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Club-Nexus物件情報室です!

今回は、高利回り!実勢土地値≒売買価格!東京23区の北区 京浜東北線『王子』駅のほかに3駅徒歩10分圏内利用可能の1Rタイプアパートのご紹介です!

【物件概要】

  • 所在地          :東京都北区栄町11-48
  • 住居表示       :東京都北区栄町11-16
  • 交   通          :JR京浜東北線・東京メトロ南北線 「王子」駅 徒歩9分
  •        JR京浜東北線「上中里」駅 徒歩9分
  •        都電荒川線 「梶原」駅、「栄町」駅 徒歩5分
  • 売買価格  :  円
  • 土地権利       :所有権
  • 土地面積       :64.46㎡(19.5坪)
  • 都市計画       :市街化区域
  • 用途地域       :準工業地域
  • 建蔽率          :60%
  • 容積率          :200%
  • 物件名          :ハイツ山栄
  • 構 造          :木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
  • 築年数          :1966年9月築(築56年)
  • 延床面積      :99.14㎡(30坪)
  • 間取り          :1K×6部屋
  • 接 道          :南東側私道 42条2項道路幅員2.8~3.2mに接道 間口約6.5m
  • 駐車場          :無
  • 現況家賃収入: 3,504,000円(現況満室)
  • 現況利回り : 〇%
  • 現況実質年収: 3,478,200円
  • 現況利回り  :〇%
  • 路線価格       :18,773,600円(セットバック想定後)
  • 建物価格       :無
  • 積算価格       :18,773,600円(セットバック想定後)
  • 備考             :
    ※建蔽率が20%前後オーバーしています。(詳細のパーセンテージについて謄本を参考にしているため現況と相違がある場合があります。)違反について建築基準法に基づき行政より是正のための措置が取られる可能性があります。
    ※上記土地面積にはセットバック面積約3.9㎡が含まれます。
    ※前面道路が私道ですが、通行掘削の取得は必要なく都市ガスが引き込めます。
    ※成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

【現況レントロール】

JR京浜東北線・東京メトロ南北線『王子』駅について

本物件は、JR京浜東北線・東京メトロ南北線『王子』駅より徒歩9分の場所に位置しております。

▼JR京浜東北線 路線図

▼東京メトロ 南北線 路線図

【王子駅】

王子駅は北区王子1丁目に位置する京浜東北線および東京メトロ南北線の駅です。

1日の平均乗車人員は年々上昇しています。

アクセスについて

また、王子駅はJR、東京メトロ、都電の3路線が利用できるため、主要駅へのアクセスが良く便利です。
東京駅へは乗換なしで約22分。 出張などで新幹線を利用する人には特におすすめです。

池袋や新宿へは乗換が必要ですが、上記図のとおり、各都心部へ20分前後と短時間でアクセスでき、通勤通学に便利です。

また本物件近くには徒歩5分に所在する都電荒川線というローカル線があります。



最寄り駅としては「梶原」駅、「栄町」駅です。
下記が路線図です。

梶原駅周辺には東京福祉大学のキャンパスがあります。また、駅の近くには「梶原書店」という地元でも有名な書店もあり、街には学生の姿も多く見られます。都電荒川線らしい、どこか懐かしさを思い出せる魅力的な駅です。

明治44年に開通しており歴史のある土地柄だとも言えます。

エリア・周辺環境につい

本物件はJR京浜東北線・東京メトロ南北線「王子」駅、JR京浜東北線「上中里」駅 徒歩9分、都営荒川線「梶川」駅「栄町」駅(ローカル線)徒歩5分とすべて徒歩10分圏内で交通の便が良好の場所に位置しております。


メインの駅として【王子】駅をご説明させていただきます。

【王子駅東側

東側は北本通りと明治通りが交差していて、交通量も人の通行量も多いです。
駅前は広いバスロータリーとタクシー乗り場があります。このバスロータリーからは北千住、新宿、池袋、赤羽など多方面に行けます。

さらに、駅前から少し離れた場所に高速バスの乗り場もあります。高速バスは、盛岡、羽田空港、京都、大阪、神戸、名古屋方面が出ており遠方へのアクセスも便利です。

また、北区新庁舎の建設も前向きに進んでおり、2022年度末に基本計画を策定すると伝えられています。

平成26年4月より国立印刷局王子工場用地の一部取得について、国立印刷局との間で交渉を行ってまいりましたが、この度、取得に向けた合意の見込みが立ち今後さらに発展していくのではないでしょうか。

また、王子駅東側には日常に必要なものが買える施設が多くスーパーマーケットのある駅前のサンスクエアや住宅街に佇むコーナンが快適な暮らしを支えます。

サンスクエア


駅前の歩道橋を渡った場所に、深夜2時まで営業しているスーパーの東武ストアがあります。

東武ストアだけでなく居酒屋・漫画喫茶・ゲームセンターもあるため老若男女楽しめる環境が整っております。
それだけではなく、バッティングセンター・ボウリング・フットサル・テニス・ゴルフが楽しめます。
王子駅前で大抵のスポーツができ、スポーツ好きな人にとっては嬉しい商業ビルではないでしょうか。

周辺施設

【王子駅西側

にぎやかな東側と対照的に、西側には豊かな自然があります。

飛鳥山公園と音無親水公園があります。
飛鳥山公園は広い公園で、ジョギング等利用者も多いスポットです。桜の名所としても有名です。

※飛鳥山公園
※音無親水公園

上記の通り、都心に近い街でありながら随所で豊かな緑があり、江戸時代より守られ続けてきた自然が日常です。

住みよい環境が整っており、ファミリー層にも単身層にも幅広く人気のあるエリアと言っても過言ではないのでしょうか。

王子駅まちづくりガイドラインについて

また、王子駅周辺では、北区役所の新庁舎建設を含め、『東京の北の交流地点』として、さらに街が活性化するようにまちづくりの計画が進められています。

それぞれ、交通機能や防災・防犯性の向上や自然や文化、歴史資源を活かした街として活性化を図る目的があります。『王子駅周辺まちづくりグランドデザイン』で発表されている具体的な詳細は、下記の画像をご覧ください。

これにより、まちづくりガイドラインと整備計画策定の実現に向けて動いています。

『都市機能集積ゾーン』、『次世代住・工複合ゾーン』、『自然・歴史・居住共存ゾーン』の3つのエリアに分けて、それぞれの地域の特徴を活かした再開発事業を行う予定です。


本物件は『次世代 住・工複合ゾーン』に該当しており今後のさらなる発展が期待できるエリアに位置しております。
アクセス・住みやすさ含めて単身層、ファミリー層のどちらにも需要があるエリアと言えます。

エリアのまとめ

京浜東北線「王子駅」徒歩8分・都電荒川線「梶原駅」徒歩5分
3路線からアクセスが可能で、主要駅(王子駅)の賑やかな雰囲気とは遠緑な閑静な住宅街に位置してます。

また「王子駅」は上記でご説明させていただきましたが、今後再開発が進む可能性が高いです。

『王子駅周辺まちづくりグランドデザイン』

将来的な需要も見込め、資産価値の増大にも可能性を見出すことができるのではないでしょうか。

さらに東京の主要な駅にもアクセスが良好で、住環境と利便性が共に優れており、

・利便性を保ちつつ閑静な住宅街に住みたい!!

というエリア・周辺環境であると考えられます。

資産性について

まず初めに本物件は前面道路が2項道路のため、セットバックが必要になる土地です。

[本物件敷地イメージ図]

64.46㎡-約3.9㎡=約60.56㎡

がセットバック後の有効宅地として考えられます。

このことを考慮して土地値の試算をさせていただきます。

相続税路線価から見た積算評価

本物件の前面道路の相続税路線価は、下記のように1㎡あたり310,000円です。

1966年築の建物ですので、耐用年数は残っていません

また本物件はセットバックが必要ですので、セットバック後の面積を考慮して試算致します。

積算価格:310,000円/㎡(相続税路線価)×約60.56㎡(セットバック後)≒18,773,600円

23区内の好立地物件は基本的に路線価での評価額<<<実勢土地値となることがほとんどなので、

ここから実勢の土地値を考察していきます。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を1宅地の「住宅用地」とした場合を想定していきます。

周辺の成約事例

【王子】駅10分圏内の事例が下記です。

成約事例①

成約価格:2,680万円 「王子駅」徒歩9分
建蔽率:60% 容積率:200%
㎡単価:677,109円


上記②の物件は、間口約7.1m、前面道路は私道と本物件と似ております。

成約価格2680万円÷有効宅地面積約39.58㎡≒㎡単価677,109円です。

間口が本物件より少し広いですが、土地は本物件の方が広く、将来的に住宅用地として出口を考えると本物件の方が価値が高くなると考えられます。
38㎡でも住宅用地として出口が考えられることを考慮すると、本物件の需要はより強くなり、住宅用地としての出口が取りやすいと考えられます。

成約事例➁

成約価格:3,680万円 「王子駅」徒歩9分
建蔽率:60% 容積率:200%(160%)
㎡単価:637,560円
有効宅地面積㎡単価:707,556円 

上記物件の間口は、本物件の間口より狭くセットバックも必要です。

有効宅地面積は52.01㎡です。

「王子」駅まで徒歩9分と、本物件と駅までの距離感、土地の字型が類似している物件です。
有効宅地部分面積は、
約52.01㎡なので

成約価格3680万円÷有効宅地面積約52.01㎡≒㎡単価707,556円です。

また、上記成約事例は【建築条件付き売地】です。
建築会社が指定されており、一定期間内に建築プランを決める必要があるため自由度が限られ、人気の低い土地です。


そのことも加味し本物件は間口、土地の広さ含めて上記➁の物件より良く、これよりも伸びる可能性も考えられます。

成約事例③

成約価格:3,850万 「王子駅」徒歩12分
建蔽率:60% 容積率:200%
㎡単価:743,673円

同じ丁目ではない番外編として近隣物件もご覧いただければ幸いです。

この物件は間口約4.8m、全面道路は公道となっております。
全面道路は本物件より広く、最寄り駅の南北線「西ヶ原」駅には約6分とこの点は優れている点かもしれません。

しかし本物件の方が間口が約6.5mと採光が取りやすく、住宅を建築する際の自由度が高いこと、

駅力としては王子の方が栄えていること等を考慮すると上記の事例と同等、

またはそれ以上の出口が見込める可能性もあるのではないでしょうか。

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上記3つの事例より、


①を参考に固く試算として土地値は670,000円/㎡と試算させていただきます。

➁を参考に上振れを考慮した土地値は700,000円/㎡と試算させていただきます。


【有効宅地面積による固い試算】

670,000円/㎡の場合

670,000円/㎡×約60.54㎡≒40,561,800円

【有効宅地面積による上振れした場合の試算】

700,000円/㎡の場合

700,000円/㎡×約60.54㎡≒42,378,000円

上記の土地値の成約事例から、固い試算で約4,050万円、上振れした場合約4,237万円の土地値と想定させて頂きます。

収益性について

以下が本物件レントロールです。

満室のため、室内は確認できません。
現況利回り〇%です。

※201・202・203に関しての水道代・共用部分の電気代はオーナー様負担です。

理由は、水道メーターが2階は一つしかなく賃料に水道代を上乗せしてオーナ様が払う形をとっています。

以下は水道代金・電気代金の詳細です。

【オーナー様負担水道料金・電気料金】

・水道料金
令和4年2月(2か月分) 3,759円
令和4年4月(2か月分) 3,735円

1,900円/月×12ヶ月≒22,800円/年

・電気料金
令和4年2月 212円
令和4年4月 225円

250円×12か月≒3,000円/年


上記より水道代(22,800円)+電気代(3,000円)=25,800円/年と想定させていただきます。

現況実質年収 3,504,000円(年間賃料)-25,800円(年間光熱費)3,478,200円/年

実利約〇%です。

間取イメージ図

※前管理会社からの情報なので現況と相違する場合があります。

成約賃料想定

本物件は1Rタイプのお部屋です。
周辺の1Rタイプの賃料成約事例を基に精査させて頂きます。

成約事例①
成約賃料:55,000円(管理費2,000円含む)
専有面積:16.52㎡
築年数:1980年築


成約事例➁
成約賃料:55,000円(管理費2,000円含む)
専有面積:17.36㎡
築年数:1974年築

成約事例➂
成約賃料:54,000円(管理費4,000円含む)
専有面積:17.40㎡
築年数:1980年築


成約事例①は本物件と同じエリアで近い場所に位置しております。
風呂無し、和式トイレ、洗濯機置場無し、和室で43,000円で成約しており、本物件は①の事例より賃料は伸びると容易に想定できます。

成約事例②➂は、周辺エリアの事例で本物件と間取り・専有面積・旧耐震基準と似ております。

➁はインターネットを入居者負担で55,000円で成約しています。
➂はオートロックありで54,000円で成約しております。
室内写真を見る限りどちらも表層の修繕をして賃貸付けを行ったと想定できます。

賃料へ直接的に影響するというわけではなく、「入居促進の効果」があるように感じます。

また本物件と立地的には①➂の方が近いです。

室内洗濯機置場の有無はヒアリングベースは「あり」となっておりますが、

万一無で、入れ替わりがあった際でも51,000円(共益費込み)、もし室内に洗濯機置場があった場合にはそれ以上の賃料は見込めるのではないでしょうか。


賃料年収想定

上記で算出した目線の家賃と利回りの試算が下記です。

①現況満室賃料

45,500円~53,500円×6戸≒292,000円/月

→年間収益 3,504,000円

②周辺成約事例を見て全室引き直した賃料で算出した収益額

51,000円×6戸≒306,000円/月

→年間収益 3,672,000円

上記より、3,504,000円∼3,672,000円の年間収益が安定して見込めるのではないでしょうか。

①現況満室利回りで〇%
➁引き直した賃料利回りで〇%

と、23区の徒歩10分圏内で土地値近い、

旧耐震とはいえ利回り〇%というバランスの良い物件は市場にまず出てこないのではないでしょうか。

まとめ

上記を踏まえると本物件は非常に稀少性が高いことがご理解いただけるのではないでしょうか。
築年数が経過している物件ではありますが、23区でも人気の「王子」駅。徒歩10分圏内という
好立地で土地の出口が見込める収益物件で安定した運用ができる物件だと思います。

出口では戸建用地の人気があるエリアなので資産性が安定している非常に魅力的な物件ではないでしょうか。

是非ご検討下さい!