都内！実勢土地値＞売買価格！積水化学施工のファミリータイプアパート
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Club-Nexus物件情報室です！
今回は、
実勢土地値＞売価！積水化学工業施工 ファミリータイプのアパートのご紹介です。
物件概要
- 所在地 ：東京都羽村市緑ヶ丘4丁目10-15
- 交通 ：JR青梅線「羽村」駅 徒歩20分
- 土地権利 ：所有権
- 土地面積 ：165㎡（50坪）
- 都市計画 ：市街化区域
- 用途地域 ：第１種中高層住居専用地域
- 建ぺい率 ：60％
- 容積率 ：200％
- 建物面積 ：138.74平米（約42.04坪）
- 構造 ：軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建
- 建築年月 ：昭和63年1月（築31年）
- 物件価格 ：1,980万円
- 想定家賃収入：2,010,000円
- 満室利回り ：約10.15％
- 接道 ：北東側 公道 幅員 約25m
- 間取り ：2K×4
- 駐車場 ：無
エリアについて
本物件はＪＲ青梅線「羽村」駅徒歩２０分の位置に立地しております。
「羽村駅」は利便性の高い中央線に直結しており、通勤特快も停車します。
ターミナルである中央線「立川」駅までは18分、「新宿」駅までは45分前後でアクセスが可能となっております。
羽村駅周辺の環境について
首都圏のターミナル駅と比較すると決して賑やかではないものの、
コンビニ、コーヒーショップ、居酒屋、チェーンのハンバーガーショップ、スーパーなど充実しており、
ターゲットとするファミリー層の生活には困らない環境だと思います。
また、本物件の周辺には工場が多数あり、
大手自動車メーカーの工場までは徒歩1分など、
工場でお勤めの方の需要も期待できるエリアです。
都内に通勤する層と近隣で勤務される方の層などの両方の需要が見込め、
長期的に安定した賃貸需要が見込める立地といえるのではないでしょうか。
中でも本物件のある緑が丘エリアは周辺と比較して、建蔽率・容積率が大きく取れることが特徴です。
このことから周辺と比較してより規模の大きな物件を建築することができます。
この点は、土地としての出口を考慮する際に有利に働きますので、本物件の魅力のひとつと言えるでしょう。
高値での出口が見込める土地
路線価と積算価格の解説
本物件の前面路線価は、下記図のように1㎡あたり125,000円です。
本物件は建物の耐用年数2７年を超過しているので、土地の評価のみで計算します。
125,000円/㎡（相続税路線価）×165㎡（土地）=20,625,000円
相続税路線価ベースでの土地値が売買価格を上回っていることもあり、
購入時も売却時にも、
金融機関の評価が伸びるであろう物件だと予想します。
実勢土地値の解説
ここからは、最終的な出口を『戸建て用地』とした場合の売却想定金額を試算してみます。
まず近隣の成約事例は以下の通りです。
上記事例では、本物件周辺の土地は1㎡あたり17～18.5万円で成約しております。
単純に本物件の敷地面積（165㎡）を掛けると、
2,800～3,000万円前後となりますが、
駅距離等を考慮しストレスをかけて判断すると2,500～2,800万円前後での取引が見込めると考えます。
上記2,350万円の事例と比較しても、地型も良く、建蔽・容積率も大きいことから、
本物件の方が条件が優れていると言えます。
固めに見積もっても2,350万円は超えてくるではないでしょうか。
賃料に関する考察
ここからは、全部屋で入れ替わりがあると仮定し引き直し賃料を試算していきます。
固めの賃料設定
まず、引き直し賃料の設定を行います。
以下は近隣の成約事例です。
上記の事例で最も低い家賃は4.2万円となりますが、
このお部屋は賃貸市場で競争力の低い
『和室』
『バランス釜』
『バス・トイレが別になっていない』
という負の条件が揃ったお部屋でした。
↑
4.2万円の成約事例。
この物件で4.2万円での成約ができています。
本物件は全室、ガス会社によってバランス釜の交換を受けることができ、
バストイレも別です。
これにより4.2万円のお部屋以上の家賃が取れる可能性が高いことは容易にご想像頂けるかと存じます。
引き直しでの利回り計算
固い目線（戸あたり42,000円/月）の家賃で、利回りを試算すると以下のようになります。
賃料42,000円×4戸＝168,000円
168,000円×12（ヵ月）＝2,016,000円/年
引き直し賃料で見ても想定年間賃料は2,016,000円で、表面利回りは10.18％となります。
利回りが上げられる見込みについて
なお、現在の本物件の賃料は平均41,500円です。
周辺類似物件の相場を見ると、賃料4.7万円、管理費0円、計4.7万円となっています。
相場と比較して、
本物件の賃料は相場賃料よりも安価で貸し出されている≒退去後は利回りがあげられる可能性があると言えるでしょう。
都内で10％を超えつつさらなる収益性が見込め、
遵法性が守られている物件は、なかなか市場に出回りません。
収益性で見ても安定した運用が見込める物件といえるのではないでしょうか。
空室部分について
本物件は、1室が空室です。
これは、前オーナー様が賃貸募集を行っていなかったことが原因です。
内装もフルリフォームが必要な状況ではございますが、
こちらは弊社の費用負担にて実施させて頂きます。
内装は弊社独自仕様であり、
『市場との差別化ができるお部屋』として生まれ変わる予定です。
※以下はリフォームイメージです
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リフォーム前
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リフォーム後
リフォームポイント（予定）
・間取りを２DK→１LDKに変更
・和室→洋室に変更
・使いづらい押入れ→クローゼットに変更
・給湯器設置およびバランス釜を無くし、風呂釜を新設
・独立洗面台を設置
・下駄箱やオープンクローゼットなどで収納追加
・壁紙などを差別化
即入居ができる状況でお引き渡しを予定しておりますが、
並行して賃貸募集を行わせていただきます。
賃貸募集の繁忙期といわれている２～３月に入るため、
場合によっては満室稼働している物件としてお引き渡しが出来る可能性がございます。
また、上記で少し触れましたが、
本物件はガス会社による設備貸与が受けられる予定です。
空室が出た際には
バランス釜を交換
給湯器設置
エアコン設置をガス会社に行っていただけます。
通常、水回りの修繕は費用が大きくなりがちですが、
上記の修繕にかかるキャッシュを温存しつつ、賃貸経営をすることができる物件です。
周辺の売買物件情報との比較
以下は羽村市の売買物件の募集状況です。
募集物件が少なく、利回り感のみお伝えできればと思います。
参考までにご覧ください。
周辺の募集事例と比較して、
利回り10％を超える物件は非常に珍しいと分かりいただけると思います。
まとめ
東京都内で、遵法性が守られており、表面利回り10％以上、
賃料の大幅下落も考えづらいので安定した運用が見込める物件だと思います。
同時に実勢土地値と売価のバランスも良いという、非常に魅力的な物件ではないでしょうか。