いつもありがとうございます!

Club-Nexus物件情報室です!

今日は千葉県の中でも特に人気の高い「千葉」駅、「西千葉」駅が徒歩圏内で「西登戸」駅を含む3駅が利用可能で希少な木造アパートのご紹介です。

物件概要

  • 所在地          :千葉県千葉市中央区登戸3丁目21-14
  • 交   通          :総武線快速「千葉」駅徒歩15分、総武本線「西千葉」駅  徒歩11分、京成電鉄千葉線「西登戸」駅   徒歩2分
  • 土地権利       :所有権
  • 土地面積       :118.56㎡(約35.81坪)
  • 都市計画       :市街化区域
  • 用途地域       :第一種中高層住居専用地域
  • 建蔽率          :60%
  • 容積率          :200%
  • 建物面積       :119.24㎡(約36.02坪)
  • 構造             :木造瓦葺2階建
  • 建築年月       :昭和49年1月 (築47年)
  • 物件価格       :28,400,000円
  • 相続税路線価 :21,340,800円
  • 想定家賃収入 :2,544,000円
  • 満室利回り    :8.95%
  • 接道             :東側 第42条1項1号道路 【間口】 約9.3m 【幅員】 約7.0ⅿ
  • 間取り          :2K×4戸
  • 駐車場          :無(近隣に駐車場月額13,000円税込)
  • 備考             :本物件はリフォーム費用として別途400万円がかかります。
  • 備考2     :成約時に正規仲介手数料相当額を申し受けます。

 

【現況レントロール】

エリア・周辺環境について

本物件は、閑静な住宅街にあり利用できる駅が3駅あります。


総武線快速「千葉」駅

言わずと知れた千葉県最大の駅になります。

千葉駅(千葉県)
【1日の乗降者数≒
242,000人】

1日の乗降客数も上記の通り多く人気駅となっており

本物件からは徒歩16分で到着いたします。

食べる、飲む、遊ぶすべての娯楽が集結している場所になるため、千葉駅周辺は昼夜を問わず賑わいを見せます。

それでいて本物件周辺は閑静な住宅街であるためかなり戸建需要の多いエリアになっております。

また千葉駅は東京までのアクセスも非常によく「千葉」駅→「東京」駅は総武線快速で40分となっております。

JR総武緩行線「西千葉」駅


写真は「西千葉」駅の本物件側である南口周辺の写真

「西千葉」駅総武緩行線が通っているためこちらも東京の各所への移動に便利です。

本物件は「西千葉」駅まで徒歩11分とかなり利便性の高い場所に位置しています。

西千葉は、商店街が南口側に集結し、北口側に教育施設が集まっている文教地区で大変人気のエリアとなっております。

また、西千葉は千葉市の一番古くからある高級住宅地です。
駅の目の前にある千葉大学は並木も立派で雰囲気も良く、明るい学園都市のイメージを作り上げています。

千葉大付属幼稚園にも通わせることができるため、医者が土地を買って家を建てるケースも多いです。
北口側には幼小中高大すべての教育機関がございます。
教育施設が多い環境は子育て世代においても良い環境であると言えます。

【千葉大学 西千葉キャンパス】

※キャンパスイメージ図

※参考情報として、あのIT企業との連携を町ぐるみで進めており、その創業者も周辺に豪邸を建築しました。

最近ではZOZOの前澤前社長が西千葉駅周辺に豪邸を建てたことから、地元では話題となっています。

西千葉エリアはZOZOTOWN、千葉市、千葉大学の三者による包括的提携によりZOZOTOWN本社を構える経済の重要エリアとなりました。
三者による包括的提携は地域の活性化、市民のサービス向上を促し、より多くの人口流入や地域の活性化が期待されております。
このことを受け当該物件は将来的な土地としての更なる付加価値を生み出す可能性を持っていると考えられます。

※ZOZOTOWN本社イメージ写真


京成電鉄千葉線「西登戸」駅

「西登戸」駅は京成電鉄千葉線というローカル路線が通っております。

しかし、この京成電鉄千葉線ですが上の路線図の通り「千葉中央」駅、「京成津田沼」駅等の主要エリア近くの駅ともつながっております。

移動の際に路線を選べることも強みではありますが利用客数が約2,400人/日と少ないため街としては静な住宅街なっております。

実際に現地に行った際、近隣で戸建てやアパートの建築が行われておりました。

エリアのまとめ

本物件周辺は、昔ながらの土地ではありますが、今でも土地としての需要は色濃く、賃貸での需要も多いと判断できます。

本物件は上記の通り3駅が徒歩圏内にありますが主要駅前の喧騒とは遠縁な閑静な住宅街に位置しております。

住環境と利便性が共に優れており、

利便性を保ちつつ閑静な住宅街に住みたい!

というエリア・周辺環境であると言えるのではないでしょうか。

資産性の解説

相続税路線価から見た積算評価

本物件の前面道路の相続税路線価は、下記のように1㎡あたり180,000円です。

本物件は、建物の耐用年数が切れているので、土地の評価のみで試算致します。

180,000円/㎡(相続税路線価)×118.56㎡(土地面積)=21,340,800円

となります。

相続税路線価ベースでの土地値が75.14%と千葉中心エリアの収益物件としては高水準です。

さらに実勢土地値も評価が伸びます。

実勢土地値の考察

最終的な出口を「宅地」とした場合を想定していきます。

本物件は、約118㎡です。

今回は、1宅地でのイメージで計算していきます。

【本物件敷地イメージ図】

本物件エリアの成約事例が以下となります。

まず、つい先日まで募集していた周辺類似在庫が下記条件で成約していました。


成約価格:2,950万円
建蔽容積60%/容積率200%
地積:116.46㎡
㎡単価:253,305円
上記④の物件は、本物件と同等の面積で、間口が狭く、道路幅員が狭いのにも関わらず2,950万円(260,000円/㎡)で成約しております。

本物件は上記と比較して間口が広く、地型が良いので同様の水準で成約することが見込め、

どんなに固く見積もっても260,000円/㎡程度では考えられるのではないでしょうか。

更に過去の成約事例を見ていきます。


成約価格:2,250万円
建蔽率60%/容積率200%/
地積:77.86㎡
㎡単価:288,980円/㎡


成約価格:3,490万円
建蔽率80%/容積率240%
地積:116.74㎡
㎡単価:298,954円


成約価格:5,700万円
建蔽容積60%/容積率200%
地積:198.34㎡
㎡単価:287,385円

上記は比較的本物件に近い物件です。

本物件は➁④と同じ用途地域となっております。

上記の事例では概ね28万円/㎡前後で成約しております。

本物件の地積と掛けて試算を行うと、

280,000円/㎡×118.56㎡=33,000,000円程度になると予想されます。

 

さらに弊社で販売中の近隣戸建て用地に対して、下記内容で建売業者から買付証明書を頂いております。


成約価格:2,140万円
建蔽容積60%/容積率200%
地積:74.14㎡
㎡単価:288,643円

上記の物件は更地条件で、288,643円/㎡の金額が出ております。

単純にこの㎡単価に本物件面積を掛けると、

288,643円×118㎡≒34,059,874円となります。

最終的に本物件の土地値としては、

近隣の成約事例ベースで3,200万円~3,300万円、

かなり固く見ても3,000万円~3,100万円程の土地値は固いと想定できるのではないでしょうか。

この事例からも実勢土地値>売買価格と言えると考えます。

収益性について

以下が本物件のレントロールです。

1室賃貸中で、空室が3室あります。
まずは室内状況の確認とリフォームの必要性についてご説明していきます。

室内状況とリフォームについて

以下が室内の様子です。

・リフォーム済みの5号室(即入居可)

・要クリーニングの2号室
・要リフォームの1号室

5号室は過去にフルリフォーム済みで即入居可です。(※なお、現在入居中の3号室は、5号室と同等のリフォームを実施しているとのことです。)

1号室はフルリフォームが必要であり、2号室は簡易的な修繕が必要です。

(1号室と2号室の改修費用として別途:総額400万円かかります。)

成約賃料想定

【2号室および5号室】


間取り図(入居中の3号室は上記の反転タイプ)

前所有者が、かなり手を加えているのでわずかな修繕で募集を実施します。

◆実施想定◆
・クロス全面張替え

・ハウスクリーニング
・キッチン簡易補修工事

周辺物件の類似物件の平均賃料は55,000円/月(共益費込み)です。

※賃料チェッカー参照

上記はあくまでも一つの指標に過ぎませんので、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例

成約事例① 1DKアパート、昭和61年築、35㎡、管理費込み59,000円、本物件と同様の登戸3丁目エリア

成約事例➁ 2DKアパート、1990年築、33㎡、管理費込み53,000円、本物件よりも少し賃貸需要に劣るエリア

成約事例①はやや面積が大きく、独立洗面台が設置されているため本物件よりも高額な賃料が取れると予想されます。

成約事例➁は本物件より築年数が浅いものの、室内状況は本物件に劣り、固く見ても同様の賃料+1000円ほどは取れるものと考えられます。

以上から2号室および5号室は54,000円ほどの成約が見込めるものと想定します。

【1号室】

1号室は現状で貸し出せる状態ではありませんので、フルリフォーム前提で試算していきます。


フルリフォーム後想定間取り図

◆工事想定内容◆
・バストイレ分離工事
・新規浴室設置
・新規サーモスタッド設置
・トイレ新設工事
・給湯器新規設置
・クロス全面新規張替え
・床全面新規フロアタイル
・コンセント増設工事
・玄関床部分ふかし工事
・新規洗濯パン設置工事
・押入れを洋風収納に変更
・ハンガーポール設置
・ホスクリーン設置
・建具新規設置
・温水洗浄便座設置
・キッチン水栓新規設置
・玄関土間CF仕上げに変更

2DKを1LDKに変更、競争力を高めて賃料アップを狙います。

基本的には先ほど査定した2DKの間取りの想定賃料52,000円を超えるようなイメージです。

まず先ほど同様に賃料チェッカーを用いて想定していきます。
本物件エリアの1LDKの平均賃料は73,000円/月(共益費込み)です。

※賃料チェッカー参照

先ほど同様に、周辺の成約事例を基に精査していきます。

成約事例

成約事例 1LDKアパート、1995年築、30.00㎡、管理費込み57,000円、本物件と面積と千葉駅までの距離感が類似。本物件よりも弱いエリア。


本物件と比較して築年数が本物件よりも浅いですが、エリアが弱く室内状況としても本物件リフォーム後より見劣りするため、本物件リフォーム後はこの物件よりも高額な賃料が取れると想定できます。

念のため固く見積もっても同様の賃料である57,000円ほどでの成約は見込めるのではないでしょうか。

まとめると、

過去にフルリフォームを実施した2号室、5号室は54,000円程、

グレードアップリフォームを施す1号室は57,000円程の成約は見込めると想定します。

賃料年収想定

上記で算出した目線の家賃で、利回りの試算すると以下のようになります。

①現在の賃料で全室埋めた場合の収益額

賃料 48,000円×4戸=192,000円/月

年間予想収益 2,304,000円

➁SUUMOの賃貸チェッカーで上での平均賃料で算出した収益額

賃料 55,000円×4戸=220,000円/月

年間予想収益 2,640,000円

➂リフォーム後の賃料で算出した収益額

賃料 48,000円+54,000円+54,000円+57,000円=213,000円/月

年間予想収益 2,556,000円

想定年間収益は2,304,000円~2,640,000円と試算することができます。

①の最低ライン賃料想定年収での利回りは、8.11%です

土地値以下で最低ライン賃料想定年収で8.11%、平均相場賃料年収で9.29%、リフォーム後ストレスを考慮した想定年収9.0%という安定した物件は周辺エリアでもまず出てこないのではないでしょうか。

参考:周辺エリアの収益物件在庫事例

①2DK×8戸、6.32%、※8部屋中7部屋和室
➁1K×8戸、6.69% ※各室約16㎡

➂1K10室、10.27% ※各室約17.5㎡、告知事項あり物件

西千葉駅、西登戸駅周辺では現在上記の在庫があります。
➂は告知事項があり尚且つ1Kの間取りとなっている為利回りが高くなっています。
①➁➂とも物件の価格帯が高く、部屋が狭い、告知事項有、①に関しては大部分が和室となっているという要因があります。

まず本物件のような2,000万円台の物件在庫は周辺にありません。
築年数が古くリフォームは必要ですが、価格帯と土地値以下という点でリスクが少なく収益を生み出せるため上記の物件よりも優良物件と言えるのではないでしょうか。

まとめ

上記を踏まえると本物件は非常に稀少性が高いことがご理解いただけるのではないでしょうか。

土地値以下のアパートは昨今ほぼ市場に現れず水面下で取引されることが多く現れた瞬間蒸発したように売れてしてしまうため、
まず購入する事自体が非常に難しいです。

「3駅利用可能物件」
「安定した土地としての資産性」
「賃貸需要の安定性」
「東京アクセス良好」

を考えると非常に投資妙味のある物件であると考えられるのではないでしょうか。

是非ご検討下さい!!