、

本物件であれば48,000円/月での成約は固いものとして試算していきます。

念のため、洗濯機置場が無い可能性も試算していきます

前所有者、管理会社に室内洗濯機置場の有無を確認したところ「あり」となっておりますが、

記録が無く、室内が確認できないため念のため「無し」の場合を考慮していきます。

上記事例は、本物件の隣駅に位置しており、乗降者数も本物件最寄り駅の王子駅よりも少ない十条駅のです。
本物件は、上記事例よりも賃料は伸びると想定できますが、固く試算して本物件の12.8㎡室内に洗濯機置場がない場合で45,000円/月、上記から洗濯機置場が無い場合のストレスを約3,000円と捉えて、15㎡前後の部屋の賃料は48,000円と試算させていただきます。

なお、上記考察と比較して現賃料が安価に設定されておりますが、前所有者が早期成約を希望していたため、このような金額設定としたとのことです。

実際に前管理会社であるミニテック澤田氏によると「5万円ほどでも相場からの乖離は感じられない」とのコメントもありました。

賃料考察まとめ

上記をもとに入れ替わりがあった場合には以下のような収益が得られるものと想定します。

▼洗濯機置場あり

15㎡→51,000円/月×5戸

12㎡→48,000円/月×1戸

ーーーーーーーーーーー

月間想定収入：303,000円

年間想定収入：3,636,000円　想定利回り　　8.57％

▼洗濯機置場なし

15㎡→48,000円/月×5戸

12㎡→45,000円/月×1戸

ーーーーーーーーーーー

月間想定収入：285,000円、

年間想定収入：3,420,000円　想定利回り　　8.06％

と試算できます。

現況利回りが　　8.26％、万一洗濯機置場がなしで全室入れ替わりがあった場合を考えても　8.06%
東京メトロ南北線、京浜東北線から駅徒歩10分圏内でこの収益性は非常に高水準であり、

立地、土地値、収益とバランスの良い物件は市場にまず出てこないのではないでしょうか。

参考：周辺在庫事例

上記在庫物件は今週掲載が開始された木造アパートの事例で、

「近隣」かつ「有効宅地面積がほぼ同様」≒「土地値が本物件と類似」にも関わらず、

2倍以上の金額設定で売り出しされています。

市場に出される金額≒業者が成約が見込めると判断した金額設定と言っても過言でもないので、

比較することによって今回ご紹介させて頂いたアパートの割安感を感じて頂けるのではないでしょうか。

上記物件は一部屋当たりの面積も約15㎡と同様ですが築浅のため6万台で貸し出しており、

築年数が経過するたびに今後下落する可能性があります。

上記で試算した数値を用いると将来的には利回りは5％台以下まで下がる見通しです。

また上記在庫物件は土地値ともかけ離れている価格設定です。

本物件の方が土地値に近く、今後の家賃下落が考えづらい物件という事もあり、

出口を見据えつつ、しっかりと収益を得て安定的な運用ができる優良物件と考えられるのではないでしょうか。

まとめ

上記を踏まえると本物件は非常に稀少性が高いことがご理解いただけるのではないでしょうか。
築年数が経過している物件ではありますが、23区でも人気の「王子」駅。徒歩10分圏内という
好立地で土地の出口が見込める収益物件で安定した運用ができる物件と考えられます。

出口では戸建用地の人気があるエリアなので資産性が安定している非常に魅力的な物件ではないでしょうか。
是非ご検討下さい！