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今回は高尾町では滅多に出ない

土地値と乖離の少ない低ロット物件のご紹介です。

 1F                         2F

物件概要

所在地     :東京都八王子市高尾町2035‐24
交通      :JR中央線「高尾」駅 バス3分 「小名路バス停」徒歩8分
土地権利  :所有権
土地面積  :68.3㎡
都市計画  :市街化区域
用途地域  :第一種低層住居専用地域
建ぺい率  :40%
容積率   :80%
建物面積  :49.7㎡(1F:27.32㎡、2F:22.35㎡)
構   造   :木造スレート葺2階建
建築年月  :昭和51年7月新築「
物件価格  :万円
想定家賃収入:円
満室想定利回り:%
接道    :西側市道
間取り   :3LDK
駐車場   :無し

備考    :現況有姿

 

エリアについて

本物件は京王バス「高尾」駅より3分、「小名路」バス停より徒歩8分の場所に位置してます。

JR中央線「高尾」駅 北口

                                                       ※停車駅
「高尾」と言えば、なんと言っても高尾山です!!

高尾山は、東京都心から電車で約1時間という交通アクセスの良さや、

良く整備されている登山道、ケーブルカーなどを使って気軽に登山できることなどから、

老若男女問わず登山者数が多く年間の登山者数は約260万人を超え、世界一の登山者数を誇っています。

周辺環境について

 

 

「高尾」駅周辺はご覧の通り、閑静で喉やかな街並みとなっております。

また、本物件の近くには幼稚園や小・中学校も近くに点在しているため
子育て環境も整っております。

落ち着いた環境で自然や四季を感じながら子育てがしたい
都会に疲れてしまったから穏やかな生活がしたい

というニーズの心に刺さるのではないでしょうか。

資産性の解説

相続税路線価について

◇土地◇

本物件の前面道路の固定資産税は下記のように1㎡あたり55,000円です。


この路線価に面積を掛けると、

55,000円/㎡(固定資産税路線価)×68.3㎡(土地)≒3,756,500円

となります。

柏市内の物件で、訳ありといえど路線価が売買価格の100%を超えるものはそうそう出てきません。

路線価ベースで売買価格の186%とこの時点で驚異的ですが、

さらに実勢土地値も評価が伸びます。

実勢土地値の考察

ここからは最終的な出口を「宅地」とした場合を想定していきます。

本物件は、約82㎡です。

今回は、1宅地でのイメージで計算していきます。

↑地型イメージ

本物件エリアの成約事例が以下となります。

①建蔽率40%/容積率80%

580万円 ≒ 75.01㎡ = ㎡単価 77,323円

 

②建蔽率40%/容積率80%

800万 ≒ 92㎡ = ㎡単価 86,956円

 

①の土地は本物件から徒歩1分の場所に位置しており、今は建物が建ってます。

また周辺に築年数が浅めの物件も多く、出口を考えたときに土地の需要があると考えられます。

 

 

①の土地は角地であり、本物件より土地が広いとしても、

堅く見積もっても、400万~450万円程度の土地値は見込めるものと考えます。

ここに非常に強く土砂災害警戒区域を考慮しても

350万円ほどの土地値は固いと考えます。

収益性について

まず初めに本物件の間取りイメージは下記となります。

本物件類似物件の賃料は直近で53,700円/月です。

また本物件と場所は離れますが、こちらの物件で50,000円で令和1年6月に成約しております。                             

本物件の室内状況などから賃料を算出しても最低50,000円は堅いと考えられます。

最低限補修後の収益性の考察

本物件は現況有姿の為、最低限の補修を施し、

優位性を上げることも視野に入れて試算していきます。

まずは、最低限補修の見積もりは下記となります。

現在、見積り中の為詳細な金額はわかりませんが、

補修費を50万円で見積もったとしても

以下見積もり待ち

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単純計算になりますが、

1,980,000円(売買価格)+587,325円(補修費)=2,567,325円

となり、補修費を加味しても24%強の利回り

想定することが出来るので収益率で見ても安定した運用ができることを

ご理解いただけたことと思います。

まとめ

再建築も可能な東京の物件で土地値と乖離の少ない

物件など滅多にでないので、本物件は非常に稀少性が高いです。

室内状況や設備に関しましても、キッチンやトイレは1年前に変えたものであり

築40年を経過している物件には見えません!!

抽選方式ですので、是非とも、購入して頂ける事を祈っております!

申込フォーム

お申込みはこちらから

https://forms.gle/VksDfFhV5kuhictFA

お申込み期限:2020年5月22日  抽選発表日:2020年5月23日

物件のお引き渡し:2020年6月上旬イメージ