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Club-Nexus物件情報室です!

今回はJR中央線【八王子】駅徒歩16分の土地値≒売価の資産性◎

新耐震ファミリータイプ4世帯アパートのご紹介です!

物件概要

・所在地    :八王子市本町24番19
・住居表示   :八王子市本町21-16
・交通     :JR中央線【八王子】駅 徒歩16分
・売買価格   :
・土地権利   :所有権
・土地面積   :176.04㎡(セットバック約15.46㎡≒160.58㎡)
・都市計画   :市街化区域
・用途地域   :準工業地域
・建蔽率    :60%
・容積率    :200%
・物件名    :ハッピネス新井(登記簿上に記載無し)
・構 造    :軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
・築年数    :昭和61年5月30日新築(築35年)
・延床面積   :143.66㎡
・間取り    :2DK×4
・接 道    :東側私道 42項2号道路 間口 約8M 幅員約2.3M 
・駐車場    :無
・想定家賃収入 :3,300,000円(満室時)
・想定利回り  :
・現況家賃収入 :2,520,000円(3/4入居中)
・現況利回り  :
・路線価格   :24,087,000円
・積算価格   :24,087,000円
・備考     :本物件は成約時に正規仲介手数料額を申し受けます。

【現況レントロール】

エリアついて

本物件は、JR中央線【八王子】駅 徒歩16分 の閑静な場所に位置しております。

大型商業施設と商店街が収集する「八王子」駅周辺

八王子駅周辺には欲しいものが何でも揃い、ショッピングからグルメ、カルチャー、クリニック等、目的に合わせて使いこなせる便利な大規模複合施設が集結しています。

セレオ八王子北館

実の食品売り場からファッション、雑貨、レストランなど約200以上の店舗が入り商業施設。 小さま子ども連れの親子が利用できる施設が各所に用意されています。

八王子オクトーレ

JR八王子駅北口からマルベリーブリッジで直結の好立地で、ご家族や、通勤・通学されている方々に便利なショッピングセンターです。

八王子オーパ

八王子駅南口デッキに直結した商業施設。食品専門店が集まったフードマーケットから生活雑貨など全6フロア、29店舗から展開しています。

京王八王子ショッピングセンター

地下1階から地上11階まで、幅広いラインアップのショップが立ち並び、10階・11階はメニューの豊富さも魅力な飲食店フロアになっています。

このように、八王子駅を中心に商業施設が充実しており住みやすさを後押しします。

さらに八王子市は、子育て家族の家族に安心・快適指数が上位です。

子育てしやすい街No.1を目指す八王子

八王子駅周辺には保育園や幼稚園が徒歩圏内に数多く点在し、お子様にも安心の街。サポートも充実していて子育てのしやすい環境が整っています。

その証拠として、市内の保育所数は増加し、待機児童数は減少傾向です。


待機児童数が多くなっているこのご時世のなか、反比例している八王子市はファミリー層の人気が高くなり人口の流入がさらに活発になってくるといえるのではないでしょうか。

【首都圏版】2022年借りて住んでみたい街ランクイン!!

LIFULL HOME’Sに2022年のランキングによると八王子駅は2022年借りて住んでみたいランキング【第4位】、また買って住みたいランキング【第10位】と人気のあるエリアです。

その理由は抜群の買い物環境も1つですが、カップルやファミリーで楽しむことのできる、山や川など豊かな自然環境と八王子近郊のレジャースポットの豊富さがランキング上位になる後押しをしているのではないでしょうか。

【高尾山】


高尾山は世界一登山客が多い山として有名です。
老若男女問わず登山者数が多く年間登山者数は約260万人を超え世界一の登山者数を誇っています。

【サンリオピューロランド】

ハローキティやマイメロディなどの人気のサンリオキャラクターに会えるテーマパークとして人気のサンリオピューロランドがあります。
子どもや女性に人気のサンリオキャラクターのショーや、アトラクションが楽しめる施設です。

JR中央線「八王子」駅のアクセスについて

徒歩16分のJR「八王子」駅と徒歩18分の京王線「京王八王子」駅を利用でき、「新宿」駅や「東京」駅、「横浜」駅など主要エリアへダイレクトにつながります。
さらに京王井の頭線や東京メトロ丸ノ内線・東西線などにも接続するなど「都市部へのアクセスをスマートに叶えるアクセスロケーションです。

中央線は始発もあり通勤アクセス良好です。

JR中央線の始発駅である「八王子」駅利用により、都心方面へは「座ってゆっくり移動」することが可能です。また、東京方面の通勤・中央特快も多く、生活にゆとりも生まれます。


都内へのアクセス面からファミリー層だけではなく都内に通勤する単身層の需要もあると考えられます。

エリアのまとめ

八王子市は行政の子育てにおける施策も厚く、ファミリー層も安心して暮らせるエリアです。
また、都内アクセス面もよく生活にゆとりが生まれるエリアと考えられるのではないでしょうか。

また、本物件周辺は、カップルやファミリーでも楽しめるでレジャースポットの豊富さ、また八王子駅周辺で生活必需品を揃えることができる買い物環境が「住んでみたい街ランキング」上位に選出される理由ではないでしょうか。

賃貸需要もさながら、戸建てを考えているファミリー層にも人気のエリアと言えるのではないでしょうか。

資産性について


相続税路線価からみた積算評価

本物件の全面道路の相続税路線価は下記のように1㎡あたり150,000円です。

本物件は、建物の耐用年数が切れているので、土地の評価のみで試算致します。
また本物件の土地は再建築時にセットバックが必要なため、

150,000円/㎡(相続税路線価)×約160.58㎡(※セットバック後土地面積)=24,087,000円

です。
上記の通り相続税路線価ベースでの土地値が〇〇と八王子駅付近の収益物件としては高水準ではないでしょうか。
さらに実勢土地値も評価が伸びる事が想定されるので下記でご説明させていただきます。

実勢土地値の考察


ここからは最終的出口を「宅地」とした場合を想定します。

1宅地の戸建て用地及びアパート用地土地値の試算をいたします。

【本物件敷地イメージ図】

本物件エリアの成約事例が下記です。

(1)成約価格:2,800万円  「八王子駅」駅徒歩15分
 準工業地域 建蔽率60% 容積率200%
 地積:103.73㎡ 成約㎡単価≒269,000円


こちらの同エリアで当成約事例は前面道路が広く、また地型もいいです。
成約㎡単価としましては、2,800万円÷敷地面積:103.73㎡≒269,931 円/㎡です。

しかしながら、接道状況は本物件よりも良いですが、6年前の成約事例ですので、本物件は上記事例よりも㎡単価は伸びているかもしくは同等と考えられます。

(2)成約価格:2,365.5万円 「八王子駅」徒歩15分
 準工業地域 建蔽率60% 容積率200%
 地積:90.23㎡(セットバック後) 成約㎡単価≒262,000円(セットバック後の試算)


上記成約事例は当物件の近隣に位置しています。

上記事例は、本物件に真向かいの物件で接道状況に関しても同じです。
なおかつ建物もたっているので、解体費用を150万円と考慮すると、
セットバック後(90.23㎡)の土地を2,365.5万円+150万円で購入したとも考えられます。

その場合、2,510.5万円÷90.23㎡≒278,000円/㎡の土地値と考えられます。

成約時期についても昨年であり、本物件についても上記に近い金額で成約するのではないでしょうか。
ですが、今回のケースだと170㎡の1宅地もしくはアパート用地の出口の想定なので、さらに固く試算していきます。

(3)成約価格:2,980万円 「八王子駅」徒歩15分
準工業地域 建蔽率60% 容積率200%
地積:130.70㎡ 成約㎡単価≒229,000円


上記の成約事例は、本物件と比較的近い立地です。
地形は本物件より劣り、かつ土地面積が小さい130㎡の1宅地の事例です。

229,000円/㎡で成約しておりますが、本物件は1宅地で試算しても上記事例よりは㎡単価は伸びると考えられますが、地積が大きいため1宅地の場合非常に固く試算して220,000円/㎡×170㎡を本物件の土地値と試算致します。

220,000円/㎡×約160.58≒35,327,600円

(4) 成約価格:4,850万円 「八王子駅」徒歩17分
近隣商業地域 建蔽率80% 容積率300%
地積:173.67㎡ 成約㎡単価≒279,265円

上記成約は、本物件と同じエリアで近くに位置しております。
用途地域は近隣商業地域ですが、地形と駅距離が類似しており、直近で約279,000円/㎡で成約しております。

この事から、土地値の上振れも考えられます。
上振れした際の㎡単価想定は(2)の事例も考慮し250,000円/㎡と試算させていただきます。

250,000円/㎡×約160.58㎡≒40,000,000円

最終的な土地の試算として

35,000,000円∼40,000,000円の土地値を想定とさせていただきます。


参考として用途地域が同じ、八王子駅から10分以上、144㎡(27.6万円/㎡)の申し込みありの物件が下記です。

セットバックが必要な道路に接道しており、地形も類似しております。
エリアは本物件と異なりますが、同じ用途地域に位置しており、八王子駅からも10分以上の土地です。
276,000円/㎡で申込ありです。

上記事例からも本物件の固く見た土地値220,000円/㎡、上振れ想定の250,000円/㎡は試算は固いと言えるのではないでしょうか。

また下記のように2宅地に割る事も可能です。

接道状況を加味すると2宅地割よりも1宅地での試算が現実的と考え試算させていただきましたが、出口としては2宅地割も可能な土地です。


本物件は、戸建て用地、注文住宅用地、アパート用地、狭小の2宅地の戸建用地としても出口が見据えられる物件と考えられます。
八王子駅徒歩圏内エリアでは様々な用途が考えられる稀少な土地ではないでしょうか。

収益性について


以下が本物件のレントロールと間取りイメージ図です。

成約賃料想定

SUUMOの賃貸チェッカーでの周辺物件の類似物件の平均賃料は67,000円/月(共益費込み)です。


3室賃貸中で、空室が1室あります。
本物件の間取りは下記です。

①2DKアパート、1986年築、34.48㎡、共益費込み71,000円 中央線「八王子駅」徒歩13分
※今回の物件の直近の成約事例です。

令和1年12月20日に成約しているので、当面はこの賃料での成約が見込めそうです。

②2DKアパート、1987年3月、40.5㎡ 共益費込み65,000円 中央線「八王子駅」徒歩12分
※周辺賃貸成約事例

上記の成約事例が賃料 65,000円にて成約しております。
八王子駅は北口と南口では賑わいさが違います。
立地は北口と南口で違いますが、同じような間取り・築年数また駅徒歩も比較的離れてなく
再募集する際も上記賃料は狙えるのではないでしょうか。

③2DKアパート、1987年3月、39.00㎡ 共益費込み65,000円 中央線「八王子駅」徒歩12分

間取り、築年数、専有面積も当物件とあまり差がないことから、

固く見積もり、入れ替わりがあった際でも65,000円(共益費込み)の賃料は見込めるのではないでしょうか。

賃料年収想定

上記で算出した目線の家賃で、利回りの試算すると以下です。

①現在の賃料と引き直し収益額

275,000円/月

→年間収益 3,300,000円

➁SUUMOの賃貸チェッカーで上での平均賃料で算出した収益額

67,000円×4戸=268,000円/月

→年間予想収益 3,216,000円

③周辺事例を見て全室引き直した賃料で算出した収益額

65,000円×4戸=260,000円/月

→年間予想収益 3,120,000円

現況満室想定で〇〇%
スーモ賃貸チェッカーによる賃料想定で〇〇%
全室引き直し賃料による満室想定で〇〇%

と、都内の土地値以下でファミリータイプアパート、利回りが〇〇%~〇〇%と収益性も安定する物件は市場にはまず出てこないのではないでしょうか。


まとめ

上記を踏まえると本物件は非常に稀少性が高いことがご理解いただけるのではないでしょうか。
築年数が経過している物件ではありますが、首都圏の中でも人気の「八王子」駅徒歩16分という
好立地で土地の出口が見込める収益物件で安定した運用ができる物件だと思います。

ファミリー向けにて安定した賃貸経営ができ、出口では戸建用地の人気があるエリアなので
資産性が安定している非常に魅力的な物件
ではないでしょうか。
是非ご検討下さい!