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Club-Nexus物件情報室です！
今回は、首都圏で特に人気の高い東横線の急行停車駅「日吉」で、
非常に希少な築浅重量鉄骨造マンションのご紹介です。
物件概要
所在地 ：神奈川県横浜市港北区日吉5丁目25-30
交通 ：東横線「日吉」駅 徒歩20分
土地権利 ：所有権
土地面積 ：366.93平米（約111.19坪）
都市計画 ：市街化区域
用途地域 ：第一種低層住居専用地域
建ぺい率 ：60％
容積率 ：200％
建物面積 ：519.06平米（約157.29坪）
構 造 ：鉄骨造スレート葺3階建
建築年月 ：平成12年5月（築20年）
物件価格 ：15,100万円
想定家賃収入：15,184,800円
満室利回り ：10.05％
接道 ：南西側 公道 約6.0m
間取り ：1DK×1戸１LDK×11戸
駐車場 ：7台（6台稼働中）
備考 ：本物件は成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。
エリアについて
本物件は東急東横線「日吉」駅より徒歩20分の場所に位置します。
「渋谷」駅まで19分、「横浜」駅まで12分で アクセスが可能です。
また、県内でも特に人気の高い「武蔵小杉」駅までは１駅（２分）と、 アクセスが非常に優れています。
日吉駅の平均乗降員数は約29.2万人で県内でも有数の乗降員数を誇ります。
「東急東横線」
「東急目黒線」
「横浜市営地下鉄グリーンライン」
の3線の利用が可能のため、
非常に人気の駅です。
東急東横線
急行、通勤特急の停車駅であり東京メトロ副都心線との相互乗り入れを実施しています。
そのため、渋谷や横浜、新宿、池袋、などのビッグターミナルはもちろん、その先の西武新宿線や東武東上線沿線の埼玉方面へのアクセスも良好です。
東急目黒線
日吉駅が始発駅となっている「目黒線」では、東京メトロ南北線、都営地下鉄三田線と直通運転を行っています。
南北線では六本木一丁目、永田町、後楽園駅、三田線では芝公園や大手町駅などの都心オフィス街へ乗り換え不要です。通勤に非常に便利な駅になっております。
横浜市営地下鉄グリーンライン
大型ショッピング施設がひしめく港北ニュータウンへ15分程度で行くことができ休日のファミリーのお出かけにはとても便利な駅になっております。
日吉駅周辺の環境について
「日吉」駅はご覧の通り、にぎやかな街並みが広がっています。
日常生活には全く困らない環境だと言っても過言ではありません。
まず、駅直結で東急グループが運営する 「日吉東急アベニュー」という百貨店があります。
また、駅東口には「慶応大学 日吉キャンパス」、西側には商店街などがある賑やかな街並みが広がっています。
ラーメン店、レストラン、居酒屋、個人店、アパレルショップはもちろん、
慶応義塾大学の学生向けの手ごろな店舗も充実しており、買い物や外食に便利なエリアです。
資産性の解説
積算価格について
◆土地◆
本物件の前面道路の相続路線価は下記のように1㎡あたり210,000円です。
この路線価に面積を掛けると、
210,000円／㎡（相続路線価）×366.93㎡（土地）≒77,055,300円…①
となります。
◆建物◆
本物件の建物は鉄骨造になり耐用年数が下記の図の通り３４年であり、残りの耐用年数は１４年です。
なお、鉄骨造の再調達価格は一般的に金融機関が用いる180,000円/㎡を用います。
上記から、
180,000円／㎡×519.06㎡（延床面積）÷34年（耐用年数）
×14年（残りの耐用年数）≒38,471,505円…②
合計
本物件の積算価格は①+②より
77,055,300円（①）+38,471,505円（②）≒115,526,805円
と、積算価額で115,000,000円を超えてきます。
積算ベースで売買価格の76.1％がと、 購入時にも売却時にも融資金融機関の評価が伸びるであろう物件だと予想します。
非常に優れた実勢土地値
ここからは最終的な出口を「戸建て用地」とした場合を計算していきます。
本物件敷地は約３６６㎡と比較的大きな物件です。
今回は、以下のように６０㎡×２宅地と１２０㎡×２宅地、
計４宅地に割れるイメージで試算していきます。
↑
区割りイメージ
上記は現在募集中の事例となりますが、間口が6.1～6.8ｍの土地も売りに出されていることもあり、
需要があることが確認できます。
◆60㎡の宅地の考察◆
日吉駅からの距離が似たような販売事例が以下です。
①
②
上記は本物件と同様の駅距離の物件です。
概ね3,000万円前後で取引されております。
なお、上記の事例には『建築条件付き』のものを含みますので、
建築条件なしで売り出しした場合には更なる好条件でお取引できることが見込めます。
3,000万円は非常に固い目線と言えるのではないでしょうか。
◆120㎡の宅地の考察◆
次に120㎡の宅地の考察です。
成約事例①
成約事例②
事例①～②は７年前の事例で、
㎡あたり20万円後半～30万円前半といったイメージです。
成約事例③
神奈川県でも確固たる地位を誇る日吉駅は、今後さらなる上昇を期待できるのではないでしょうか。
上記を考慮すると㎡あたり40万円前半～中ごろで成約するものと想定することができます。
今回は固めでの試算なので400,000/㎡を採用することとします。
よって120㎡の土地は以下のような試算ができます。
400,000円/㎡×120㎡≒48,000,000円
◆合計の土地値◆
60㎡の土地） 30,000,000円×2宅地≒60,000,000円・・・(A)
120㎡の土地） 48,000,000円×2宅地≒96,000,000円・・・(B)
(A)＋(B)≒156,000,000円
上記より実勢土地値は156,000,000円ほどになると試算致します。
本物件の平均賃料は96,000円/月ですが、
築が浅いので家賃下落リスクを考慮し引き直しつつ、
全部屋が入れ替わりになった際の試算を行います。
固めでの賃料査定
今回間取り１DKが１室、１LDKが１１室のタイプです。
それぞれ引き直し家賃を想定していきます。
１LDKの考察
これは、
本物件と同じ日吉五丁目、
40㎡以上、1996年～2001年築で条件を絞った事例です。
安い順に並べておりますが、83,000～90,000円/月で成約しております。
詳細を見ていきます。
事例①
事例①は本物件よりも築の古い物件です。9万円で成約していることがご確認頂けると思います。
以下は本物件の成約事例です。
事例②
事例②（本物件です）は9.9万円で成約しています。
9万円のお部屋と比較しても、
・築が新しいこと
・物件グレードが高い（外観、オートロック、室内設備など）
など優れた点が多く、10万円弱で成約できることが見込めます。
今回は固めに見積もることを目的としておりますので、88,000円で試算します。
１DKの考察
次に１DKタイプについてです。
同様に事例から考察していきます。
まず１DKで80,000～85,000円で成約をしています。
募集は85,000円で行っておりますが、ここでは78,000円/月で試算していきます。
引き直し賃料での収益性
全部屋で入れ替わりがあったと仮定し、
満室想定賃料を算出すると 下記のような収益のイメージになります。
1LDK ）88,000円×11戸＝968,000円・・・①
1DK） 78,000円×1戸＝78,000円・・・②
駐車場：15,000円×７＝105,000円・・・③
（①＋②＋③）×12（ヵ月）＝13,068,000円
引き直し想定年収：13,068,000円となり、
引き直し賃料でも利回りが8.65％を超えます。
このエリアで現況10.00％、引き直しで8.65％も利回りが取れる物件はまず出ません。
収益率で見ても安定的な運用ができるのではないのでしょうか。
（参考）現在の周辺での募集状況
日吉駅周辺の売買物件の募集状況を掲載する予定でしたが、
日吉駅は非常に人気が高いので、そもそも募集が少なく、
ページ作成時には掲載がありませんでした。
そのため、同じ港北区での事例を載せていきます。
今回の物件は店舗部分が無いので、すべて居住用の物件に絞ります。
これらはいずれも本物件と比較して
・駅力は「日吉」駅よりも低い
・本物件よりも古い、収益性が低い
・積算が伸びない
という物件です。
次に比較的築の浅い物件、駅距離が近い物件の事例ですが、
・収益性が低い
・土地値が出ない
と、本物件と比較して『収益物件』としての魅力は劣るものばかりです。
なかなか表には出ない好条件であることをご理解いただけたのではないでしょうか。
2019年8月外壁塗装工事実施済み
2019年8月に外壁塗装工事実施済みである点も非常に魅力かと思います。
まとめ
本物件は非常に希少性が高いです。
人気の高い「日吉」駅 徒歩20分で利便性も高く安定した賃貸需要が見込めます。
加えて、実勢土地値が伸び積算と売価のバランスも良いです。
また費用負担が重い、外壁塗装工事を2019年8月に行っている点もかなりプラスです。
「横浜市内でここまで条件の揃う物件は市場にまず出ない」物件ではないでしょうか。