Club-Nexus物件情報室です!

今回は東京23区の足立区!「北千住駅」徒歩7分の満室稼働中の木造アパート2棟のご紹介です!!

物件概要

  • 所在地:東京都足立区千住 5 丁目 25 番 13
  • 交通:東京メトロ日比谷線、東京メトロ千代田線、東部伊勢崎線、つくばエクスプレス、      常磐線快速、常盤線各駅停車、常盤線 北千住駅徒歩7分
  • 売買価格  : 円
  • 土地権利  :所有権
  • 土地面積  :276.69㎡(公簿)
  • 都市計画  :市街化区域
  • 用途地域  :第1種住居地域
  • 建蔽率   :80%
  • 容積率   :240%
  • 物件名   :村山ハイツ 村山荘
  • 構造    :軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 2 階建
  • 築年数   :36年(村山ハイツ) 48年(村山荘)
  • 延床面積  :121.92㎡(村山ハイツ) 127.92㎡(村山荘)
  • 間取り   :1K×6室(村山ハイツ) 1K×6室(村山荘)
  • 接道    :北側42条2項道路 セットバック未了
  • 駐車場   :無
  • 現況家賃収入:8,700,000円
  • 現況利回り :%(満室稼働中)
  • 土地評価格 :56,027,780円
  • 建物評価格 :1,569,100円(村山ハイツ) 1,094,700円(村山荘)
  • 積算価格  :5,869,158円
  • 備考    :再建築時は7.93㎡のセットバックが必要となります。

【現況レントロール】

「北千住駅」とアクセスについて

「北千住駅」は東京23区の北東部、足立区の南西部に位置する千住地区中央部にあるターミナル駅
当駅には4社5路線が乗り入れており、JRの常磐特急以外の全ての旅客列車が停車します。
各線相互間の乗り換え客が多く、1日あたりの乗降客数(2018年度)は約160万人世界6位の利用者数を誇り、当駅は足立区のみならず日本有数のターミナル駅になります。
物件はそんな「北千住駅」から徒歩7分の物件です。

下記は北千住駅の説明です。

【北千住駅前】

【アクセス】

上図の通り、

「上野駅」や「秋葉原駅」、「大手町駅」
等の都内主要駅に乗り換えせずに行くことが出来ます。

また、北千住駅自体も複数の路線の乗り入れがあり都内各所への移動を円滑に行えるエリアです。

エリア・周辺環境について

現地は「北千住駅」から北側徒歩7分に位置しております。

本物件前にはタイムズの月極駐車場があり、車で活動する方からしてもかなり便利です。

商業施設に関しては北千住駅ビルのルミネ北千住、さらに西口北側には北千住マルイがあり、利便性が非常に高いです。日常生活から特別な日まで買い物に便利な街です。

商業施設は下記で改めてご説明させていただきます。

商業施設について

【ルミネ北千住】徒歩7分 

B1F〜9Fまで数多くの店舗が入っている北千住駅に直結したショッピングセンターです。
山手線圏内ではないが、山手線圏内と同じような店のラインナップで若者にも人気店が数多く入っています。
また1階・地階の食品街にも興味深い店が多く、都心に出向かなくてもなんでも揃う点が気に入っています。

【北千住マルイ】徒歩5分

階数は同じB1F〜9Fまで数多くの店舗が入っており、B1Fと1Fには「まるい食遊館」と呼ばれる食品売り場があるので、帰宅途中や買い物帰りの食事の買い足しに非常に便利。そのほかにも家電量販店や生活雑貨用品を豊富に取り揃える店舗も入っていますので、日常生活の買い物に困ることはないでしょう。

【東京芸術センター】徒歩14分

2005年、足立区が定めた「足立区文化産業・芸術新都市構想」をご存知ですか?足立区の新たな戦略構想として文化や芸術などの新産業誘致に力を入れ始めたのです。それに伴い建てられたのが「東京芸術センター」。22Fの最上階に天空劇場を構え、そのほか映画館「シネマブルースタジオ」や撮影スタジオ「ホワイトスタジオ」があるなど様々な芸術の創作と発信の地となっています。地域住民が利用可能なフィットネスジムも入っています。

【千住旭町商店街】徒歩11分

北千住駅には東側と西側にそれぞれ商店街があり、古くから地元住民に親しまれてきました。その中でも「千住旭町商店街」は北千住駅東口から延びている商店街で、実に128もの店舗が集まっています。食料品はもちろん、気軽に休憩ができるカフェの有名チェーン店や、1度は立ち寄ってみたいこだわりの個人経営の飲食店のほか美容室やクリーニング店、歯科、銭湯まで揃っており、日常生活で困ることはないでしょう。

「北千住駅」周辺住民の声。

日常生活から特別な日まで買い物に便利な街
とにかく、買い物が便利すぎ!駅前の丸井とルミネで、デパ地下グルメはあるし、マンションまでの道にはB級グルメがあふれていて、小さいけどスーパーもあるし、パン屋、八百屋、ドラッグストアなど、なんでもあります。無印良品、UNIQLO、カルディ、成城石井もあり、便利な街です。

学生の街ゆえの便利さがある
繁華街が充実していて、グルメ好きにはうれしい。 学生も多いので安くて美味しいお店が最近増えてきて多いです。東口、西口ともに繁華街が広がっており、自信を持ってお勧めできるお店が多いです。和・洋・中・エスニックと一通りは揃います。

病院も多く万が一の時も安心
総合病院や個人病院が一通り揃っており、急病の際にも慌てることなく対応できた。活気がある街なので子育て環境としても良いと思う。

北千住をもっと詳しく

足立区南西部に位置する「北千住」。実は今、北千住は住みたい街ランキングにも選ばれるほど人気エリアなのです。有名大学誘致や駅周辺の大開発により、特に近年ファミリー層や学生の人口が増加。昔ながらの趣を残しつつ、大規模商業施設やタワーマンションが立ち並ぶ街へと変貌しています

【足立区全体の人口推移】

足立区は人口約65.7万人(2020年)と23区で5番目に多く、世帯数約35万世帯、人口密度約13,982/㎡です。足立区の人口は毎年増加傾向にあります。

【北千住駅周辺の地価推移】

上記グラフは「北千住駅」徒歩20分圏内の平均㎡単価になります。
2010年以降、4年間一定水準を推移していましが、住みたい街ランキングで一躍人気が出たことや千住ザ・タワーの建設事業の発足に伴い、標準地は6年間(~2020年)で30%程度上昇していることが分かります。

【北千住駅周辺のマンション戸建て土地の価格推移】

北千住駅周辺の中古マンションの価格推移をライフホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータを基に見ていきます。下記のグラフは、足立区の中古不動産を対象とした価格をまとめたものです。
上記のグラフを見ると、足立区の中古マンションは、直近3年間で約5.8%上昇していることが分かります。さらに、子ども支援施設増加や区のサポートなどを考慮すると、今後も上昇傾向は続くと予測されているのです。

「北千住駅」周辺の気になる治安について

犯罪率は0.53%と23区の平均0.64%を下回っています。
足立区の令和2年の総犯罪件数は3,693件、人口から割り出した犯罪率は0.53%と23区内では8番目に治安が良いことが分かりました。北千住駅周辺の治安は直近の1年間で合計313件。凶悪犯罪は0件でした。

「北千住駅」の交通アクセス(電車・バス)

通っている路線
・JR常磐線
・東京メトロ千代田線
・東京メトロ日比谷線
・東武スカイツリーライン(伊勢崎線)
・首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス

バス会社
・都営バス(足立清掃工場、竹ノ内駅、駒沢病院、王子駅)
・東武バス(西新井大師、西新井駅西口、花畑車庫、六町駅、江北駅、羽田空港)
・京成バス(南千住駅東)
・コミュニティバス はるかぜ(北千住駅西側地域循環、鹿浜五丁目団地、小台宮城循環、
堀之内椿循環、博慈会記念総合病)

電車とバスをうまく使い分けられるとこんな便利な駅はないくらいです。人気エリアだからこそ、通勤通学時の混雑は避けられないかもしれませんが、便利さにはかえられないかもしれません。

北千住駅周辺の買い物は抜群の充実度!コンビニやドラッグストア

北千住駅周辺のスーパー・コンビニ・ドラッグストア
北千住駅から徒歩10分圏内のスーパー、コンビニ、ドラッグストア、100円ショップの数を調べました。東区は近年人口の増加が顕著に表れている地域です。
・スーパー   12軒
・コンビニ   22軒
・ドラックストア11軒
・100円ショップ 5軒

駅近くの主な商店街
・北千住サンロード商店
・千住本商店街
・北千住駅西口美観商店街
・ミリオン通り商店街
・サンロード宿場通り商店街
・学園通り旭町商店街

北千住駅周辺は大型商業施設があり、住宅街エリアには商店街が数多くある街
人気の秘密が分かります。

足立区の待機児童はゼロ!

令和4年5月時点で足立区の待機児童数は0名!これだけ大きな区でありながら待機児童数ゼロはすごいことですよね。理由は、平成27年から足立区独自の待機児童対策を急ピッチで進めたため。結果、待機児童数は年々減少していきました。7年間で63施設の増設を行い、4,352名以上も保育定員数を増やしたということですから、何とも頼もしいですね。

今後も待機児童対策は、見直しを重ねながら継続されるようです。ファミリー層から特に人気がある理由が分かります。

エリアのまとめ

本物件周辺は、「北千住駅」に近いことから23区の主要エリアへのアクセスも賃貸物件としての安定した需要があると考えられます。その為出口を想定した際に共同住宅として検討ができます
また、戸建の需要も多く戸建て用地としても検討できる魅力的なエリアです。

路線や駅周辺の利便性はもちろん、保育園の待機児童対策やスーパー、飲食店の充実度など、人気エリアである理由が伺えます。「北千住駅」周りの再開発事業が2つも進んでいる為、行政サービスの更なる向上や地価上昇も期待できるエリアといえるのではないでしょうか。

資産性について

隣地相続税路線価から見た積算評価

本物件の近隣相続税路線価は、下記のように1㎡あたり430,000円です。

本物件は、建物の耐用年数が切れていると予想されるため、土地の評価のみで試算します。

430,000円/㎡(隣地相続税路線価)×268.59㎡(セットバック後有効宅地)=115,493,700円

上記の通り販売価格が相続税路線価ベースで売価の77.00%ですが、23区内という点と「北千住駅」徒歩7分という点を考慮すると実勢の土地値が伸びる傾向にあります。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を「住宅用地」とした場合を想定します。
東京都では小規模な共同住宅であれば、間口2mでの建設が可能となっております。
小規模な共同住宅=3階以下、延床200㎡以下、12戸以下

本物件は間口が約5.6mです。今回は2宅地として分けた場合で想定していきます。 下記図のような2宅地イメージでの試算を行います。

【本物件敷地イメージ図】

【土地成約①】成約価格:29,900,000円 建蔽容積:80%/240% 
土地面積:43.48 ㎡ 単価 :687,672円/㎡

上記事例は8.7m公道に接しており、前面道路付けとしては本物件より良いです。
ただ上記土地成約事例も全面道路1.5mと車が通ることが出来ません。また17.86㎡セットバックすることから、土地の形も悪いです。他にも「北千住駅」徒歩12分と本物件よりは遠い事例になります。

29,900,000円÷43.48㎡(有効宅地)=687,672/㎡
本物件に置き換えると
687,672/㎡(有効宅地)×268.59㎡=184,701,822円

【土地成約②】成約価格:36,000,000円 建蔽容積:80%/300% 
土地面積:53.28 ㎡ 単価 :675,676円/㎡

上記事例は5.97m公道に接しており、事例①同様前面道路付けとしては本物件より良いです。
上記土地成約事例も全面道路1.8mと車が通ることが出来ません。セットバック面積6.57㎡は本物件に近い面積になっております。

36,000,000円÷53.28㎡(有効宅地)=675,676/㎡
本物件に置き換えると
675,676/㎡(有効宅地)×268.59㎡=181,479,816円

【アパート成約事例】 成約価格:178,000,000円 建蔽容積:80%/300% 
土地面積:109.95㎡

上記アパート成約事例は本物件同様の「北千住駅」徒歩6~7分です。間口や接道道路に関しては本物件よりも良い状況ですが、延床さえ少し抑えれば同様の2棟新築アパートを建てることが出来ます。

「北千住駅」徒歩8分圏内で100㎡以上の土地成約がなく、さらにアパート新築成約がこちらの1件しかないことから、本物件がかなり稀であることを意味します。

重量鉄鋼造の建物価格よりも木造の方が建物価格が低い為、木造の例で算出して参ります。

【アパート在庫事例】 2021年11月築 成約価格:145,000,000円
建蔽容積:80%/300% 土地面積:109.38㎡

【建物価格参考】建物価格:62,900,000円 木造3階建 12戸

上記アパート在庫事例から建物価格(同じ木造、11戸/12戸)を引くと以下のような土地価格になります。

145,000,000円-57,658,333円=87,341,667円(土地価格) 798,515円/㎡

こちらのアパート在庫事例は本物件と比べると「北千住駅」徒歩16分(本物件徒歩7分)と悪いです。
前成約同様、間口や接道道路に関しては本物件よりも良い状況ですが、延床さえ少し抑えれば同様の2棟新築アパートを建てることが出来ます。

「北千住駅」徒歩20分圏内でアパート新築在庫はこちらの1件しかないことから、やはり住宅用地は希少性に優れていることが理解出来ます。

徒歩16分である点と、在庫である為販売価格を下げる点を考慮しても固く見て2棟の住宅用地として188,013,000円(700,000円/㎡×268.59㎡)狙える立地であると考えます。

固めな土地値を算出するため、
土地①②の成約事例、アパート成約在庫にストレスをかけても最終的な試算としては、
本物件は㎡あたり600,000円/㎡∼700,000/㎡は出るのではないかと考えられます。

土地値考察による固い試算600,000円/㎡×268.59㎡=161,154,000円
            700,000円/㎡×268.59㎡=188,013,000円

161,154,000円∼188,013,000円と試算します。

23区の中でも希少性の高いターミナル駅「北千住駅」に近い為、土地値が伸びる物件だと言えるのではないでしょうか。

収益性について

以下が本物件のレントロールになります。

上図の通り本物件は現在満室稼働中のため室内の詳細状況に関しては未確認です。

各部屋の間取りは下図の通りです。

村山ハイツ 1K 約20㎡ 風呂トイレ別 洋室
村山荘   1K 約21㎡ 風呂トイレ別 洋室
※村山荘は5年ほど前にリフォームしております。(売主様情報提供)

成約賃料想定

スーモの賃料チェッカーを参考にすると周辺類似物件の平均賃料は72,000円/月
(共益費込み)です。

※賃料チェッカー参照

上記は築浅アパートも入っている為、周辺の成約事例を基に精査させていただきます。

成約事例① 成約賃料:63,000円(共益費1,000円含む) 専有面積:20.40㎡ 
築年数:32年 3点UB   「北千住駅」徒歩7分

成約事例①は本物件と徒歩7分が同様であるが、3点UBである為需要が少し本物件と比べると低いです。

成約事例②成約賃料:58,000円 専有面積:21.21㎡ 築年数:33年 和室 
「北千住駅」徒歩14分

成約事例②は築年数が少し新しいものの、和室である点と「北千住駅」徒歩14分という点を考慮すると
本物件より需要は低いと考えられます。

成約事例③ 成約賃料:53,000円  専有面積:18.80㎡  築年数:59年 
「北千住駅」徒歩15分

成約事例③は築年数が古い、「北千住」徒歩15分である点を考慮すると本物件より10,000円程度低いと想定致します。

成約事例④ 成約賃料:52,000円 専有面積:16.00㎡(シャワーのみ) 築年数:44年 
「北千住駅」徒歩7分

成約事例④は占有面積が狭い、洗濯機が外置きであること、シャワーのみであることを考慮すると10,000円は本物件よりも低いと想定出来ます。「北千住駅」徒歩7分は本物件と同様。

上記成約事例①②③④はそれぞれ、賃借人からするとストレスがある事例になります。本物件の村山荘は築年数は古いものの、5年前ほどにリフォームをしている為、築37年の村山ハイツと視覚面は同じ程度です。(売り主様情報提供)また本物件は3点UBではなく、畳でもなく、「北千住駅」徒歩7分であることを考慮すると、狙えるラインとして成約事例①以上(63,000円以上)、最低でも成約事例②以上(58,000円以上)であると考えます。

すべて入れ替えが起きた際でも、63,000円~58,000円×12戸×12か月=【9,072,000円~8,352,000円/年】と安定した収入が期待出来ます。 ただし今現状は現況満室賃料の為、年間収入 【8,700,000円/年】 で試算致します。

土地値に近く、現況満室利回り%はこのエリアで高水準といえるのではないでしょうか。

まとめ

上記を踏まえると本物件は非常に希少性が高い事がご理解いただけるのではないでしょうか。
23区内の2棟アパートで「北千住駅」徒歩7分の本物件は好立地で土地の出口が見込め、また安定した運用に期待が出来る物件だと思います。

エリアとしても借地の収益物件事例が多く所有権で出口として新築2棟アパートの本物件はかなり希少価値がある言えます。また本物件は2棟ある為、1棟毎の新築アパート建設が可能になり、退去時も融通が利く事も魅力的であると考えます。

まず所有権で市場に出ることのない、超希少立地の物件の安心不動産を是非ともご検討下さい。