いつもありがとうございます！

Club-Nexus物件情報室です！

今回はJR東海道本線【平塚】駅　徒歩14分！！！

国道沿い低価格帯の実勢土地値＞売買価格の木造アパートのご紹介です。

物件概要

• 所在地          ：神奈川県平塚市幸町5-4
• 交   通          ：東海道本線【平塚】駅　徒歩14分
• 土地権利       ：所有権
• 土地面積       ：144.23㎡（公簿）
• 都市計画       ：市街化区域
• 用途地域       ：近隣商業地域
• 建蔽率          ：80％
• 容積率          ：200％
• 物件価格       ：33,000,000円
• 相続税路線価 ：19,471,050円
• 築年数　　　 ：1979年築（築43年）
• 想定家賃収入 ：2,724,000円
• 満室利回り    ：8.25%
• 接道             ：東側公道　1項1号道路　間口　約11.03M　認定幅員21.99M
• 駐車場          ：無
• 備考　　　  ：成約時に仲介手数料相当額1,000,000円を申し受けます。

【現況レントロール】

JR東海道本線「平塚」駅とアクセスについて

本物件は東海道本線「平塚」駅南口より徒歩14分の場所に位置しております。
駅周辺は大型商業施設から個人商店が並ぶ商店街などで形成されており、多くの人で賑わっています。
海と山に囲まれた自然の多い環境で、マリンスポーツを中心とするアウトドアが一年中楽しめるエリアです。下記が平塚駅についてのご説明です。

【平塚駅前】

【アクセス】

上図の通り、横浜まで約34分、品川駅まで約54分、新宿まで約60分、渋谷駅まで約55分のアクセスとなります。

いずれも乗り換え無しで行くことが可能です。平塚駅の始発の電車もあるので、上手に乗ると座ったまま都心へのアクセスも可能でしょう。有料ですが、グリーン車を確保すると快適に移動することができます。非常に利便性がよい駅といえるのでないでしょうか。

【本物件から平塚駅へのアクセス】

本物件は平塚駅南口より徒歩14分の立地となります。
本物件から平塚駅までは平坦な道なりでのアクセスとなります。

【海までのアクセス】

湘南といえば「海」
本物件は平塚海岸まで徒歩10分圏内に位置しております。
平塚海岸は、平塚八景の一つである「平塚砂丘の夕映え」があり、平塚のシンボル的存在の一つ「湘南平」のテレビ塔の背景に、富士山も見ることができ、海と富士山を1枚に収められるフォトスポットです。

エリア・周辺環境について

平塚駅の近くでは、駅から直結の「ラスカ平塚」があります。

駅から線路沿いに約10分歩くと「OSC湘南シティ」があります。北側に約12分歩くと、平塚最大級の商業施設「ららぽーと平塚湘南」があります。

それぞれ、ファッション、日用雑貨だけでなく、レストランも充実しているので買い物以外でも楽しめるでしょう。また、駅を中心に商店街の姿も見られます。大きな通り沿いの「湘南スターモール」より地元に根ざした「しんしく横丁商店街」などがあり様々な生活様式に合わせた生活ができるエリアと言えるのではないでしょうか。

充実した商業施設

【ららぽーと湘南平塚】

【OSC湘南シティ】

【ララガーデン】

このように、平塚駅を中心に南北に沿って点在しており、大手のショッピングモールは一通りあるといった感じです。

大手ショッピングモール、商業施設が充実しておりその住みやすさを後押ししています。

コロナ禍でも需要が拡大

平塚市は年々人気が上がっており、下記の通り各種ランキングでも上位にランクインしております。

2021年ライフルホームズ住みたい街ランキング首都圏版
買って住みたい街 14位（県内２位）→昨年より25ランクアップ！

ARUHI presents 本当に住みやすい街大賞2021 シニアランキング
本当に住みやすい街大賞 シニアランキング3位２年連続

アットホーム人気の駅ランキング神奈川県編総合4位、カップル5位、ファミリー2位！

上記からも人気の駅であることはお分かりいただけると思います。

参考情報

下記情報からも子育て世帯に優しい政策も人気を後押しする要因になっているとも考えられます。

あくまで参考情報となりますがご確認ください。

①子どもの医療費が無料
子ども医療費の助成は行政によって内容が異なります。神奈川県内だけ見ても助成の仕組みはまちまちですが、平塚市の助成制度は県内屈指の充実ぶりです。

市内に住む中学3年生までの子どもが医療費助成の対象者で、保険診療内の通院・入院における自己負担額が無料です。所得制限もないため、市内すべての子ども全員が平等に助成を受けられます。

②子育て支援・サポート体制が充実
妊娠中の人や小さい子どもがいる家庭へのサポートが手厚いのも特徴です。施設も充実しており、子育て支援に関する情報提供や育児相談が可能な施設が多数あります。

③教育施設が充実
小中学校だけでなく幼稚園・保育園の数が多く、待機児童の心配が少ないのも大きな特徴です。ここ数年、働くママと幼児の転入数の増加に伴い待機児童がいたものの、さまざまな対策により、2021年4月には5年ぶりに待機児童がゼロとなりました。平塚市は、これからも待機児童ゼロの継続を目指しています。

エリアのまとめ

本物件周辺は、都内のアクセスも良く都内で働く単身層向けの賃貸物件として需要もあり、充実した商業施設、行政サービスもある事からファミリーにも需要があります。
出口を想定した際に戸建て用地として検討する場合にも魅力的なエリアだと言えます。

また本物件は上記通り平塚駅南口より徒歩14分の場所で、北口の居酒屋やパチンコ店、キャバクラが集まる繁華街とは無縁な駅南側は閑静な住宅街が広がっており、治安が良く、住宅街を越えると海側となり、THE湘南という街並みが広がっています。
平塚駅の利用者数が増加している事、行政サービスが充実している事もありさらに発展していく環境と言えるのではないでしょうか。

住環境と利便性が共に優れており、

・利便性を保ちつつ環境が良い住宅街に住みたい！

というエリア・周辺環境であると言えるのではないでしょうか。

次に、本物件の資産性と収益性をご説明させていただきます。

資産性考察

ここからは資産性をご説明して参ります。

まずはこの本物件敷地の情報は以下の通りです。

土地面積       ：144.23㎡（公簿）

都市計画       ：市街化区域

用途地域       ：近隣商業地域

建蔽率          ：80％

容積率          ：200％

相続税路線価から見た積算評価

本物件の前面道路の相続税路線価は、下記のように1㎡あたり135,000円です。

本物件は、建物の耐用年数が切れているので、土地の評価のみで試算致します。

135,000円/㎡(相続税路線価)×144.23㎡(土地面積)=19,471,050円

上記の通り相続税路線価ベースでの土地値が59％と湘南エリアの収益物件としては高水準ではないでしょうか。

さらに実勢土地値も評価が伸びる事が想定されるので下記でご説明させていただきます。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を「宅地」とした場合を想定します。

今回は2宅地でのイメージで計算していきます。

【本物件敷地イメージ図】

【2宅地イメージ図】

本物件エリアの成約事例が下記です。

成約事例①

建蔽容積80%/容積率200%
敷地面積:81.55㎡⇒1,850万円⇒㎡あたり226,854円
本物件に置き換えると32,719,152円となります。

上記の事例は、本物件近隣の成約です。
この事例は、前面に大規模な霊園がある戸建用地として非常にネガティブな立地ですが、成約しております。12年ほど前の事例のため、現在の市況を考慮すると上振れは堅いものと考えます。

成約事例②

建蔽容積60%/容積率200%
敷地面積:87.07㎡⇒2,150万円⇒㎡あたり246,927円
本物件に置き換えると35,614,281円となります。

上記の事例は、本物件より駅距離が遠く「平塚駅」南側徒歩19分となっております。

成約事例③

建蔽容積60%/容積率200%
敷地面積:99.04㎡⇒2,600万円⇒㎡あたり262,520円
本物件に置き換えると37,863,259円となります。

以下周辺エリア参考事例（2宅地想定で売る場合の70㎡未満の土地の需要について）

建蔽容積60%/容積率200%
敷地面積:66.44㎡⇒1,790万円⇒㎡あたり269,334円
本物件に置き換えると38,846,178円となります。

上記66㎡前後の土地であっても1790万円で成約しているので、需要があるものと想定できます。

上記の土地値事例からの固い試算、現在の相場からの試算を考慮して35,000,000円～38,800,000円の土地値と想定させていただきます。

裏手の擁壁に関する考察

本物件裏手には高さ約2.8ｍの擁壁があります。

これは昭和30～40年代に平塚市による復興土地区画整理事業にて施工されています。
調査結果次第では、再建築の際に安全性に配慮した措置を講じる必要があり、その場合には追加工事部分の費用が発生します。
講じることの措置の一つとして、高基礎を施工することで安全性を確保する方法があります。

※上記は弊社新築物件施工事例

万が一擁壁が崩れた際にも安全であるように、基礎の高さを一定以上の高さを設けることによって対策を取る方法です。

同様の建物の面の長さの上記が高さ1.6m、幅9.1mの施工で約120万円ほどでありましたので、

ここでは安全を見て約200万円前後になると試算します。

その点を踏まえ、想定の土地値マイナス200万円であったとしても、土地値は33,000,000円～36,000,000円となり、売価の100～109％となるので収益物件としては魅力あふれる物件と言えるのではないでしょうか。

※なお、本物件北側に平成21年築のアパートが建築されていますが、
上記のような措置を講じた形跡が見受けられませんでした。あくまで可能性のお話ですが、本物件においても必要ではない可能性があります。

資産性まとめ

現在の相場からの試算を考慮して35,000,000円～38,800,000円の土地値と想定させていただきます。

※擁壁の措置が必要である場合には120～200万円ほど擁壁への対策が必要となる可能性があります。

本物件前面道路である「国道129号線」沿いに有名商業施設ららぽーとが出店しています。
さらに本物件徒歩10分圏内で海に行ける立地、上記事例からも戸建て用地としても出口が取れる物件と考えられるのではないでしょうか

収益性について

以下が本物件レントロールと間取りイメージ図となります。

本物件は2Fバランス釜の物件ですが、人気が無いので追い炊き付きの給湯器に交換します。

※バランス釜のご説明

バランス釜とは上記写真のようなガスを使ってお湯を沸かす給湯器が付いているお風呂の事です。

通常の湯沸かしが付いている物件と比較して人気が無いため、今回は交換工事を致します。

室内状況とリフォームについて

本物件201号室、202号室が空室です。

201号室に関しては前所有者が物置きとして使用していた為、そのまま居住することはできない状態です。弊社にてリフォーム後のお引渡しとなります。

202号室に関しては令和3年8月頃までリフォーム前の状況で40,000円/月にて賃貸されていました。
退去後リフォーム済みですが、せっかく隣の部屋もリフォームを行うので、同時に202号室も弊社にて簡易的なバリューアップ工事を行います。

以下が現在の室内の様子です。

【201号室】

少し古さを感じる内装ですので下記内容を施工予定です。

◆工事想定内容201号室◆

・新規浴槽設置

・トイレ新設工事

・給湯器新規設置

・クロス全面新規張替え

・天井クロス仕上げ

・床全面新規フロアタイル

・新規洗濯置場設置工事

・ハンガーポール設置

・ホスクリーン設置

・温水洗浄便座設置

・キッチン水栓新規設置

・新規洗面台設置

・玄関土間CFタイル仕上げに変更

・シーリング2か所設置

【202号室】

比較的キレイに改修されておりますが競争力を上げるため少し手を加えます。

◆工事想定内容202号室◆

・給湯器交換

・新規洗濯置場設置工事

・新規洗面台設置

・玄関土間CFタイル仕上げに変更

・シーリング2か所設置

現状上記でのリフォーム工事想定をしています。
201.202号室リフォーム後での賃料を想定致します。
※現状プロパンガス会社と貸与契約をしております。
ご購入いただける場合にはプロパンガス会社との契約を承継するものとします。

成約賃料想定

201号室賃料想定

本物件201号室から賃料想定していきます。

【201号室イメージ図】

スーモの賃貸チェッカーを参考にすると周辺物件の類似物件の平均賃料は56,000円/月（共益費込み）です。

成約事例①　1LDKアパート　1985年築　39.66㎡　管理費込み45,000円

上記の事例では賃料共益費込みで45,000円です。
駅からのアクセスはバス便です。本物件と比較した際に非常にマイナスですが上記金額での成約しており、本物件であればより高い成約を目指せるのではないでしょうか。

成約事例②　1DKアパート　1987年築　30.00㎡　管理費込み55,000円

上記の事例では賃料共益費込みで55,000円です。
こちらも本物件よりも築年数が古く、駅からの距離は駅徒歩9分となっております。

202号室賃料想定

【202号室イメージ図】

スーモの賃貸チェッカーを参考にすると周辺物件の類似物件の平均賃料は51,000円/月（共益費込み）です。

※賃貸チェッカー参照

上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例①　2Kアパート　1962年築　32.00㎡　管理費込み43,000円

上記の事例では賃料共益費込みで43,000円です。
本物件よりも築年数が古く、実際の駅距離は駅徒歩13分となっております。

成約事例②　2DKアパート　1978年築　34.78㎡　管理費込み49,000円

上記の事例では賃料共益費込みで49,000円です。
こちらも本物件よりも築年数が古く、本物件より駅距離は近い物件ですが、本物件と比較した際に和室というマイナス点があります。

成約事例③　2Kアパート　1987年築　39.6㎡　管理費込み48,000円

上記の事例では賃料共益費込みで48,000円です。
こちらも本物件よりも駅距離が遠いバス便の物件です。本物件と室内を比較した際に和室というマイナス点があります。

生活保護受給者に対しての需要

物件状況を加味すると単身の生活保護受給者をターゲットにするのも一つの手ですので、平塚市の住宅扶助費の設定上限額も考察致します。

神奈川県平塚市は「生活保護法による保護の基準」でいう１級地－２に該当します。

平塚市の生活保護受給者の住宅扶助費③

本物件エリアの住宅扶助費の単身での賃料設定上限は41,000円です。

201号室、202号室リフォーム工事をするため、さらに高い成約も見込める可能性は高いですが、試算上は①②の事例、1Fが飲食店であることにより騒音等のストレスをがあることを考慮して、

堅い引き直し想定賃料を41,000円に設定します。

101号室賃料想定

【101号室イメージ図】

成約事例　店舗付き住居　1978年築　52.88㎡　管理費込み100,000円

上記の事例では賃料共益費込みで100,000円です。
本物件と近似した築年数、駅からの距離も遠くバス便となっております。エリアも本物件の方が需要が高いエリアです。上記を踏まえて堅い成約の賃貸物件として比較できる物件です。

102号室賃料想定

【102号室イメージ図】

成約事例　貸店舗・事務所　1980年築　33㎡　管理費込み65,000円

上記の事例では賃料共益費込みで65,000円です。
こちらの物件は鉄骨造ですが、駅からの距離も遠くバス便となっております。エリアも本物件の方が需要が高いエリアです。上記を踏まえて堅い成約の賃貸物件として比較できる物件です。

賃料年収想定

上記で算出した目線の家賃と利回りの試算が下記です。

①2階居住部分を周辺事例をもとにして算出した収益額

・2階居住部分

201号室（49,000円）+202号室（43,000円）＝92,000円/月

・1階店舗部分賃料

店舗付き住居：80,000×1+店舗55,000円×1＝135,000円/月

年間予想収益　2,724,000円

③周辺事例をもとに全室引き直した賃料で算出した収益額

・2階居住部分

201号室（49,000円）+202号室（43,000円）＝92,000円/月

・1階店舗、店舗付き住居部分

店舗付き住居：100,000円×1店舗：65,000円×1+＝165,000円/月

年間予想収益　3,084,000円

想定年間収益は2,724,000円～3,084,000円と試算することができます。

①の生活保護受給者賃料を見て引き直した賃料+現在ので賃料収入で算出した収益額賃料での
賃料想定年収で8.25%になります。

上記①の賃料は非常に固く見ております。

101号室に関しては相場よりも格安な賃料で長年貸している事を鑑みますと退去した際には現在よりも20,000円以上高く貸し出せる可能性があり、うまくいけば➁の賃料も見込めるのではないでしょうか。（その場合の想定利回りは9.34％です）

まとめ

築年数が経過している物件ではありますが、

平塚市の中で居住地としても人気の「南口」側、駅徒歩１4分なおかつ国道129号線のロードサイド、海岸までも徒歩10分圏内という湘南らしさのある好立地物件のため、安定した運用が見込めます。

また、戸建用地としても人気があるエリアなので土地の出口が見込め、

資産性は安定していると考えられます。

是非ご検討下さい！