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Club-Nexus物件情報室です!
今回は、首都圏で特に人気の高い東横線の急行停車駅「日吉」で、
非常に希少な築浅重量鉄骨造マンションのご紹介です。

物件概要
所在地 :神奈川県横浜市港北区日吉5丁目25-30
交通 :東横線「日吉」駅 徒歩20分
土地権利 :所有権
土地面積 :366.93平米(約111.19坪)
都市計画 :市街化区域
用途地域 :第一種低層住居専用地域
建ぺい率 :60%
容積率 :200%
建物面積 :519.06平米(約157.29坪)
構 造 :鉄骨造スレート葺3階建
建築年月 :平成12年5月(築20年)
物件価格 :15,100万円
想定家賃収入:15,184,800円
満室利回り :10.05%
接道 :南西側 公道 約6.0m
間取り :1DK×1戸1LDK×11戸
駐車場 :7台(6台稼働中)
備考 :本物件は成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

エリアについて


「渋谷」駅まで19分、「横浜」駅まで12分で アクセスが可能です。
また、県内でも特に人気の高い「武蔵小杉」駅までは1駅(2分)と、 アクセスが非常に優れています。
日吉駅の平均乗降員数は約29.2万人で県内でも有数の乗降員数を誇ります。
「東急東横線」
「東急目黒線」
「横浜市営地下鉄グリーンライン」
の3線の利用が可能のため、
非常に人気の駅です。
東急東横線
急行、通勤特急の停車駅であり東京メトロ副都心線との相互乗り入れを実施しています。
そのため、渋谷や横浜、新宿、池袋、などのビッグターミナルはもちろん、その先の西武新宿線や東武東上線沿線の埼玉方面へのアクセスも良好です。
東急目黒線
日吉駅が始発駅となっている「目黒線」では、東京メトロ南北線、都営地下鉄三田線と直通運転を行っています。
南北線では六本木一丁目、永田町、後楽園駅、三田線では芝公園や大手町駅などの都心オフィス街へ乗り換え不要です。通勤に非常に便利な駅になっております。
横浜市営地下鉄グリーンライン
大型ショッピング施設がひしめく港北ニュータウンへ15分程度で行くことができ休日のファミリーのお出かけにはとても便利な駅になっております。
日吉駅周辺の環境について

「日吉」駅はご覧の通り、にぎやかな街並みが広がっています。
日常生活には全く困らない環境だと言っても過言ではありません。
まず、駅直結で東急グループが運営する 「日吉東急アベニュー」という百貨店があります。



また、駅東口には「慶応大学 日吉キャンパス」、西側には商店街などがある賑やかな街並みが広がっています。

資産性の解説
積算価格について
◆土地◆
本物件の前面道路の相続路線価は下記のように1㎡あたり210,000円です。

この路線価に面積を掛けると、
210,000円/㎡(相続路線価)×366.93㎡(土地)≒77,055,300円…①
となります。
◆建物◆
本物件の建物は鉄骨造になり耐用年数が下記の図の通り34年であり、残りの耐用年数は14年です。

なお、鉄骨造の再調達価格は一般的に金融機関が用いる180,000円/㎡を用います。
神奈川県でも確固たる地位を誇る日吉駅は、今後さらなる上昇を期待できるのではないでしょうか。
上記を考慮すると㎡あたり40万円前半~中ごろで成約するものと想定することができます。
今回は固めでの試算なので400,000/㎡を採用することとします。
よって120㎡の土地は以下のような試算ができます。
400,000円/㎡×120㎡≒48,000,000円
◆合計の土地値◆
60㎡の土地) 30,000,000円×2宅地≒60,000,000円・・・(A)
120㎡の土地) 48,000,000円×2宅地≒96,000,000円・・・(B)
(A)+(B)≒156,000,000円
上記より実勢土地値は156,000,000円ほどになると試算致します。
2019年8月に外壁塗装工事実施済みである点も非常に魅力かと思います。
まとめ
本物件は非常に希少性が高いです。
人気の高い「日吉」駅 徒歩20分で利便性も高く安定した賃貸需要が見込めます。
加えて、実勢土地値が伸び積算と売価のバランスも良いです。
また費用負担が重い、外壁塗装工事を2019年8月に行っている点もかなりプラスです。
「横浜市内でここまで条件の揃う物件は市場にまず出ない」物件ではないでしょうか。